banner
מתחם הצוף // הדמיה: פייגין אדריכלים
מתחם הצוף // הדמיה: פייגין אדריכלים

מעורב ירושלמי: איך מקדמים התחדשות עירונית במתחם עם חילונים, דתיים וחרדים?

תכנית מתחם הצוף בירושלים מציגה תוצאות מוצלחות להתמודדות אתגר חברתי יוצא דופן. דיירת: "היו התנגשויות, אבל היה גם הרבה כבוד"

זיו גולדפישר 15.01.2025

לפני כחודש וחצי אושרה תכנית התחדשות עירונית שקידמה החברה להתחדשות ירושלים בשכונת גילה בבירה. עם 844 יח"ד מאושרות ובינוי של עד 41 קומות, פרויקט מתחם רחוב הצוף הציב לחברה לא מעט אתגרים טכנולוגיים, תכנוניים וכלכליים, אך האתגר המורכב ביותר בפרויקט היה ההרכב האנושי: חילוניים לצד דתיים, מסורתיים לצד חרדים, שלכל אחד צרכים שונים ודרישות משלו – כמו, לדוגמה, הצורך במרפסות סוכה, לצד הרצון לבנות לגובה. 

ואם פרויקטים של התחדשות עירונית מציבים אתגרים לא מבוטלים בפני היזמים, האתגר שניצב מול מנהלי החברה להתחדשות ירושלים במתחם הצוף, מול אוכלוסייה מגוונת כל כך, היה מורכב עוד יותר. "התקיים, מתקיים ויתקיים שיח פורה בין כל הפלגים, כדי לתת לכולם את המקום שלהם, לשמוע את כולם, ולהגיע להבנות, עם כל הגורמים בפרויקט לרבות ועדות התכנון, בתכנון המכיל גם מגורים, שטחי ציבור, שטחים פתוחים ירוקים ומסחר", אומר אסף חרש, מנכ"ל החברה להתחדשות ירושלים. 

מגשרים על השונות המגזרית
תכנית "פינוי בינוי רח' הצוף, גילה" ממוקמת ברחוב הצוף 2-46 בצמוד לציר הרכבת הקלה בירושלים, והיא הוגשה כחלק ממגמת הציפוף בעיר. שטח התוכנית הוא 12.33 דונם וגבולותיו הם רחוב הצוף מצפון, רחוב המור ממזרח, רחוב רוזמרין מדרום ורחוב לבונה ממערב. התכנית מציעה להרוס 3 בנייני רכבת בעלי 4 קומות שבהם 182 יח"ד וחנות אחת ולהקים במקומם 3 מגדלים בני 41 קומות ומבנה בן כ-14 קומות שיכללו סה"כ 800 יח"ד, ועוד 44 יח"ד שמימושן מותנה בהקמת קרן לתחזוקה ארוכת טווח.

התכנית הופקדה בוועדה בחודש מרץ בשנה שעברה. במהלך הדיונים לאישור התכנית היא עברה מספר שינויים. התכנית הציעה במקור 800 יח"ד ב-3 מגדלים בני 35 קומות ומבנה נוסף בן 17-20 קומות. התכנית עברה מספר שינויים, ובין השאר הוחלט להגביה את המגדלים ולבנות לצדם בניין נמוך יותר, כך שהתכנית המאושרת הציעה מגדלים של 41 קומות לצד מבנה בן 14 קומות, וכן נוספו 44 יח"ד כתנאי להקמת קרן תחזוקה. 

לפני כחודש וחצי, כאמור, התכנית אושרה. אך הדרך אל האישור הנכסף החלה שנים קודם לכן. "הכנת התכנית התחילה לפני 7 שנים", מספרת לאה זק, חברת נציבות הדיירים. "הייתה אווירה טובה, עם הרבה פגישות. זה מצריך הרבה שותפות. נדרש הרבה אמון בתהליך כזה, למרות שבאופן טבעי היו נפילות לאורך הדרך. אבל בגדול היה הרבה מאוד שיתוף פעולה. מדובר בעסקה מאוד גדולה, שהולכים עליה הרבה אנשים, זאת עסקה מורכבת מאוד, שנדרשו בה הרבה מאוד החלטות. אנחנו מאמינים בשותפות מלאה".

האתגר בתכנית, כאמור, היה ההרכב האנושי בשכונה, אבל הרצון להתחדשות, לצד הבנה וקבלה, הצליחו לגשר על הקשיים: "בנציגות עצמה היו מתחים, אבל צלחנו את זה. יש שונות מגזרית מאוד גדולה במתחם. אני חרדית, יש דתיים לאומיים וחילוניים. לכל אחד היו אינטרסים שלו, אז היו התנגשויות, אבל היה גם הרבה כבוד".

"צריך להודות שללא אסף חרש וללא הרגישות הגבוהה שלו והרצון לתת פתרון לכל מחלוקת וכל ויכוח לא היינו מתקדמים לשום מקום", מוסיף מתי פרג'י, חבר נציגות נוסף. "מדובר במגה פרויקט, ואף פעם אי אפשר לרצות את כולם, אבל בסוף זה דבר מבורך כי הבניינים מאוד ישנים, ומה שאנחנו צפויים לקבל זאת תמורה מאוד הוגנת".

העלייה של המתחם לגובה אפשרה להוסיף עוד יחידות דיור, אך יצרה קשיים לציבור החרדי שאינו יכול להשתמש במעלית בשבתות. לשם כך, הוחלט לגוון את הבינוי. עו"ד יוסי קליין, ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון, שמייצג את הדיירים בפרויקט יחד עם משרד וולפסון וינשטיין, אומר כי העירייה רצתה בהתחלה לבנות 3 בנינים גבוהים. "אנחנו התעקשנו שחלק מהבניינים יהיו נמוכים. זאת תכנית שיש בה הרבה צרכים ציבוריים שהיו צריכים להשתלב ביחד, כמו הפקעות לבתי ספר ובתי כנסת – יש במתחם אוכלוסייה דתית וחרדית. היה צורך לתת מענה לאוכלוסיה הזאת. מעבר לבתי ספר וגנים, היה צורך גם בבתי כנסת. התכנית הזאת היא לא עסקת נדל"ן נטו, ואנחנו רוצים שאנשים יבואו לגור כאן. ועם כל המורכבות הזאת אין ברירה אלא לעלות לגובה. אז הדירות יהיו גדולות יותר, ועם ממ"ד, מרפסות סוכה, כי יש כאן אוכלוסיה דתית. וכל הצרכים האלה התכתבו לתכנית אחת".

אסף חרש // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
אסף חרש // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

אסף חרש, מנכ"ל החברה להתחדשות ירושלים מסביר כי כאשר מדובר בתכנית התחדשות שיש בה שונות מגזרית, יש צורך בגישור בלתי פוסק. "הגישור נחלק לגישור חברתי ותכנוני, שלעתים מתנגשים ביניהם. יש כאן עוד גורם, שהוא ועדות תכנון, שלא תמיד נותן את דעתו לכך ופחות רגיש לזה. אנחנו, כחברה יזמית, יותר רגישים לכך, ולכן התקיים, מתקיים ויתקיים שיח פורה בין כל הפלגים, כדי לתת לכולם את המקום שלהם. יצא לנו להיות עם הדיירים כמה פעמים בוועדות התכנון, כדי שיוכלו לשמוע את הרצונות שלהם, ואז הצלחנו לגשר – בנינו תמהיל של גבהים של בניינים, שהטווחים ביניהם זה עניין מהותי. יש בניינים של 41 קומות, ויש בניינים של 14 קומות. בדרך הזאת הצלחנו לגשר ברצונות של הגורמים השונים כדי שיהיה מבנה נמוך, ואז זה עונה על הרצון של החרדים, ומצד שני הפרויקט משלם מחיר כבד בגלל המגדלים העצומים האלה שנמצאים שם. זה אירוע תכנוני מורכב, וזה המקום שלנו כחברה להיות קשובים לכל בעלי הדירות ולייצר על הגב שלנו תכנון, המכיל את ארבעת מרכיבי ההתחדשות העירונית: מגורים, מוסדות ציבור, שטחים ירוקים ומסחר, שכולם יודעים לחיות איתו"

חרש מסביר עוד כי כדי לספק את צרכי הציבור הדתי, היה צורך לבנות בתי כנסת ולהבטיח מרפסות סוכה. "אנחנו באים לקראת הציבור הדתי, עם פתרונות עבורם. בפרויקט פינוי בינוי מעבר לבעלי הדירות ולנו היזם, לוועדות התכנון חלק קרדינאלי בניהול וקידום התכנון. ללא שתוף פעולה של וועדות התכנון עם הרעיון המשיך בחשיבה לעתיד,  הבאים לידי ביטוי בדיוקים בתכנית עד לגיבוש תב"ע מיטבית לא הייתה מתקבלת תוצאה זו. אנו אסירי תודה ומציינים לטובה את העבודה עם הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, שפעלו ללא לאות, ידעו להיות עם אוזן קשבת לדרישות בעלי הדירות, תחת הקפדה ללא פשרות לתכנון פרויקט כדי לסייע בקידום התכנית". 

להתנהל מול 183 בעלי זכויות
תכנית מתחם הצוף היא התכנית הגדולה ביותר של החברה להתחדשות ירושלים שמגיעה לשלב מתקדם כל כך. לצד הצורך בגישור חברתי, התכנית מאתגרת גם מהבחינה התכנונית, עם בנייה של 844 יח"ד בבינוי של מעל 40 קומות, וגם בגלל הצורך להתנהל מול 183 בעלי זכויות. 

המעבר מבתים בני 4 קומות למגדלים, הייתה מהלך דרמטי עבור הדיירים. "העלייה לגובה זה לגמרי דרמטי, ועצום מימדים", אומר פרג'י. "היה קשה להגיע להבנות, אבל צריך להבין שאם לא ישתלם ליזמים אף אחד לא ייכנס ויעשה את זה. אז הפרויקט הזה, כמו כל פרויקט פינוי בינוי צריך להיות וין וין. היזם לא עושה את זה בגלל העיניים היפות שלנו, ואנחנו הדיירים הבנו שאנחנו צריכים לוותר כדי לקבל תמורה. אנחנו מקבלים דירות חדשות, גדולות יותר, דירות מחוזקות, והמחיר שנשלם בחלקו זה שהמתחם לא יהיה קטן עם מעט דיירים, אלא הרבה בניינים גדולים". 

זק, החברה אף היא בנציגות הדיירים, ממליצה להכניס לנציגות דיירים בעלי מקצועות רלוונטיים שיוכלו לתרום מהניסיון והידע שלהם לפרויקט: "זה אכן שינוי מאוד דרמטי. זה תהליך שאנחנו מרגישים שהרשויות דוחפות אותו מתוך רצון ואינטרס ליחידות דיור. אני מאוד ממליצה שבכל נציגות יהיו תושבים בעלי מקצוע. לי, כאדריכלית, הייתה לי תרומה מאוד גדולה. היה עורך דין, הייתה בנקאית. כדאי לגייס דיירים בעלי מקצועות כאלה לנציגות. אלה מקצועות שהמושגים שמדובר הם קריטיים, שהדייר הפשוט לא מבין בהם".

עו"ד קליין: "כשנבחרנו לייצג את הדיירים, ניתחנו את האוכלוסייה שמתגוררת במתחם ואת האוכלוסייה שאמורה להתגורר כאן, ואת הצרכים שלהם. ניהלנו מו"מ עם היזם, ודרשנו ממנו לממן עבור הדיירים אדריכל מטעמם, בגלל הרגישות של האוכלוסייה והחשש לשנות את אופי השכונה. ניסחנו את ההסכם שיתאים לסיטואציה, גם ברמה התכנונית, יחד עם האדריכל ששכרנו. הייתה כאן נציגות מאוד מעורבת, עם 15 חברים שהיו מעורבים בצורה לא רגילה".

