מי בעל הבית האמיתי בהתחדשות עירונית?

המפתח להצלחת פרויקט פינוי בינוי יעיל, מהיר ובעל תמורות כלכליות הוגנות לבעלי הדירות הוא הקמת נציגות דיירים חזקה, המקובלת על כל בעלי הדירות והמנהלת את הפרויקט בצורה שקופה ומקצועית. 

לפעמים נראה שבענף שכחו מי הם בעלי הבית במתחמי פינוי בינוי, תרתי משמע. בעלי הבית בפרויקט פינוי בינוי הם לא היזמים וגם לא הרשות המקומית/המחוזית אלא בעלי הדירות אשר האינטרסים שלהם ישמרו רק אם הם יובילו את הפרויקט בתיאום ובסנכרון עם כלל בעלי המקצוע. 

גם במקרה של תוכנית במסלול רשויות שהעירייה מקדמת את התוכנית יש חשיבות לנציגות בעלי דירות חזקה שתבחר את היזם הנכון לפרויקט, מיקומו ומס' יח"ד. תפקידה של נציגות הדיירים בשלב הראשון הוא לבחור את בעלי המקצוע שילוו אותה וייצגו את בעלי הדירות לכל אורך חיי הפרויקט בדגש על עורך הדין, שמאי ומפקח. אלו הם גם בעלי התפקידים שיהיו מעורבים בהכנת מכרז היזמים כאשר כל אחד מהם יטמיע במכרז היזמים את ההיבטים המקצועיים שלו הן כדי לתאם ציפיות מול בעלי הדירות (לדו' – שמאי לתיאום ציפיות לנואש התמורות/המ"ר), לנפות יזמים פחות מתאימים לפרויקט והן על מנת לעבוד בשקיפות כבר בשלב הראשוני עם היזמים. עורך הדין ישקף את ההיבטים המשפטיים, השמאי את ההיבטים הכלכליים והתמורות הראויות והמפקח את ההיבטים הקשורים בבנייה, במפרט ובאיכות הבנייה. 

יש נציגויות שבוחרות רק עורך דין בתחילת הדרך ומערבות שמאי מטעמם רק אחרי שחתמו על הסכם עם היזם. דומה הדבר למצב בו חותמים עם מוכר הסכם על רכישת דירה ורק לאחר מכן ללכת לעו"ד מטעם הרוכש לבחינת ההסכם…מדובר בטעות חמורה שעלולה לעלות לבעלי הדירות הרבה מאוד כסף (הן בתמורות/בתוספת המ"ר, הן בשכ"ד החודשי אותו אמורים לקבל בעלי הדירות במהלך פינוי דירותיהם, הן במנגנון חלוקת הרווחיות וכלה בשלל היבטים כלכליים/מסחריים) שכן תפקידו של השמאי הוא להבטיח מראש את התמורות שבעלי הדירות יקבלו ולא רק לפקח על הסכם שכבר נחתם.

השמאי הוא איש המקצוע היחידי שיכול לבחון בעיניים מקצועיות את ההיבטים הכלכליים של העסקה ואת הצעות התמורה שמציעים היזמים לבעלי הדירות ולוודא שהם מקבלים את התשואות המקסימליות. כשם שהיזם עצמו לא מתקדם בפרויקט ללא בחינה שמאית כך ראוי שיעשו בעלי הדירות שהם למעשה בעלי הבית בפרויקט.  

כאשר בעלי הדירות לוקחים שמאי מקצועי ומנוסה מטעמם בשלב מוקדם טרום ביצוע מכרז יזמים השמאי מעורב בקביעת תנאי המכרז ומבטיח שכבר בתנאי ההתקשרות ישולבו כלל התמורות הראויות. 

במקרים של רשויות מקומיות בהן קיימת הגבלה בתמורות במטרים, ישנם מנגנוני פיצוי שאפשר לדרוש מהיזם ושמאפשרים להעלות את שווי הדירה העתידית. לדוגמא בנתניה במידה והיזם מוגבל במתן תוספת של 12 מטר בלבד לכל דייר, הרי שלרוב הרווחיות הגבוהה של הפרויקט מאפשרת לו לתת הטבות שוות ערך בסדרי גודל ממוצעים של כ– 200,000 ₪ לכל דייר ואת זה ניתן לקבל באמצעות שיפור המפרט הטכני של הדירה החדשה, עלייה בקומות וכדו…

תפקידו של שמאי הדיירים הוא גם לקבוע מנגנון לחלוקת רווחים עם היזם. כיום מקובל לשלב בהסכם המסחרי מנגנון של חלוקת רווחיות עתידית. הרווחיות יכולה לנבוע מתוספת זכויות בניה שלא הייתה ידועה במועד חתימת ההסכם המסחרי, עליית שווי דירות היזם, ירידה בעלויות ההקמה וכיוצ"ב. בקביעת מנגנון 'חלוקת הרווח העתידי ניתן לקבוע שגם הדיירים ייהנו מהרווחיות העודפת מהפרויקט, כלומר הצדדים קובעים מראש מנגנון שבמידה והרווח מהפרויקט יעלו מעל אחוז מסויים היזם והדיירים המקוריים יתחלקו ברווחים העודפים.

מנגנון חשוב נוסף ,שהינו באחריות השמאי, הוא קביעת שכר הדירה שישלם היזם לדיירים בתקופת פינוי הדירות, בזמן ההריסה והבנייה מחדש של הפרויקט. שמוליק כהן מסביר כי פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט ארוך טווח בו בעלי הדירות עוברים על חשבון היזם לדירה שכורה ובעת חתימת החוזה לא ידוע שכר הדירה שיתאים לתנאי השוק העתידיים . שמאי מקרקעין מטעמם (ובוודאי שלא מטעם היזם) צריך לקבוע את השכר דירה הראוי לכל דירה ודירה ובנוסף תפקידו לוודא אחת לשנה ששכר הדירה הנ"ל מתעדכן בהתאם למחירי השוק ולהיצע הדירות בסביבה הקרובה במטרה למנוע מבעלי דירות להוסיף מכיסם את הפרשי שכ"ד.

*הכותב, שמאי מקרקעין שמוליק כהן, הינו מנכ"ל ומבעלי חברת אס.קי (S.K) שמאות 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן