אסטרטג הנדל"ן עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג
אסטרטג הנדל"ן עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג

עבודת האלילים למחיר למשתכן

"החלום באספמיה של כחלון, גלנט ויתר קובעי המדיניות, שהנה, הנה, התהפך לו הגלגל ורכבת ההרים של מחירי הדיור תנסוק כלפי מטה, התרסק על פי נתוני הלמ"ס"

מגדילים 16.08.2018

תמונה: עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג

מאת: עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן  

אין ספק המשפט המפורסם של המדען האיטלקי גליליאו גלילי,  "ואף על פי כן נוע תנוע", תקף שבעתיים לגבי מדד מחירי הדיור. החלום באספמיה של כחלון, גלנט ויתר קובעי המדיניות, שהנה, הנה, התהפך לו הגלגל ורכבת ההרים של מחירי הדיור תנסוק כלפי מטה, התרסק על פי נתוני הלמ"ס שהצביעו על מגמה ברורה של עליית מחירים בחודשים מאי יוני, 0.9. אחוזים, כשהקטר המוביל הינה מדינת תל אביב עם עלייה מרשימה ביותר של 2.2 אחוזים.

עלייה זו מרשימה שבעתיים, זאת משום שהיא מגלמת בתוכה את היהלום שבכתר של כחלון ושות', הלא היא שלוש שנות  עבודת האלילים למחיר למשתכן, שכבר מתקרבת ל-30 אחוזים משוק הדיור. ציבור הרוכשים, מסתבר, מתחיל לא רק להתייאש מתכנית מלאכותית ומיותרת לחלוטין זו ולהדיר  את רגליו ממנה, אלא גם, ככל הנראה, יורד מן הגדר ומוכן, זאת על פי נתוני הלמ"ס עצמו, לרכוש דירות ב"שוק החופשי" וברמות מחירים שאינן נופלות כלל ועיקר מרמות השיא של לפני שנה-שנה וחצי.

אז מה בעצם קרה כאן?
איך זה שלמרות כל התחזיות הוורודות על שינוי מגמה, מסתיימת השנה הקלנדרית הנוכחית במדדים חיוביים? קיימים כאן, לטעמי,  4 גורמים עיקריים:

האחד, בפועל היצע הדיור בשוק לא רק שלא עלה, אלא אף ירד השנה, ומתקשה מאוד לפרוץ את תקרת הזכוכית של 50 אלף התחלות בנייה ובמילים אחרות, מדובר, ככל הנראה, במימוש ביקושים כבושים שהיו ממילא בשוק הדיור.

השני, נתונים מהחודשים האחרונים המצביעים בבירור על מעבר יותר ויותר רוכשים פוטנציאלים, גם משפרי דיור אולם גם זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, מתכנית מחיר למשתכן לרכישת דירה ב"שוק החופשי". הנני צופה התחזקות מגמה זו בחודשים הקרובים, ובכלל.

השלישי, אחת הסיבות העיקריות לירידת המחירים הקלה שהיתה בראשית השנה, היתה בריחת משקיעים, ובראש וראשונה משקיעי חו"ל, ובראש וראשונה רוכשי דירות יקרות ב"מדינת תל אביב", מה שהוריד קמעא את המדדים. מגמה זו חדלה להיות רלוונטית כמעט לחישוב המדדים האחרונים, מה שמטה שוב אותם כלפי מעלה והציפיה של משקיעי הנדל"ן לירידות בשוק ההון, תגרום ככל הנראה להסטת כספים לכיוון שוק הדיור.

הרביעי, בפועל כמות הכסף שבידי הציבור ויכולת רכישת דירה לא פחתה בשנה האחרונה, והסיבה העיקרית לבלימת מחירי הדיור בתחילת השנה היתה בעיקרה פסיכולוגית גרידא ולא כלכלית מובהקת.

ומכיוון שנתוני הבסיס בשוק הדיור לא השתנו כלל בפועל, אדרבא, מספר התחלות הבנייה אינו צפוי לגדול בשנה הקרובה, הנני צופה המשך מגמה של "נדנדת מחירים" עם תיקונים קלים כלפי מעלה. הבעיות העיקרית של שוק הדיור, מבנהו המעוות, משך הבנייה הלא סביר, טכנולוגיות הבנייה המיושנות, העובדה שהינו עתיר ידיים עובדות, לא השתנו כלל ועיקר.

לחשב מסלול מחדש
על כן, ובתנאים הנוכחיים, רק "חישוב מסלול מחדש", זאת תוך ירידה סופית מהעץ הגבוה של מחיר למשתכן, דגש על התחדשות עירונית כוללת, הן תמא 38 והן פינוי בינוי, תוכל להבריא את שוק הדיור, זאת על ידי קיצור ביורוקרטיה, סיוע לעיריות ורשויות מקומיות, ליזמים וקבלנים ועידוד התושבים, תכנון ותקצוב תשתיות משלימות. פעולות משולבות אלה גם יגדילו סוף סוף את התחלות הבנייה ואת מלאי הדירות הזמינות בשוק, ובמיוחד באיזור הביקוש ויוציאו אותו סוף סוף מהעיוות בו הוא שרוי בשלוש שנות עבודת האלילים חסרת התוחלת למחיר למשתכן.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020
נשמח לדבר אתך
נגישות