חרש: "המורכבות הכי גדולה זה לקחת את הוראות התב"ע ולהלביש על תמהיל דירות שיתאים להתחייבות שלנו לבעלי הדירות ויתכתב עם הדו"ח הכלכלי של הפרויקט, וזה אתגר סופר מורכב. ורק חברה עם גב כלכלי חזק יכולה לעמוד בהתחייבויות הנדרשות לדיירים ולבנקים. האתגר הכי גדול זה להתנהל מול 183 בעלי זכויות, כי כשהם צריכים לפנות את הדירות זה אירוע קרדינלי, ולכן צריך לתווך את הנושא הזה לדיירים כמה צעדים קדימה. את הדבר הזה צריך לעשות בזמן קצר, כי פה כבר יש בנק מלווה שדורש מאיתנו לעמוד בזמנים".

החברה להתחדשות ירושלים מוחזקת בבעלותם של שני גופי נדל"ן מנוסים ורבי מוניטין – החברה להתחדשות עירונית ו־ISA GROUP . החברה להתחדשות עירונית נוסדה ב־2009, והייתה מהראשונות בארץ להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית. ברזומה של החברה פרויקטים מאוכלסים לצד כאלה שבביצוע, במגוון סדרי גודל, בגוש דן, השרון והשפלה. החברה להתחדשות עירונית כבר הוכיחה את יכולתה להביא לשינויי תב"ע ולבצע פינוי של מאות דיירים על כל הכרוך בכך.

ISA GROUP מתמקדת בפיתוח וייזום נדל"ן בגבולות גזרה נרחבים: מבנייה למגורים לאורך הטווח שנע בין מגורי יוקרה לפרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן, דרך נדל"ן מסחרי ומלונאות ועד עיסוק בקרקעות. חלק ניכר מפעילותה של החברה הוא בירושלים וביישובים שבסביבתה.

החברה להתחדשות עירונית יצאה לביצוע עד היום ב־10 פרויקטים, פרויקט נוסף ייצא בשבועות הקרובים. מתוך הפרויקטים הללו, 5 נמסרו ופרויקט נוסף צפוי להימסר בקרוב השאר בבנייה, כל שנה מתחילה החברה ב־3-2 פרויקטים. 

ISA GROUP יצאה לביצוע עד היום למעלה מ-30 פרויקטים, 15 מתוכם אוכלסו, 8 נמצאים בשיווק. סך הכול, בחרו בקבוצה 11,789 בעלי דירות להוביל איתה את פרויקטי הפינוי בינוי שלהם ב־87 פרויקטים, כאשר 24 מתוכם בירושלים, בהיקף של 31,681 דירות חדשות. 

אסף בויאר, סמנכ"ל שיווק ISA GROUP: "לחברת ISA GROUP יש שורשים ירושלמיים, חברה שבונה לכל הציבורים, בכל הרמות – ממחיר למשתכן ועד מגורי יוקרה. לחברה יש קהל גדול של לקוחות חוזרים, שמאפשרים לנו למכור בהיקפים גדולים פרויקטים 'מהתנור', וזה עולה בקנה אחד עם הדנא של החברה הבת, החברה להתחדשות ירושלים, שהיא שחקן ארוך טווח עם שם שנבנה ואמון של בעלי דירות. פרויקט הצוף הוא פרויקט השלישי שלנו שמגיע דרך התחדשות עירונית, ואנחנו שמחים שמתאפשר לנו להתאים אותו לדנא שלנו". 

אברהם פאלוך, מנהל הפיתוח העסקי של החברה להתחדשות ירושלים: "הפרויקט ברחוב הצוף משקף את מחויבותנו לחדשנות ולשיפור המרחב העירוני תוך שמירה על ערכים של שקיפות ושיתוף פעולה מול בעלי הדירות. אנו רואים חשיבות עליונה בשילוב חשיבה פרטנית המתמקדת בצרכים הייחודיים של כל בעל דירה, לצד גישה כוללת שמבטיחה איזון ותמורות אחידות לכלל בעלי הדירות המשתתפים בפרויקט. בעבודתנו, אנו שואפים ליצור תהליך תכנוני מיטבי המשלב איכות תכנונית, שיתוף פעולה מלא עם הדיירים ויצירת סביבה אורבנית מתקדמת ופעילה".

*הכתבה בשיתוף עם החברה להתחדשות ירושלים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות