"פגיעה קשה בכלכליות הפרויקט" – האם יוגדל הבינוי במתחם להשכרה ארוכת טווח?

חברת פרשקובסקי מבקשת להגדיל את היקף הבינוי במתחם הצעירים בראשון לציון ב-250 יח"ד, כך שיעמוד בסך הכל על 1,300 יח"ד. בהתנגדות עצמית שהגישה החברה לוועדה המחוזית מרכז שצפויה לדון בה השבוע, היא טוענת שהיקף הבינוי בתכנית, העומד על 1,050 יח"ד, אינו רווחי. "ברווחיות ותשואה כאמור ספק אם יימצא גוף מממן שיאפשר את קידום ומימוש התכנית", טוענת החברה בהתנגדות.

תוכנית "מתחם הצעירים" במתחם ה-1,000 בראשון לציון מציעה הקמת 1,050 יחידות דיור בתמהיל מגוון להשכרה לטווח ארוך, 250 חדרי מלון, כ-43,500 מ״ר עבור מבני ציבור, שטחי מסחר, ושטח פתוח של כ-4 דונם. התוכנית, שהוגשה על ידי חברת פרשקובסקי, הינה על שטח כולל של כ-27 דונם, והיא ממוקמת בחלקו הצפון מזרחי של "מתחם האלף" שבמערב ראשון לציון, בקרבה למחלף משה דיין ובמרחק הליכה מתחנת הרכבת הקיימת ומקווי הרכבת הקלה המתוכננים.

התוכנית הוגשה בהתאם להנחיות התוספת השישית לחוק התכנון והבניה לדיור בהישג יד. כ-90% מיחידות הדיור בה יהיו יחידות דיור קטנות, ו-25% מהן יהיו במחיר מופחת בהתאם לחוק. יחידות הדיור יושכרו לתקופה של 20 שנה לפחות ויהיו בבעלות אחודה בתקופה זו.

התכנית הופקדה בחודש יוני, והוגשה נגדה התנגדות אחת – התנגדות עצמית של היזם. החברה מבקשת, כאמור, תוספת 250 יחידות דיור נוספות להשכרה ארוכת טווח, וכן שטחי בנייה לטובתן, וכן להעמיד את היקף יחידות הדיור להשכרה במחיר מופחת ל-20% מכלל יחידות הדיור. 

החברה מפרטת בהתנגדות כי התכנית, שקידומה החל בשנים 2020-2021, כללה במקור 1,300 יח"ד להשכרה לטווח ארוך. "עם התקדמות הליכי התכנון ועד להפקדת התכנית המוצעת, חלו תמורות הן במשק והן בתכנית המוצעת", נכתב בהתנגדות. 

"השינוי המשמעותי ביותר הינו שבעוד שעם תחילת קידום התכנית עמד שיעור הריבית במשק על עשירית האחוז (והוצאות המימון חושבו בהתאמה לכך), הרי שכיום שיעור הריבית עומד על 4.50% (עלייה של 449%) ועליות המימון לפרויקט גדלו באופן דרמטי. כמו כן, מספר יחידות הדיור בתכנית צומצם ל- 1,050 יח"ד, נוספו שטחי ציבור מבונים וכן נקבע כי 25% מיחידות הדיור יושכרו במחיר מופחת. כלל השינויים האמורים, בייחוד לאור האתגרים בנוכחיים והעתידיים, פוגעים פגיעה קשה בכלכליות הפרויקט ומעלים חשש אמיתי שלא ניתן יהיה לממשו".

עוד טוענים באי כוחה של החברה כי לא רק שאחוזי הריבית אינם צפויים לרדת בשנים הקרובות, אלא שבשל המלחמה חלו תמורות נוספות ובהן עליית מחירי חומרי הגלם לבנייה וכח העבודה, ועלויות הבנייה התייקרו בתקופה זו בשיעור של כ-10%, כך שהדבר מעיב על כלכליות הפרויקט והאפשרות לממשו.

החברה הציגה חוות דעת כלכלית, שממנה עולה כי הרווחיות החזויה ל-1,050 יח"ד היא 4.15 אחוזים, והתשואה היא 3.64 אחוזים. "למותר לציין כי ברווחיות (ותשואה) כאמור ספק אם יימצא גוף מממן שיאפשר את קידום ומימוש התכנית", טוענת החברה.

"לאור האמור ובהתאם למפורט בחוות הדעת הכלכלית המצורפת, יש להוסיף לתכנית 250 יחידות דיור נוספות להשכרה, ללא שינוי מספר יחידות הדיור להשכרה במחיר מופחת, כך ששיעורן של אלה יעמוד על 20% מסך יחידות הדיור, שינוי שיביא לרווחיות המאפשרת את מימוש התכנית", נכתב.  לטענת החברה, בחלופה של 1,300 יח"ד, הרווחיות המינימלית היא 8.45 אחוזים לפרויקט ותשואה של 3.76 אחוזים.

בנוסף, החברה מבקשת לאפשר לה לבצע ניוד של עד 20% מיחידות הדיור בין המגרשים השונים בכדי לתת גמישות בשלב ההיתר בהתאם לתכנון האדריכלי שיאושר, וכן להגביה את הבינוי המתוכנן ל-35 קומות. כמו כן, החברה מבקשת לאפשר יצירת מעברים עיליים ותת קרקעיים בין המגרשים הסחירים בתכנית, וזאת במטרה לאפשר חיבוריות טובה יותר בין השטחים המיועדים לבינוי.

כאמור, השבוע תקיים הוועדה המחוזית דיון בהתנגדות.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: פינוי בינוי בראשון לציון חברת פרשקובסקי התחדשות עירונית בראשון לציון