"השוק רותח" – מני גרינבאום, מומחה להשקעות ויזמות, עם כל ההזדמנויות ועל הדרך לעשות את זה נכון: "זה עולם של ניהול סיכונים"
"עולם הנדל"ן הוא עולם של ניהול סיכונים", כך פותח מני (מנחם) גרינבאום, הבעלים מני גרופ ומומחה להשקעות ויזמות נדל"ן את הריאיון באולפן הפתוח, במהלכו הוא מנתח את מצב השוק וההשקעות, מדבר על ההזדמנויות הקיימות בימים אלו וגם נותן עצות חשובות לאלו שרוצים להיכנס לעולם ההשקעות.
תגדיר 'עולם של ניהול סיכונים'
"אנחנו מתמקדים בהבדל בין השקעה לרכישה, התשובה הפיננסית היא שברכישה אנחנו משלמים את הערך של מה שאנחנו קונים היום, ואילו בהשקעה אנחנו משלמים לא רק את הערך מה ששווה היום אלא גם צופים כמה הוא יהיה שווה בעתיד. ההבדל בין ההשקעות הוא בסדר קבלת ההחלטות. כשאדם משקיע הוא נכנס לעולם של ניהול סיכונים. אנחנו מכמתים לו אותם, יש סיכון שונה לכל דבר, אין ודאות מוחלטת".
האם המלחמה עצרה את ההשקעות במגורים?
"השנה קרה לנו דבר הפוך, עולם הנדל"ן שמעל פני המים עומד קפוא כל השנה, מעט מאוד אנשים קונים, זה התחיל בריביות ובאינפלציה, אנשים ישבו על הגדר, כי ברגע שאנחנו קונים דירה על הנייר, המימון הוא הרבה יותר משמעותי. מה שקרה במלחמה הוא , שאנשים מחו"ל התחילו לעלות את הביקוש, בעיקר למגורים.
"אנחנו עובדים הרבה מאוד עם קהלים מחו"ל, בעיקר ארה"ב וקנדה, אלו למעלה מ-60% מהמשקיעים שלנו. הם מחפשים ידע ועזרה בליווי, לדעת כל מה שצריך על מיסוי, ביטוחים ועוד. לעיתים הם מגיעים כקבוצה או קהילה של משקיעים ואנחנו מומחים לתחום הזה, מבינים את הצרכים שלהם. חצי מהקבוצה שלנו מורכבת מאנשי מקצוע שעשו עלייה בעצמם כולל אותי, אנחנו מכירים את האתגרים וחיים כאן מספיק שנים כדי ללוות ולפתור שני אתגרים מרכזיים עבורם – האחד איתור אזורים מתאימים לקבוצה והשני – הסטנדרטים שהם דורשים. מדובר בסטנדרטים שבארץ עולים המון כסף אז הם מחפשים את דרך האמצע – לא בהכרח לעבור לגור אלא להשקיע ובעוד ארבע חמש שנים לשלם חצי מחיר. יש לנו שלושה זרועות – איתור ניהול וקידום פרויקטים, פתרונות מימון וחברת ניהול לביצוע עצמו של הפרויקטים, הכל נשאר בבית ואנחנו מלווים אותם בכל שלב".
מה מצב הביקושים לקרקעות?
"למעלה מפני השטח יש קיפאון אבל מתחת לפני השטח יש התעוררות מאוד גדולה, השוק רותח. גם בגלל שהרבה מהיזמים שהחזיקו בפרויקטים אינם יכולים להמשיך להחזיק אותם, הם צריכים נזילות וגם בגלל הביקושים, שעלו מאוד".
מה העצה לאלו שרוצים למכור היום נכסים?
"מי שיכול, שלא ימכור כרגע. בשנתיים הקרובות אין לי ספק שמה שקרה בקורונה יחזור על עצמו".
האם יש הזדמנויות להשקעה בעקבות המלחמה?
"אלו שחייבים את הכסף מוכנים לתת הנחה מאוד משמעותית ולכן, יש לנו הזדמנויות עסקיות במגורים, מסחר, בתל אביב, רעננה, מבשרת, בכל הארץ ובכל תחומי הנדל"ן. הנדל"ן המניב לא נמצא בתקופה אבל לא מבחינה יזמית אלא מבחינת לקוחות קצה. דווקא בשוק ההשקעות בנדל"ן המניב יש היום מציאות שאין בימים רגילים, יש הזדמנויות שמציירות תשואה. יש לנו לא מעט עסקאות נדל"ן מסחרי גם במתחמי עירוב שימושים באזורים מאוד מעניינים של התחדשות עירונית".
התחדשות עירונית מעניינת את המשקיעים?
"כן אבל גם מאוד מפחידה. בפרויקטים שאנחנו כן לוקחים אותה אז יש לנו תנאי סף לבטוחות. ניקח פרויקט להתחדשות עירונית רק אם אנחנו מנהלים גם את היזמות וגם הביצוע. יש פרויקטים שאנחנו בשלב התכנון והחתמות דיירים, ששם אנחנו שותפים בפרויקטים. כל הפרויקטים שאנחנו מנהלים באופן עצמאי, הם פרויקטים שאנחנו תמיד ננהל באופן אישי.
"צריך לכמת את אי הודאות, לדוגמא בפינוי בינוי, אחד האתגרים הכי גדולים זה הזמן ולכן אנחנו גם היזם וגם הקבלן המבצע ובעלי אינטרס משותף עם המשקיעים שלנו".
טיפ למשקיעים שרוצים להיכנס לעולם הזה?
"מתחילים בניתוח עצמי, בהבנת כללי המשחק בשוק, איזה פרויקט, באיזה שלב, כמה כסף יש לנו להשקיע, מה מטרת ההשבחה, לאיזה טווח ועוד. רק אחרי שנבין מה המשקיע מבקש לעצמו אז נדע מה סוג ההשקעה הנכונה למידותיו של הפונה. משם אנחנו מציעים פרויקטים שקיימים אצלנו או מאתרים פרויקטים מתאימים למשקיע.
"אין פרויקט אחד שמאפיין אותנו, יש לנו את כל המגוון ואנחנו באותו צד של המתרס עם המשקיעים".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
