מה זה רשם המתווכים? מה אומר חוק רשם המתווכים? מה נמצא בין תחומי אחריותו? וכיצד מתנהלים מולו? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם
חוק המקרקעין אשר נכנס לתוקפו ב-1 באפריל 1997 מגדיר מהו תיווך במקרקעין ומהם התנאים המאפשרים לעסוק בתיווך בפועל, תוך שמפרט את חובותיו של המתווך, את גובה דמי התיווך שעליו לגבות וכולל שלל תקנות וסעיפים שעל קיומם ואכיפתם אחראי רשם המתווכים, החל בקיום בחינות, דרך הענקת רישיונות וטיפול בעבירות משמעת וכלה בגביית אגרות וניהול פנקס המתווכים.
חוק המתווכים משמש כאבן יסוד לענף התיווך במקרקעין במטרה להבטיח שקיפות, מקצועיות והגינות בכל העסקאות. חוק המתווכים כולל כמה עקרונות מרכזיים. בראש ובראשונה, חוק זה קובע ששום אדם אינו יכול לבצע פעולות בתחום תיווך המקרקעין כמו לפרסם שירותים, להציג את עצמו כמתווך נדל"ן או ליצור רושם של אחד, אלא אם כן יש לו רישיון תיווך תקף. לפיקוח ולאכיפת תקנות החוק, ממנה שר המשפטים רשם האחראי על מתן רישיונות תיווך במקרקעין לאלו העומדים בקריטריונים שנקבעו, ועל ניהול רישום מקיף של בעלי הרישיונות.
במקביל לתפקיד הרשם, החוק מחייב למנות ועדה מייעצת. ועדה זו, המורכבת משלושה חברים לפחות, בהם עורך דין, מתווך נדל"ן ונציג צרכנים, ממלאת תפקיד מרכזי במתן ייעוץ לרשם. הוועדה מספקת ייעוץ בנושאים שונים ורלוונטיים, לרבות בתכנים המשולבים בבחינה שהמתווכים צריכים לעבור כדי לקבל רישיון תיווך.
כמו כן, חוק המתווכים מתווה באופן מדוקדק את התנאים לקבלת רישיון תיווך במקרקעין, בתוך שמגדיר את החובות המוטלות על המתווכים. כך למשל מתווכים מחויבים על פי חוק לנהוג בשקיפות ובהגינות ולא להסתיר מלקוחותיהם מידע מהותי הנוגע לנכס. החוק נוגע גם לצעדים המשמעתיים נגד מתווכים המפרים תקנות, ולנושאים שונים הקשורים לעסקאות תיווך כמו למשל הגדרות הנוגעות לתקופת הבלעדיות או חישוב של עמלות תיווך וגבייתה.
"רשם המתווכים" הוא יחידה שהוקמה למטרת פיקוח ואכיפת התקנות של חוק המתווכים ולה תחומי אחראיות מגוונים. רשם המתווכים אחראי על ניהול ועל ביצוע בחינות לקבלת רישיון תיווך במקרקעין. אם המועמדים מצליחים במבחן רשם המתווכים ועומדים בקריטריונים הקבועים בחוק, יהיה זה הרשם שיעניק להם את רישיון התיווך. רשם המתווכים מנהל גם רישום מדוקדק של המתווכים המורשים בפנקס המתווכים בהתאם לחוק חופש המידע התשנ"ט-1999, מידע זה זמין לציבור ומפורסם על ידי הרשם.
תפקיד נוסף וחשוב של הרשם הוא לשמור על האתיקה המקצועית והוא עושה זאת באמצעות טיפול בעבירות משמעות שבוצעו על ידי מתווכים. לבסוף הרשם מטפל בבקשות שונות כמו למשל בקשות להתאמות בבחינות לקבלת רישוי תיווך ובקשות הקשורות לתשלום ולהחזר אגרות.
תחומי האחריות של רשם המתווכים נפרשים על כמה וכמה תחומים, מביצוע מבחן רשם המתווכים והענקת רישיונות למתווכחים שעומדים בקריטריונים ועד לגביית אגרות שונות או טיפול בבקשות להחזרים.
אחד מתחומי האחריות של הרשם יהיה ניהול ופיקוח על הבחינות לקבלת רישיון תיווך. בעזרתה של ועדה מייעצת, אחראי הרשם על תכני הבחינה, קובע מועדי בחינות וממלא תפקיד חשוב ומרכזי בשמירה על הסטנדרטים המקצועיים הגבוהים של תחום התיווך במקרקעין.
ניהול פנקס המתווכים נמצא גם בין תחומי אחריותו. הרשם דואג לנהל רישום מדויק ועדכני של מתווכחים מורשים, לפרסם את רשימת המתווכים המורשים ולהנפיק אישורים. מידע זה נגיש לציבור הרחב.
מועמדים שעברו בהצלחה את מבחן רשם המתווכים, בתנאי שעומדים בקריטריונים הנדרשים, יקבלו רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין, כאשר עליהם למלא טופס בקשה חתום על ידי עורך דין ולצרף מסמכים כנדרש. רשם המתווכים יבחן את הנתונים של המבקשים, יבדוק שהם עומדים בתנאים, אם כן, ישלח שובר לתשלום אגרה לצורך רישום בפנקס המתווכים. לאחר תשלום האגרה יוענק רישיון תיווך.
כחלק מתחומי אחריותו, אחראי הרשם לבדוק אחת לכמה זמן שהמתווכים אכן ממשיכים לעמוד בתנאי הרישיון. עבירות על החוק, כניסה לתהליך חדלות פירעון או ריצוי תקופת מאסר יובילו לאי חידוש רישיון התיווך על ידי הרשם.
כדי לעבור את הבחינה, להירשם בפנקס המתווכים ולהוציא רישיון תיווך, וגם כדי לחדש את הרישיון, נדרשים המועמדים הפוטנציאליים ומתווכי מקרקעין בעלי רישיון לשלם אגרה. הרשם אחראי על גביית האגרות ועל טיפול בבקשות לקבלת החזרים.
כדי להירשם בפנקס רשם המתווכים, הצלחה במבחן תהיה הכרחית, אבל אינה הקריטריון המרכזי לקבלת רישיון תיווך. על המתווכים לעמוד בתנאים נוספים, והרשם אחראי לבדוק שהם אכן עומדים בתנאים המבוקשים, לאחר הבחינה ולפני הרישום בפנקס.
אלו הם התנאים:
הדרך לקבלת רישיון תיווך מתחילה במבחן. כדי לגשת למבחן על המועמדים הפוטנציאליים להיות בני 18 ומעלה המוכרים אזרחי או תושבי ישראל או לחלופין תושבי חוץ בעלי רישיון עבודה בתוקף. מועמדים המוגדרים פושטי רגל לא יוכלו להיבחן, וכמו כן מועמדים שהורשעו בעבירה שיש בה קלון. אם אחד המועמדים ריצה עונש מאסר, עליו להמתין עד שיחלפו 3 שנים מיום שחרורו כדי לגשת למבחן.
המבחנים נערכים בתל אביב ובירושלים במועדים קבועים לאורך השנה, כאשר רשם המתווכים דואג לפרסם לפני כל מבחן את החומר לבחינה במפורט, את מועדי הבחינה וההרשמה ואת אופן ההרשמה. כדי להירשם למבחן רשם המתווכים יש למלא טופס בקשה מיוחד, כאשר לאחר קבלתו ישלח הרשם למועמדים טפסים נוספים ושובר לתשלום אגרה. לאחר מילוי הטפסים ושליחתם בצירוף צילום תעודת הזהות ואישור תשלום האגרה, ישלח למועמדים אישור הרשמה ובו פרטי המקום הבחינה ומועדה.
המבחן אורך כחצי שעה וכולל 25 שאלות אמריקאיות בתחומי המקרקעין והמשפט, כאשר הנבחן יצטרך להוכיח את בקיאותו בחוק ובפסקי דין רלוונטיים, לרבות חוק המתווכים, חוק המקרקעין, חוק העונשין, חוק הגנת הדייר, דיני תכנון ובניה, דיני חוזים, מיסוי מקרקעין וחוקים רלוונטיים אחרים בהתאם לחומר שפורסם.
כדי לעסוק בתיווך מקרקעין, יש לשלם תשלומים חד פעמיים לצורך הוצאת הרישיון ורישום בפנקס המתווכים ואגרה שנתית לטובת חידוש הרישיון אחת לשנה.
כדי להיבחן המועמדים צריכים להגיש טופס בקשה לרשם המתווכים. לאחר שיתקבל, ישלח להם הרשם טפסים נוספים הכוללים שובר לתשלום אגרה בסך 501 ₪. אישור הרישום והפרטים על מועד ומקום הבחינה יתקבלו רק לאחר מילוי הטפסים ושליחתם, כל שכן הסדרת התשלום.
רשם המתווכים אחרי להצליב את הנתונים של המועמדים שצלחו את הבחינה עם נתוני המשטרה והיחידה לחדלות פירעון, כשהוא מוודא שאין להם עבר פלילי ושהם אינם מוגדרים כפושטי רגל. אם הנתונים תקינים והמועמדים עומדים בתנאי החוק, הרשם ישלח אליהם שובר נוסף לתשלום אגרה בסך 977 ₪ לטובת רישום בפנקס המתווכים. לאחר התשלום, יקבלו המבקשים את רישיון התיווך ויהפכו למתווכי מקרקעין מורשים.
תוקפו של רישיון התיווך הוא לשנה אחת. אחת לשנה, מתווכי מקרקעין נדרשים לחדש את רישיונם אצל רשם המתווכים. חידוש הרישיון מותנה בתשלום אגרה בסך 361 ₪. את האגרה יש לשלם בכל שנה עד חודש מרץ. עם התשלום, תשלח למתווכים הודעה מהרשם על חידוש הרישיון. יש לציין שאם האגרה לא תשולם בזמן, הרישיון לא יהיה בתוקף והמתווך לא יוכל לעסוק בתיווך מקרקעין, והעסקאות שיבצע יהיו לא חוקיות. מה גם שכל עיכוב בתשלום גורר קנסות וריביות.
ליחידת רשם המתווכים של משרד המשפטים יש תפקיד חשוב בפיקוח ובמעקב אחר התקנות המופיעות בחוק המתווכים. הכובעים הרבים שחובש ותחומי האחריות שעליהם מופקד, מסייעים לשמור על סטנדרטים גבוהים של אתיקה מקצועית ועל התנהלותן החוקית של עסקאות מקרקעין.
*האמור לא מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
