"מפקח מטעם הדיירים חייב להקשיב ולנהל ברגישות את הדינמיקה הקבוצתית"

"המשימה שלנו, כמפקחים מטעם הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, היא לדאוג שהפרויקט יצליח. אנחנו נציגי הדיירים, וזאת משימתנו". כך מסביר ערן רושו, הבעלים של חברת הפיקוח "רוש בריא 38 בע"מ", המתמחה בפיקוח מטעם הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

חברת "רוש בריא" פעילה למעלה מ-16 שנים בתחום הפיקוח. "היינו בין חברות הפיקוח הראשונות שהתמקדו בדיירים", אומר רושו. במהלך השנים צברה החברה ניסיון עם מעל 90 פרויקטים מאוכלסים בשלל מסלולי התחדשות: תמ"א 38 הריסה ובנייה, חיזוק, עבודה על בניינים בודדים וכן במתחמי פינוי בינוי. עיקר העבודה של החברה מתמקד באזור השרון והמרכז. הניסיון והוותק שצברה החברה, מתבטא בידע ובכלים מקצועיים שבהם משתמשים עובדיה.

רושו מסביר כי פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו, במהלך השנים, למורכבים יותר: "בשנים האחרונות אנחנו הולכים יותר ויותר להתחדשות מתחמית, יחד עם הענף כולו. בעלי הדירות הופכים ליותר מתוחכמים ובעלי ידע, והפרויקטים הופכים ליותר ויותר מסובכים בגלל דרישות של הרשויות. כל זה מצריך מאיתנו, כמפקחים, התמקצעות והבנה גם בתחומים שלרגולציה וחקיקה בתחומי התכנון והבניה, הכרה רחבה של השוק והענף, ויכולת לתרגם ולתווך לדיירים את המורכבויות ואת אי הוודאות המובנות בתהליך של התחדשות עירונית".

אז מה בדיוק עושים מפקחים מטעם הדיירים, ומה חשיבותם לפרויקט ההתחדשות? "כשהדיירים ניגשים לפרויקט ההתחדשות, יש שני אנשי מקצוע שמלווים אותם ונותנים להם מעטפת מקצועית צמודה והגנה מלאה לאורך כל שלבי הפרויקט: עורך דין ומפקח מטעם הדיירים", מסביר רושו. "המפקח, פועל בשלל תחומים בשיתוף ובתיאום מלא עם עורך הדין: אמון על  ההיבטים  ההנדסיים והתכנוניים ועל הכנת  המפרט הטכני לפרויקט בשלב מכרז היזמים וההתקשרות החוזית עם היזם, מבצע תיאום ציפיות מול היזם, ובהמשך מקיים בקרת איכות בכל הנוגע לתכנון הפרוייקט, תהליכי הרישוי, וכמובן שגם על עבודות הבנייה. בשלב מסירת הדירות, המפקח מלווה באופן אישי את כל אחד מבעלי הדירות במסירת הדירות והליכים של בדק ע"פ הכללים ואמות המידה למסירת דירה שנקבעו עוד בשלב מכרז היזמים וההסכם עם היזם. המפקח אחראי למעטפת שלמה לטובת בעלי הדירות".

מסיבה זו, מוסיף רושו, המפקח מטעם הדיירים צריך ללוות את הפרויקט כבר בתחילתו: "המפקח צריך להיכנס לתמונה עוד בשלב התגבשות המתחם ויציאה למכרז יזמים. בשלב הזה המפקח, עורך הדין ונציגות הדיירים צריכים לגבש יחדיו את הפנייה ליזמים, את השאלונים, את דרישות הסף ולגבש מפרט טכני. החשיבות בגיבוש המפרט ובהגדרת התמורות היא שכך ניתן יהיה להשוות בין ההצעות השונות המתקבלות מהיזמים. זהו הערך המוסף של כניסתו של המפקח כבר בשלב הראשוני והרעיוני של הפרויקט עבור הדיירים. בסופו של דבר, כמו שאי אפשר להתקדם בתהליך התחדשות בלי עורך דין, אי אפשר להתקדם בלי מפקח דיירים".

כמו כן, מפקח דיירים חייב להכיר לעומק הן את ההיבטים הטכניים והתכנוניים של הפרויקט והן את ההיבטים המשפטיים שלו, מסביר רושו. לדבריו, "דוגמה טובה לכך היא פרויקט שליווינו – מתחם גדול שבו בעלי הדירות לא הצליחו להתאחד סביב מפקח דיירים משותף. כתוצאה מכך, כל חלק במתחם מינה מפקח דיירים נפרד. למרות זאת, מבחינת העירייה, כל הדיירים היו מחויבים לפעול כמתחם אחד, עם מפרט טכני והסכם משותף מול היזם".

עוד לדבריו, "כאשר קיבלנו מהיזם טיוטת הסכם להתייחסות, המפקח השני מסר שאין לו הערות, בעוד שאני הצגתי למעלה מ-30 הערות מהותיות. הסיבה לכך פשוטה – תפקידו של מפקח דיירים אינו מסתכם רק בפן ההנדסי. עליו להיכנס לעומקם של ההסכמים המשפטיים, להבין את המורכבויות שבהם ולדעת לנהל משא ומתן עסקי מול היזמים."

מה האתגר העיקרי שעומד מול מפקח מטעם דיירים?
"יש שני אתגרים עיקריים: האחד, היכולת לרכוש את אמון הדיירים. צריך להבין שבפרויקט של התחדשות עירוני אתה נוגע בחיים של אנשים, כי מדובר בפרויקט חברתי. צריך להגיע לכל דייר וללוות אותו ולתת לו להבין שיש לו על מי לסמוך. אנחנו צריכים להיות אנשי אמונם של בעלי הדירות, וזה אתגר שמלווה אותנו מהיום הראשון. 

"האתגר השני הוא לגרום ליזמים להבין לאורך כל שלבי המכרז, שאני כאן כדי לגרום לפרויקט להצליח. זה מתחיל מזה שבעלי הדירות יחתמו על ההסכם והמפרט הטכני ויבינו אותו, והמפקח משרת באופן בלעדי את האינטרסים של הבעלים ותמיד בשקיפות מלאה. כחלק מהעבודה אנחנו צריכים להסביר לדיירים את תכנון הפרויקט, וזה יכול לקחת זמן. אבל אם המפקח מבצע עבודה מקצועית – גם היזמים נהנים מכך".

אתגר נוסף הוא להתמודד עם קונפליקטים בין דיירים.
"אחד האתגרים המרכזיים בתפקיד מפקח מטעם הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית הוא ניהול והתמודדות עם קונפליקטים בין הדיירים עצמם. פרויקטים מסוג זה מביאים עימם אינטרסים שונים, חששות ופערי ציפיות בין בעלי הדירות, מה שעלול ליצור מתחים ואף לעכב את קידום הפרויקט. 

"תפקידו של המפקח אינו מסתכם רק בפיקוח הנדסי, אלא גם בגישור, הקשבה וניהול רגיש של הדינמיקה הקבוצתית. עליו לספק מידע אמין ושקוף, להרגיע חששות ולסייע ביצירת קונצנזוס בין הצדדים, כל זאת תוך שמירה על האינטרסים של כלל הדיירים והבטחת הצלחת הפרויקט. בנוסף, יש להבטיח שהתכנון והביצוע עומדים בדרישות העירייה והרגולציה של כל רשות מקומית, על מנת להימנע מעיכובים ולוודא שהפרויקט יוצא לפועל בהתאם לכל ההנחיות המחייבות.". 

אחד האתגרים בפרויקטים של התחדשות זה דייר סרבן. איך ניתן לשכנע את הסרבנים להסיר את התנגדותם?
"במקרים מסוימים, דיירים מסרבים לא בגלל התנגדות עקרונית, אלא בשל חששות ואי ודאות לגבי עתידם. חוסר הבנה של התהליך, אי ידיעה לגבי התמורות והחשש משינויים משמעותיים הם מהגורמים העיקריים לסירוב. תפקידו של המפקח הוא להנגיש מידע בצורה ברורה ושקופה – להציג לדיירים את התכנון, את המפרט הטכני ואת ההטבות שהם צפויים לקבל. כאשר הדיירים מקבלים תשובות ברורות ומרגישים ביטחון בכך שיש מי שמייצג את האינטרסים שלהם ומלווה אותם לאורך הדרך, רבים מהם משנים את עמדתם ומסירים את התנגדותם".

"מעורבות עמוקה"
צוות רוש בריא נחשב לאחד המקצועיים והמובילים בתחום, בזכות היכולת שלו לרדת לפרטים הקטנים ולבצע ביקורת קפדנית בכל שלבי הפרויקט – משלב התכנון ועד למסירת הדירות. 

רושו: "אנו מאמינים כי פיקוח אמיתי אינו מסתכם רק בבדיקת ההתאמה לתוכניות, אלא דורש מעורבות עמוקה, חשיבה ביקורתית והבנה רחבה של מכלול ההיבטים ההנדסיים, התכנוניים והמשפטיים של הפרויקט.

בשלב הביצוע, כאשר התוכניות הופכות למציאות בשטח, אנו מבצעים בדיקות יסודיות כדי לוודא שכל פרט תואם למפרט הטכני, לדרישות ההסכם ולתקני הבנייה המחמירים ביותר. הבדיקות שלנו אינן שטחיות—אנו מתעמקים באיכות החומרים, באופן ביצוע העבודה, בעמידה בלוחות הזמנים ובפרטים הקטנים שעלולים להשפיע על איכות החיים של הדיירים בעתיד.

בנוסף, אנו עורכים ביקורות שוטפות באתר, מאתרים ליקויים ובודקים שוב לאשר את התיקון, ומוודאים שכל עבודה שבוצעה עומדת בסטנדרטים הגבוהים ביותר. השילוב בין הידע המקצועי שלנו, הניסיון בשטח והירידה לפרטים מאפשר לנו להגן על האינטרסים של הדיירים ולוודא שהם מקבלים מוצר מוגמר איכותי, בטיחותי ועמיד לאורך שנים – ללא פשרות".

אחד מהערכים המרכזיים ברוש בריא הוא יצירת קשר ישיר, שקוף וזמין עם הדיירים לכל אורך הדרך.
"אנו שמים דגש על עדכון שוטף ומתן מידע רציף, מתוך הבנה ששקיפות ותקשורת טובה הם המפתח להצלחת הפרויקט ולשקט הנפשי של הדיירים". הדיווחים התקופתיים נעשים באמצעות קבוצות וואטסאפ, מיילים ומפגשים פרונטליים או בזום, כדי להבטיח שכל דייר יקבל את כל המידע הרלוונטי בזמן אמת וירגיש חלק מהתהליך.

אחת מחברות הצוות האחראיות לכך היא שירין לוי, מנהלת קשרי הלקוחות, שמסבירה: "ערן ואני מלווים כל פרויקט מהרגע הראשון – משלב פגישות ההיכרות עם הנציגות, דרך שלב הגשת הבקשה להיתר, תקופת הביצוע ועד סוף שנת הבדק. אני כאן כדי לתת מענה לדיירים, להיות אוזן קשבת ולספק מענה לכל פנייה, שאלה ובקשה. החשיבות למתן מענה אמיתי, מהיר ואכפתי לכל שאלה או צורך, היא אחת מאבני היסוד עליה מושתתת חברת רוש בריא".

בשיתוף עם חברת הפיקוח "רוש בריא 38 בע"מ".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן