ועדת הערר דחתה ערר של תושבת תל אביב נגד היתר לתמ"א 38/1 לחיזוק הבניין – וקבעה בהחלטתה 5 קריטריונים להגדרת פרויקט
מתי ניתן להגדיר פרויקט תמ"א 38 כתכנית לחיזוק (תמ"א 38/1) ומתי כתכנית להריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)?
החלטת של ועדת הערר המחוזית, שדנה בערר שהגישה תושבת תל אביב נגד שכניה, על רקע אישור בקשה לתמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי בניין בודד, מבהירה את ההבדלים בין שני סוגי התכניות. העוררת טענה כי בגלל היקפי ההריסה המבוקשים, מדובר הלכה למעשה בתכנית להריסה ובנייה מחדש ולכן יש לבטל את ההיתר ולדרוש היתר לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). הוועדה דחתה בשבוע שעבר טענה זו וקבעה כי מדובר בתכנית לחיזוק.
הערר הוגש בנוגע להחלטת הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר לתוספות בנייה ולחיזוק מבנה קיים כנגד רעידות אדמה בבניין ברחוב ביל"ו בעיר. מדובר בבניין שנבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה, שיש בו 9 יח"ד בשלוש קומות. בהתאם לתכנית רובע 5 אשר בשטחה נמצא הבניין, מבוקשת בנייה של תוספת 2 קומות וקומת גג חלקית וכן מרתף חנייה ובסך הכל תוספת של 7 יחידות דיור חדשות. מדובר במבנה אשר גובהו יהיה 6 קומות ברוטו ובסך הכל יהיו בו 16 יחידות דיור. הבקשה הוגשה ברוב של 66 אחוזים מבעלי הזכויות בבניין. העוררת, שבבעלותה שליש מהזכויות בניין, היא המתנגדת היחידה.
העוררת טענה כי הבקשה כוללת שינויים ובנייה בדירתה שלה. לטענת העוררת, מבוקשת בנייה מסיבית על גבי דירתה, באופן שיפגע קשות בפרטיותה, בהתחשב בכך שהיא גרה כיום בקומה העליונה בבניין. עוד טענה הדיירת כי לא מדובר בפרויקט לחיזוק והרחבה, אלא למעשה הריסה מוחלטת של כל פנים דירתה באופן שפוגע קשות בה ובזכויותיה. לדבריה, אין מדובר בהוספה ובנייה על הרכוש המשותף בלבד, אלא לחדירה לתוך דירתה הפרטית ולתוך רכושה. העוררת טענה כי בקשת ההיתר משלבת בין פרויקט מכוח תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש לפרויקט חיזוק בצורה מזיקה ולא הולמת תכנונית. לבסוף נטען, כי בקשת ההיתר כוללת בריכה בקומה העלינוה באופן שיעמיס מאוד על תשתיות המבנה, ביוב וחשמל ואף עשויה לגרום לפגיעה בבניין כולו, לרבות חשש מנזילות.
הוועדה המקומית, מצדה, טענה כי יש לדחות על הסף את הערר. הוועדה טענה כי חוות הדעת של מהנדס הוועדה המקומית, לרבות בדיקת הצורך בחיזוק המבנה מפורטת בבקשה והתקבלה כנדרש. לעניין הבחירה במסלול הריסה או חיזוק טענה הוועדה המקומית כי מדובר בסוגייה קניינית הסכמית אשר אין הוועדה המקומית מתערבת בה.
שכניה של העוררת השיבו כי מדובר בבקשה לחיזוק ותוספות, על כן רוב של 66 אחוזים הוא רוב מספק. עוד נטען כי הריסת פנים הדירות, בשונה מהריסת הקומות בכללותן, אינה מהווה הריסה ובנייה מחדש, אלא שינויים פנימיים. לטענת בעלי הדירות, לא נהרסות רצפות או תקרות, על כן מדובר בפרויקט חיזוק ולא פרויקט הריסה.
ועדת הערר, בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם, ביקשה ראשית לברר האם מדובר בהריסת מבנה קיים או בתוספות וחיזוק. מהנדסים מטעם הוועדה המקומית והחברה היזמית קבעו כי מדובר בפרויקט חיזוק ותוספות, אך מהנדס מטעם העוררת קבע כי מדובר בפרויקט הריסה ובנייה.
הוועדה, שנאלצה להכריע בין חוות הדעת, ציינה כי ליזם ולדיירים יש שיקולים שונים בבחירת המסלול לחיזוק המבנה כנגד במסגרת תמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש או תוספות על גבי המבנה הקיים וחיזוקו. בין השיקולים ניתן למנות שיקולים תכנוניים, לצד הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט. לעצם העניין, הוועדה הסתמכה על מסמך מדיניות של הוועדה המקומית אשר כותרתו "היקף הריסה בבניין קיים המהווה בנייה חדשה ולא תוספת בנייה", הקובע 5 קריטריונים שלפיהם ניתן להגדיר את מהות הפרויקט: בניית מערכת שלד חלופית למבנה הקיים, בהיקף של 50 אחוזים או יותר; החלפת רוב מערכת הביסוס למבנה הקיים (מעל 50 אחוז); העמדת תוספת המבנה על גבי רכיבים הממוקמים בתוך קונטור המבנה הקיים; עולה מסקירת הרכיבים כי מצב שלד המבנה רעוע; תוספת של 200% ויותר מהשטח הנותר.
במקרה שבו פרויקט עונה על לפחות שלושה קריטריונים, אי אפשר להתייחס או לאשר היתר לתוספת בנייה אלא כהריסה ובנייה חדשה. במקרה שכזה, ההמלצה תהיה שלילית ויומלץ להגיש בקשה לבניין חדש.
הוועדה קבעה כי התכנית שנמצאת בלב הערר עונה על שני קריטריונים בלבד: על בסיס חוות הדעת ההנדסיות שהוגשו לה, עולה כי נבנית מערכת שלד חלופית למבנה הקיים בהיקף של יותר מ-50 אחוזים. בנוסף, על בסיס חוות הדעת והעדויות, מוחלפת יותר מ-50 אחוז ממערכת הביסוס של הבניין. עם זאת, בכל הנוגע ליתר הקריטריונים, הוועדה קבעה כי התכנית לא עונה עליהם.
"לאחר ששקלנו את הדברים ובחנו את חוות הדעת מצאנו, כי הבקשה להיתר עומדת באופן מובהק רק בשניים מתוך חמשת הקריטריונים… משכך, החלטת הוועדה המקומית לפיה ניתן לראות בפרויקט דנן כפרויקט מסוג חיזוק ולא הריסה הינה החלטה מבוססת המצויה במתחם שיקול הדעת המקצועי ואינה מצריכה את התערבותנו", נקבע בהחלטת הוועדה. "לכל אלו נוסיף גם את השיקול העיצובי בדבר שימור חזית המרפסות הייחודית והמקורית של המבנה המצדיק אף הוא כשיקול נוסף, העדפה של פרויקט חיזוק". על רקע זה, הוועדה החליטה לדחות טענת העוררת לפיה היה מקום לדרוש בקשה להיתר הריסה ובניה במקום הפרויקט במתכונתו המבוקשת.
לצד זאת, הוועדה קיבלה את טענת העוררת שלפיה הבקשה להיתר כוללת חדירה לדירה שלה. הוועדה ציינה כי מבקשי ההיתר, היזם ושכניה של העוררת, הציגו במהלך הדיון חלופה תכנונית המאפשרת ביצוע פרויקט על בסיס חדרים מחוזקים כאפשרות מיגון במקום הקמת מגדל ממ"דים הנכנס לדירת העוררת. חלופה זו דורשת אישור פיקוד העורף וכן, חישובים הנדסיים מתוקנים לגבי קירות תמך וקונסטרוקציה. "מדובר בחלופה שצריכה להיבחן על ידי הוועדה המקומית", קבעה הוועדה, והורתה להחזיר לוועדה המקומית את הבקשה להיתר על מנת לבחון את החלופה התכנונית אשר אינה כוללת חדרי ממ"ד.
לגבי ההיתר לבריכה, הוועדה קבעה כי תוספת הבריכה בקומה העליונה מבוססת על התכנית המופקדת לרובע 5, ואין בה חריגה, ולכן טענת העוררת נדחתה.
הוועדה, כאמור, דחתה את רוב טענות העוררת, אך קיבלה את טענותיה ככל שהדבר נוגע לביצוע בניה בתוך קניינה הפרטי. הוועדה קבעה כי פרט תכנוני זה יוחזר לבחינת חלופות בפני הוועדה המקומית.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
