מזה 50 שנה מדברים על פינוי תע"ש רמת השרון. כעת, עם אישורה, נשאלת השאלה האם לא קיימת אלטרנטיבה טובה יותר לעתודות משמעותיות של יחידות דיור, שלא על קרקע מזוהמת // דעה
מאת: שמאי ומשפטן ארז כהן
לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב את התכנית לפינוי מפעל התע"ש ברמת השרון ובניית כ-36 אלף יחידות דיור חדשות במקומו. מדובר באחת התכניות הגדולות ביותר שאושרו אי פעם בהיסטוריה הנדל"נ"ית של מדינת ישראל ופרושה על פני שטח של כ-7500 דונם(פי 2.5 משטח העיר גבעתיים) המתחלקים בין 4 רשויות, רמת השרון, הרצליה, הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון.
אודה ואתוודה: תחושתי לגבי אישור התכנית, מעורבת. מחד גיסא תוספת של 36 אלף יחידות דיור בלב ליבו של איזור הביקוש, הינה בהחלט נכבדה ביותר, ושקולה פחות או יותר למספר יחידות הדיור המצויות כיום בערים בסדר גודל של בת ים או רחובות. אפשר וניתן בהחלט להשוות אותה לתוספת שמקבל השוק כתוצאה מפינוי מחנות ובסיסי צה"ל, דוגמת מתחם צריפין או מתחם סירקין בראשון לציון ובאר יעקב בפתח תקוה.
אולם, וזה אולם גדול, עוד בטרם התכנית יצאה לדרך, שמענו לא מעט "ריקושטים" מצד ראשי ערים ופעילים סביבתיים הטוענים, בצדק מבחינתם, שמדובר ממילא בתהליך ארוך מאוד של ניקוי השטח המתפנה מהזיהומים שיצר מפעל התע"ש במשך עשרות רבות בשנים ושמוטב היה בכלל לצמצם משמעותית את מספר אישורי הבנייה ולהפוך חלק נכבד מהשטח לפארק מטרופוליני ענק ישרת את כל תושבי האיזור ותושבי מרכז הארץ בכלל.
אכן, כך או אחרת, גם הפקידים שאישרו את התכנית הודו שייקח שנים ארוכות עד שתכנית התע"ש תתממש. ונשאלת השאלה האם בפרספקטיבה של זמן נזכור את ינואר 2021, זמן אישור התכנית, כמועד היסטורי, או כעוד צומת דרכים כואבת בהשתלשלות האינסופית של תכנית התע"ש, שמדובר על פינויה החל משנות ה-70 של המאה שעברה, כלומר כמעט 50 שנה אחורנית? והאם בכלל קיימת אלטרנטיבה טובה יותר בלב ליבו של איזור הביקוש לעתודות משמעותיות של יחידות דיור? והאם אין צדק בטענות שאותם מעלים ראשי הערים ופעילי איכות הסביבה?
לטעמי תכנית התע"ש הינה אבן בוחן לבדיקת חלופות אלטרנטיביות נוספות שיוכלו בזמן קצר יחסית להוסיף כמות משמעותית להיצע הדיור, זאת מבלי לפגוע כלל ועיקר בערכי טבע כלשהם. כשהצעתי אשתקד בפני ראשי משרד השיכון להוסיף באופן אוטומטי עוד 30 אחוזים זכויות בנייה בכל פרויקט ופרויקט הנבנה באיזור הביקוש, חשבתי לא רק על שוק הדיור per se ועל הגדלת ההיצע, אלא גם על דמותה של ארצנו הקטנה והיפה בשנים שיבואו, ובמיוחד בגוש דן המורחב והצפוף לעייפה.
תוספת שכזו לכל פרויקט תהיה בהחלט WIN WIN. היא גם תפתור בהדרגה את בעיית המחסור בהיצע ותמתן מאוד את תדלוק המחירים בשוק הדיור, אבל גם תוריד מאוד את הלחץ העצום להפשיר עוד ועוד שטחים לטובת בנייה חדשה, מה שכמובן יגרום ליותר ויותר צלקות בנופים הפתוחים שעוד נותרו לפליטה ובדיעבד יחבל באיכות החיים של הדורות הבאים. אני כותב את הדברים הללו כחומר למחשבה למקבלי ההחלטות גם לגבי תכנית התע"ש הסופית וכמובן לגרום להם לשקול היטב, היטב כל הפשרה מאסיבית של קרקעות מדינה שניתן ואפשר במקומה לקדם בנקל תכנית קיימת בתוספת זכויות.
*כותב המאמר ארז כהן הוא שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
