התכנית מבקשת להעצים 700 דונם של מרכז העסקים, וקובעת עקרונות תכנון וזכויות בנייה בחלוקה למתחמים
הסיטי של חיפה בדרך להתחדשות: עיריית חיפה מקדמת תכנית להתחדשות אזור המע"ר הדרום מזרחי (מתחם הבננה), במטרה להופכו למתחם מעורב שימושים, הכולל 3,400 יח"ד ומעל 900,000 מ"ר לתעסוקה. תכנית האב תוצג בפני הוועדה המקומית בישיבתה השבוע.
המע"ר המזרחי ממוקם בין רחוב ירוחם צייזל לבין דרך אבן גבירול – רח' הגיבורים. המתחם נקבע על ידי תכנית האב של חיפה (חפ/2020) כמרכז העסקים הראשי של חיפה על מנת לחזק את מעמדה של העיר כמטרופולין של הצפון. בדברי ההסבר לתכנית נכתב כי על מנת לעודד ולכוון את היוזמות לפיתוח המע"ר הוחלט על הכנת תכנית אב אשר תקבע עקרונות בינוי ופיתוח וממנה ייגזרו תכניות מפורטות לפיתוח המרחב. התכנית משתרעת על שטח של כ-700 דונם, בין גשר פז, גשר חירם וגשר הגיבורים, וממוקמת בין שיפולי נווה שאנן והדר הכרמל לבין מסילת הרכבת ואזור התעשייה של חוף שמן.
על פי התכנית, היא צפויה לשנות את פני האזור "הבלתי מוגדר" כיום, אשר מאופיין בעצימות נמוכה ובתנועה רכבית מוגברת, ולהפוך אותו למוקד עירוני חי ותוסס.
עקרונות התכנון
התכנית מתבססת על שלושה עקרונות תכנון מובילים שנולדו מתוך מאפייני המרחב. הראשון – מרחב ציבורי איכותי, מגוון ומקושר ובמסגרת זאת איחוי הגריד האורבני והפיכת הכבישים הקיימים לרחובות פעילים ושוקקים.
השני – שמירה על ה-DNA החיפאי ובכך החזרת רחוב בר-יהודה-קיבוץ גלויות ההיסטורי לתפקידו וחשיבותו העירונית, חיבור לשבילי מדרגות קיימים ושימור מבנים ומרקמים היסטוריים ויציקת תכנים חדשים לתוכם. השלישי – שימוש בכלים עירוניים ליצירת מע"ר תוסס שיהווה מוקד משיכה מטרופוליני וזאת על ידי עירוב שימושים עשיר ופעיל, אינטנסיביות, דפנות רחוב פעילות, קישוריות, מגוון, ציפוף וקומפקטיות.
התכנית מציעה מספר שינויים תחבורתיים משמעותיים למרחב וזאת, בשלושה שלבים: בשלב הראשון, יבוצעו שינויים במסגרת זכויות הדרך הקיימות, כולל הפיכת רחוב ירוחם צייזל לדו-סטרי עם נת"צ, חיבור בין רחוב בר יהודה וקיבוץ גלויות לרחוב דו-סיטרי עם דגש על תחבורה ציבורית והליכתיות, והפיכת רחוב אבן גבירול לטיילת במפלס התחתון ורחוב דו-סיטרי במפלס העליון. התכנית מציעה לצמצם את האספלט ברחוב חטיבת גולני והפיכת דרך נחל הגיבורים לטיילת מחוברת לפארק.
בשלב השני, יבוצע שדרוג רשת הדרכים, כולל חיזוק השלד הקיים, הוספת רחובות חדשים, טיפול בצירי מדרגות עם תוספת שימושים מסחריים, והרחבת רחובות ירוחם צייזל, קיבוץ גלויות ובר יהודה. בשלב השלישי, ייבחנו שינויים נוספים, כולל הסדרת צומת חטיבת גולני עם ירוחם צייזל, הפיכת מקטעים של רחוב חטיבת גולני לרחובות מקומיים, והסטת דרך יד לבנים לחיבור טוב יותר עם דרך ירוחם צייזל.
התכנית מתייחסות גם לאפשרות שיקוע מסילת הרכבת. לאחר שיקוע תוואי המסילה, יתאפשר ביצוע של שלב נוסף, שכולל את הסטת כביש 22 וביטול מחלף הירידה מהכביש וחיבור ישיר דרך נחל הגיבורים.
היקף זכויות הבנייה בתכנית
תעסוקה – 900,000 מ"ר, מסחר – 70,000 מ"ר, שטח ציבורי מבונה – 120,000 יח"ד, מגורים: 3,400 יח"ד (מתוכן, 2,000 יח"ד דיור מכליל). התכנית מציעה תוספת אפשרית לאחר שיקוע המסילה, של 350,000 מ"ר תעסוקה, 50,000 מ"ר מסחר, 30,000 מ"ר שטח ציבורי מבונה ו-1,100 יח"ד מגורים.
התכנית מחלקת את המתחם למספר מתחמי תכנון (מצפון לדרום): מתחם A – השוק הסיטונאי, מתחם B – מורדות הדר, מתחם C – לב המע"ר, מתחם D – יהודה הלוי, מתחם E – יד לבנים, מתחם F – שער העיר, מתחם G – מתחם חברת חשמל. בנוסף, יש שני מתחמים נוספים, המתוכננים לאחר שיקוע המסילה: מוסכי הרכבת, ומתחם נוסף, בצפון המע"ר, המיועד לשימור.
עוד על פי התכנית, היא מגדירה את המרחב, שמורכב מפסיפס מגוון של מגרשים ומבנים קיימים, בגדלים, בעלויות ושימושים קיימים שונים, החל ממגרשי מגורים קטנים ועד למגרשי תעסוקה ענקיים. בהתאם, התכנון המוצע מחלק את המתחם בהתבסס על הפרצלציה והבעלויות הקיימות, למתחמי תכנון ומימוש, כשכל אחד מהם מקבל את הנחיות התכנון והפיתוח המתאימים לו.
כמו כן, המתחמים הגדולים יוכלו לקדם תכנון לכלל המתחם, ולקבל עליהם משימות עירוניות משמעותיות כגון פריצת דרכים ומוסדות כלל עירוניים משמעותיים, בעוד המתחמים בריבוי בעלויות מקבלים הנחיות המתוות את מסלולי ההתחדשות המתאימים להם, המאפשרות התחדשות הדרגתית במנות קטנות. בנוסף, יש מספר מתחמים ייחודיים הכוללים שינויים דרמטיים בשלד העירוני, ודורשים מעורבות ציבורית בתכנונם וקידומם לשם הצלחת התכנון המוצע בכלל מרחב התכנון.
את התכנית ערכה אדריכלית מיכל יוקלה ממשרד סטודיו מיא.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
