"כשיזמים שומרים פרויקטים על המדף – אנחנו ממשיכים לבנות"

על רקע השנתיים המאתגרות שפקדו את השוק, בלטו כמה שחקנים שהצליחו לצמוח ולהתחזק. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא קטה גרופ  (KATA Group) – שציינה החודש את ההריסה ה20 שלה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. החברה זוהתה עד לא מכבר עם עולם התמ"א 38 בפתח תקוה, והפכה בתהליך עקבי ונחוש לאחת החברות החזקות בשוק הנדל"ן הישראלי.

החברה הוקמה בשנת 2004 ופועלת בייזום וביצוע פרויקטי מגורים ונדל"ן מניב. עד היום החברה בנתה ואכלסה 1,200 דירות למגורים כאשר כ -7,000 דירות נוספות נמצאות בתהליכי תכנון וביצוע. עדות לקפיצה המשמעותית שביצעה החברה בשנים האחרונות ניתן לראות בכך שווי נכסיה נאמד בכמיליארד ₪.

ראש תחום ההתחדשות העירונית, רון מרום (מנשרוב), מתאר כך את מורכבות התקופה: "השנתיים האחרונות הציבו אתגרים משמעותיים למשק הישראלי כולו, ובפרט לשוק הנדל"ן. במהלכן זינקו עלויות המימון ליזמים בעוד היקפי העסקאות ירדו משמעותית – תוצאה של אירועים גיאופוליטיים בארץ ובעולם לצד עליית הריבית. מלחמת "חרבות ברזל" החריפה את המצב עוד יותר, כשבין השאר גרמה לאובדן מאסיבי של כוח אדם בענף הבנייה. התוצאה – פרויקטים רבים נקלעו לקשיים, ולא מעט יזמים וקבלנים נכנסו לסחרור תזרימי, שעודנו מאיים על המשך פעילותם".

מרום (35) אשר שימש במשך עשור כמנהל פרויקטים ופיתוח עסקי בקבוצת גבאי והיה אחד מחלוצי ההתחדשות העירונית בקבוצה, הגיע לקטה גרופ לפני כשלוש שנים עם רקורד מוכח ומאז ההחטיבה בניהולו הכפילה את כמות והיקף הפרויקטים אותם היא מקדמת.

בריאיון לאתר "מגדילים" הוא מספר על תהליך הצמיחה המרשים של החברה, על התמודדות עם הקשיים בתקופת אי וודאות ועל הצפוי לענף ההתחדשות העירונית בעתיד: "כשהגעתי לכאן וקיבלתי את המושכות על תחום ההתחדשות העירונית, האסטרטגיה של ההנהלה הייתה ברורה: קטה גרופ הולכת להפוך לשם דבר בשוק הנדל"ן הישראלי. כיום כבר אפשר להגיד שהמטרה הזו הושגה בפועל, עם עשרות פרויקטים בביצוע וקידום נמרץ של תב"עות חדשות לפרויקטים גדולים. אבל הרעב שלנו גדל בהתאם, וגם התגובות החיוביות שאנחנו מקבלים מהדיירים שעובדים איתנו על המתחמים נותנת לנו רוח גבית להמשך. יש פה המון אחריות שמוטלת על החברה ואנחנו מבינים שחובת ההוכחה היא עלינו".

איך אתה יכול לתאר את תהליך הצמיחה מחברה מובילה בפתח תקוה לכזו המקדמת פרויקטים בכל רחבי הארץ?
"הרבה רעב ותשוקה. תיקח לדוגמה את אישור הבאת העובדים מחו"ל באמצעות הקמת תאגיד כח אדם עצמאי והרכישות הגדולות של הקרקעות באזורי הביקוש (דרך השלום תל-אביב), לצד העבודה שלנו בהתחדשות העירונית, זה הרצון להיות מספר אחת. זו הסיבה שהקמנו מחלקת שירות דיירים שמלווה את הלקוחות שלנו לאורך כל שלבי הפרויקטים, וזה גם מה שעומד מאחורי ההחלטה לא לשמור פרויקטים על המדף אלא תמיד להמשיך ולבנות. כבר הייתה לנו נקודת זמן שבה עסקנו בשיווק של 15 פרויקטים במקביל – והוכחנו שאנחנו יודעים להתמודד עם זההשנה, כל הפרויקטים שלנו נמסרו טרם הזמן הצפוי.. לכן לקחנו החלטה אסטרטגית להיכנס לפרויקטים מתחמיים של פינוי-בינוי, שכוללים מיזמים יוקרתיים במיוחד בתל אביב, גבעתיים, הוד השרון, כפר סבא, רעננה, הרצליה ורמת גן".

איך אתם מחליטים על איזה פרויקטים להתמודד בתקופה כזו של אי-וודאות?
"ההתחדשות העירונית הייתה תמיד 'ממלכת האי-ודאות'. אם בעלויות מימון גבוהות, בהיטלי השבחה או באגרות בנייה. ליזמים קשה מאוד להעריך את עלויות הפרויקטים בתחילת הדרך, וזה עוד לפני שדיברנו על חוסר הכדאיות הכלכלית לבנייה בפריפריה, שכולנו מבינים את החשיבות שלה. המדינה חייבת להיכנס לעובי הקורה, ליצור תמריצים ליזמים ובעיקר לחזק את אלמנט הוודאות. רק כך השוק יפסיק לסבול ממחסור בהיצע. המלחמה הבהירה לכולנו כמה ממ"ד הוא דבר קריטי. אין לי ספק שהמצב ישתנה".

במה שונה "קטה גרופ" מחברות אחרות בתחום ההתחדשות העירונית?
"אצלנו התשוקה והרעב לצד המקצועיות הן שם המשחק. בניגוד לחברות אחרות שנתקעו במהלך השנה החולפת בלי 'ידיים עובדות', הפרויקטים שלנו המשיכו להיבנות, ולא סגרנו אף לא אתר אחד בכל התקופה. הרוכשים שלנו קיבלו את דירתם לפני המועדים שנקבעו במסגרת ההתחייבויות החוזיות. הקדמת זמני המסירה מלמדת שאנחנו עושים משהו נכון, והיא גם המשך ישיר לאופן שבו אנחנו רואים את הדיירים בפרויקטים שלנו – כשותפים לכל דבר".

בימים אלו קיבלתם אישור להקמת תאגיד כוח אדם זר – איך זה ישפיע על הפעילות שלכם?
"ההקמה של תאגיד כוח אדם עצמאי היא מהלך אסטרטגי נוסף שמחזק את הפעילות שלנו ומסייע לנו להתגבר על אתגרים תפעוליים בתעשייה. היא תאפשר לנו להתמודד עם מחסור בעובדים ולהגביר את קצב ביצוע הפרויקטים. האישור שקיבלנו ממשרד הכלכלה הוא יקר מפז ויאפשר לקטה גרופ – שכבר מחזיקה בסיווג קבלני בלתי-מוגבל ג'-5 ומקימה את הפרויקטים שלה בכוחות עצמה – להקים חברה בת שתפעל כקבלן כוח אדם מורשה, ולהעסיק עובדי קבלן בפרויקטים שלה".

איך ההתחדשות העירונית תשפיע על שוק הנדל"ן בישראל בעתיד?
"התחדשות העירונית היא הקטר של שוק הנדל"ן הישראלי. לא כל חברה יכולה לרכוש קרקעות במרכז הארץ או לעשות עסקאות קומבינציה מורכבות. כשמוסיפים לזה את המחסור בקרקעות, ברור שהדרך להגדיל את היצע הדיור בישראל עוברת כמעט אך ורק דרך בנייה במרכזי הערים".

איך מתמודדים עם הצעות לא ריאליות של יזמים במכרזי הדיירים?
"אנחנו בוחנים בכל עסקה שני פרמטרים מרכזיים – כדאיות כלכלית וכמובן טובת בעלי הדירות הוותיקים בפרויקט והמענה בצרכים שלהם. לדוגמה, טיפול בבניינים שלא עומדים בתקן ועשויים לקרוס. אנחנו מבינים שהתחדשות עירונית היא קודם כל אנשים. נכון שאנחנו רוצים שתהיה עסקה כלכלית, אבל חשוב לנו שההבטחות יקוימו. כך נהגנו וכך ננהג בעתיד".

האם יש ערים שתבחרו לא לקדם בהן פרויקטים בגלל מדיניות עירייה?
"אנחנו מודעים למורכבות שעשויה להגיע עם מדיניות עירונית, אבל לא נפסול עירייה כזו או אחרת. אנחנו אוהבים כמובן לעבוד עם ערים עם מדיניות מוסדרת להתחדשות עירונית כמו עיריית חולון לדוגמה. אנחנו מאמינים שלכל בעיה ניתן למצוא פתרון, כך זה עובד בעולם של התחדשות עירונית".

לסיום, איפה נראה את קטה גרופ בעתיד?
"בצמרת חברות הנדל"ן המובילות בישראל בדגש עם התחדשות עירונית. אנחנו בהחלט בוחנים היתכנות לכניסה לשוק ההון במהלך השנה הקרובה. יש למה לצפות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן