banner
אסטרטג הנדל"ן עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג
אסטרטג הנדל"ן עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג

עבודת האלילים למחיר למשתכן

"החלום באספמיה של כחלון, גלנט ויתר קובעי המדיניות, שהנה, הנה, התהפך לו הגלגל ורכבת ההרים של מחירי הדיור תנסוק כלפי מטה, התרסק על פי נתוני הלמ"ס"

מגדילים 16.08.2018

תמונה: עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג

מאת: עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן  

אין ספק המשפט המפורסם של המדען האיטלקי גליליאו גלילי,  "ואף על פי כן נוע תנוע", תקף שבעתיים לגבי מדד מחירי הדיור. החלום באספמיה של כחלון, גלנט ויתר קובעי המדיניות, שהנה, הנה, התהפך לו הגלגל ורכבת ההרים של מחירי הדיור תנסוק כלפי מטה, התרסק על פי נתוני הלמ"ס שהצביעו על מגמה ברורה של עליית מחירים בחודשים מאי יוני, 0.9. אחוזים, כשהקטר המוביל הינה מדינת תל אביב עם עלייה מרשימה ביותר של 2.2 אחוזים.

עלייה זו מרשימה שבעתיים, זאת משום שהיא מגלמת בתוכה את היהלום שבכתר של כחלון ושות', הלא היא שלוש שנות  עבודת האלילים למחיר למשתכן, שכבר מתקרבת ל-30 אחוזים משוק הדיור. ציבור הרוכשים, מסתבר, מתחיל לא רק להתייאש מתכנית מלאכותית ומיותרת לחלוטין זו ולהדיר  את רגליו ממנה, אלא גם, ככל הנראה, יורד מן הגדר ומוכן, זאת על פי נתוני הלמ"ס עצמו, לרכוש דירות ב"שוק החופשי" וברמות מחירים שאינן נופלות כלל ועיקר מרמות השיא של לפני שנה-שנה וחצי.

אז מה בעצם קרה כאן?
איך זה שלמרות כל התחזיות הוורודות על שינוי מגמה, מסתיימת השנה הקלנדרית הנוכחית במדדים חיוביים? קיימים כאן, לטעמי,  4 גורמים עיקריים:

האחד, בפועל היצע הדיור בשוק לא רק שלא עלה, אלא אף ירד השנה, ומתקשה מאוד לפרוץ את תקרת הזכוכית של 50 אלף התחלות בנייה ובמילים אחרות, מדובר, ככל הנראה, במימוש ביקושים כבושים שהיו ממילא בשוק הדיור.

השני, נתונים מהחודשים האחרונים המצביעים בבירור על מעבר יותר ויותר רוכשים פוטנציאלים, גם משפרי דיור אולם גם זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה, מתכנית מחיר למשתכן לרכישת דירה ב"שוק החופשי". הנני צופה התחזקות מגמה זו בחודשים הקרובים, ובכלל.

השלישי, אחת הסיבות העיקריות לירידת המחירים הקלה שהיתה בראשית השנה, היתה בריחת משקיעים, ובראש וראשונה משקיעי חו"ל, ובראש וראשונה רוכשי דירות יקרות ב"מדינת תל אביב", מה שהוריד קמעא את המדדים. מגמה זו חדלה להיות רלוונטית כמעט לחישוב המדדים האחרונים, מה שמטה שוב אותם כלפי מעלה והציפיה של משקיעי הנדל"ן לירידות בשוק ההון, תגרום ככל הנראה להסטת כספים לכיוון שוק הדיור.

הרביעי, בפועל כמות הכסף שבידי הציבור ויכולת רכישת דירה לא פחתה בשנה האחרונה, והסיבה העיקרית לבלימת מחירי הדיור בתחילת השנה היתה בעיקרה פסיכולוגית גרידא ולא כלכלית מובהקת.

ומכיוון שנתוני הבסיס בשוק הדיור לא השתנו כלל בפועל, אדרבא, מספר התחלות הבנייה אינו צפוי לגדול בשנה הקרובה, הנני צופה המשך מגמה של "נדנדת מחירים" עם תיקונים קלים כלפי מעלה. הבעיות העיקרית של שוק הדיור, מבנהו המעוות, משך הבנייה הלא סביר, טכנולוגיות הבנייה המיושנות, העובדה שהינו עתיר ידיים עובדות, לא השתנו כלל ועיקר.

לחשב מסלול מחדש
על כן, ובתנאים הנוכחיים, רק "חישוב מסלול מחדש", זאת תוך ירידה סופית מהעץ הגבוה של מחיר למשתכן, דגש על התחדשות עירונית כוללת, הן תמא 38 והן פינוי בינוי, תוכל להבריא את שוק הדיור, זאת על ידי קיצור ביורוקרטיה, סיוע לעיריות ורשויות מקומיות, ליזמים וקבלנים ועידוד התושבים, תכנון ותקצוב תשתיות משלימות. פעולות משולבות אלה גם יגדילו סוף סוף את התחלות הבנייה ואת מלאי הדירות הזמינות בשוק, ובמיוחד באיזור הביקוש ויוציאו אותו סוף סוף מהעיוות בו הוא שרוי בשלוש שנות עבודת האלילים חסרת התוחלת למחיר למשתכן.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020