יהודה הרציג // יחצ
יהודה הרציג // יחצ

"מלכוד 22" של ההתחדשות העירונית: התשתיות המשלימות

פתרון ביניים למצוקת התשתיות המשלימות בהתחדשות עירונית: לחייב את היזמים בתקציב מדוד "פר דירה", מה שיוכל גם להניח את דעתן של הרשויות המקומיות וגם יתניע את מירב הפרויקטים שכיום תקועים כאבן שאין לה הופכין

מגדילים 16.04.2019

תמונה: יהודה הרציג // יחצ

מאת: יהודה הרציג

הסיבה המרכזית לכך שההתחדשות העירונית עודנה מהווה אחוז זעום משוק הדיור, אלפים מעטים ולא רבבות ומאות אלפי דירות, הינה מהמילכוד בו נמצאות רוב העיריות והרשויות המקומיות בנושא תשתיות משלימות דוגמת העדר מקומות חנייה, מדרכות, תיעול וביוב, כבישים, שצ"פים, מוסדות ציבור דוגמת גני ילדים, בתי ספר, קופות חולים ומרכזים מסחריים והיריעה עוד ארוכה.

דוגמא מובהקת לכך, שאיננה יחידה כלל ועיקר, היתה במחצית השנה האחרונה בעיר רמת גן, זאת לאחר שנבחר בה ראש עיר חדש, כרמל שאמה הכהן, במקום ישראל זינגר, והמדיניות בנושא התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט התהפכה לחלוטין. אם בקדנציה הקודמת תמכה העירייה בתמ"א 38 וקודמו בעיר מאות פרוייקטים כאלה, הרי שכיום נעצרו כל אותם פרוייקטים שעדיין לא ניתן להם אישור, כ-300 בקירוב(כלומר אלפי דירות!), כשהתנאי לקידום אותם פרוייקטים, אם בכלל, הינו אם וכאשר יהיו לעירייה תקציבים לפיתוח תשתיות משלימות לצד אותם פרוייקטים.

כאמור הדוגמא של רמת גן הינה רק משל לבעיה, וקיימות עוד עשרות עיריות, חלקן באיזור הביקוש בגוש דן, שגם בהן נוצרה בעיה דומה, בין אם בשל חילופי ראשי עיר ובין אם משום שאותה רשות פוסחת במשך שנים על הסעיפים, האם לקדם בכל זאת תמ"א 38 ללא תשתיות משלימות, או שמא להמתין עד שיימצא התקציב הדרוש לשם כך.

חמור מכך: מאז יצאה תמ"א 38 לדרך, ב-2005, הפכה בפועל כל עיר וכל רשות מקומית למעין ,מדינה בתוך מדינה", אם מדיניות שונה ועצמאית משלה. לדוגמא, מדיניות עירית תל אביב במהלך העשור האחרון היתה הפוכה לחלוטין מזו של רמת גן,וכך גם שכנתה הצמודה של רמת גן, גבעתיים, בה ראש העיר התנגד מלכתחילה לפרוייקטים של תמ"א 38 ודגל במדיניות של ,רק פינוי בינוי".

אינני מזלזל כלל ועיקר בתשתיות משלימות. ברור שיהיה קשה לגור ברחובות שבהן יתווספו עוד עשרות רבות של דירות, שעה שמספר מקומות החנייה, היציאות והכנסיות לאותם רחובות וכל מערכות התשתית הנדרשת לא ישתנו. אולם מול בעיה זו, עומדת בעיה כפולה ומכופלת של האינטרס הציבורי:

אחד, במדינת ישראל קיים כבר היום מחסור כבד בהיצע הדיור, שיש האומדים אותו בכ-80-10 אלף דירות חסרות, יש שאף יותר. אין עוררין על כך שהתחדשות עירונית, ובמיוחד בערי איזור הביקוש, תוכל לייצר מאות אלפי דירות חדשות ולהביא תוך שנים מעטות לאיזון בין ביקוש להיצע.

שניים, הערים הותיקות עצמן זקוקות נואשות להתחדשות עירונית, זאת בשל העובדה שחזותן החיצונית מתפוררת והאוכלוסייה הותיקה נחלשת, והן זקוקות ל"דם חדש", שיתרום הן ל"וויב" העירוני, הן כלכלית והן חברתית וקהילתית לאותן ערים. רמת גן, עיר ותיקה בלב גוש דן, מהווה דוגמא מובהקת לכך.

שלוש, הדיירים הותיקים עצמם נפגעים במישרין כתוצאה מכל הכאוס והבלבול בין הרשויות השונות, כשלכל אחת מדיניות שונה בנושא התחדשות עירונית, שכאמור גם מתחלפת כחוט השערה מידי בחירות מוניציפאליות. נמנעת מהם הזכות הבסיסית גם לשדרג את איכות המגורים שלהם וכמובן גם את ערך רכושם היקר מפז. מסיבות אלה, ונוספות, אציע שינוי יסודי בתפיסת הממשלה את ההתחדשות העירונית. במקום לשים אותה, ובמיוחד את תמ"א 38, לפתחן של הרשויות המקומיות, על ממשלת ישראל הנבחרת, ובמיוחד שרי האוצר והשיכון, לייצר רגולציה אחידה שתהיה תקפה לכל הרשויות המקומיות, תקבע מדיניות ברורה וגם תגלם בתוכה תקציב שיכסה את נושא התשתיות המשלימו8ת החסרות.

לאור העובדה שיישום רגולציה שכזו עלול לקחת מספר שנים, אציע שפתרון ביניים לחייב את היזמים בתקציב מדוד "פר דירה", נניח 10-15 אלפי שקלים, כלומר כ-300 אלף שקלים עבור בניין מייצג בן 25 דירות, מה שיוכל גם להניח את דעתן של הרשויות המקומיות, גם לספק את היזמים והקבלנים, שאולי ייגרע אחוז כזה או אחר מהרווח שלהם, גם יתניע את מירב הפרויקטים שכיום תקועים כאבן שאין לה הופכין, וכמובן גם יפתור את בעיית התשתיות המשלימות החסרות.

לסיכום, סטטיסטית ניתן ואפשר תוך שנתיים-שלוש בלבד להכפיל ואולי אף לשלש את מספר הפרויקטים הנבנים בהתחדשות עירונית, ובמיוחד תמ"א 38, ולהגיע ל-20-25 אלף דירות לשנה, אולי אף יותר, ובכך להגדיל את התחלות הבנייה בשוק הדיור מכ-50 אלף בלבד כיום, לכ-70 אלף לפחות, ובכך לסגור תוך עשור שנים את הפער בין ההיצע לביקוש, ובכך לאזן את שוק הדיור כולו. הפתרון נמצא "מתחת לפנס". רק צריך ליישם אותו.

*כותב המאמר יהודה הרציג הינו יזם נדל"ן, בעלי קבוצת הרציג נדל"ן, המתמחה בהתחדשות עירונית ובונה ברחבי הארץ.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות