בעלי זכויות על הקרקע במתחם 5 טענו כי התכנית פוגעת בזכויותיהם. בית המשפט קבע כי אין מקום להתערב, והורה להם לשלם עשרות אלפי שקלים
אור ירוק לתכנית תמ"ל 3008 בבאר יעקב: בית המשפט המחוזי בלוד דחה בשבוע שעבר 3 עתירות של בעלי זכויות על קרקע נגד התכנית, המציעה 2,200 יח"ד, ואשר אושרה בוותמ"ל לפני כשנתיים. העתירות הופנו כנגד ותמ"ל, רמ"י, עיריית באר יעקב והוועדה המקומית מרחבית מצפה אפק.
תמל/ 3008, "באר יעקב, מתחם 5", היא תכנית המציעה שכונה במערב באר יעקב שכוללת אזור מעורב שימושים של מגורים ותעסוקה, מסחר, מבני ציבור ופארק עירוני. התוכנית, ביוזמת רשות מקרקעי ישראל, משתרעת על שטח כולל של כ-300 דונם, בשטחים שבבעלות המדינה ובעלים פרטיים. התכנית מציעה כ-2,200 יח"ד, מתוכן 1,920 יח"ד ועוד 300 יח"ד מיוחד, וכן 66,000 מ"ר שטחי תעסוקה, כ-10,000 מ"ר למסחר, שטחי ציבור ופארק. התכנית אושרה ביוני 2023.
נגד התכנית הוגשו 3 עתירות של בעלי זכויות על הקרקע. עתירה אחת, "עתירת שילה" (כשמו של אחד העותרים), אשר השיבו את הקרקע שלהם לרמ"י עם אישור התכנית. בתמורה לכך, הם יכלו לרכוש ללא מכרז עד 50 דונמים לבניית עד 200 יח"ד. לטענת העותרים, שטח התכנית חולק למגרשי בניה למגורים ששטחם נע בין 2,022 מ"ר לבין 8,569 מ"ר. בהתאם לנספח הבינוי של התכנית ניתן לבנות על כל אחד מהמגרשים בין שניים לבין ארבעה בניינים.
על פי הוראות התכנית רישומם של בניינים אלה יעשה "כבית משותף מורכב". לטענת העותרים, חלוקת שטח התכנית למגרשים גדולים, שעה שניתן ורצוי לחלקם למגרשים קטנים יותר, פוגעת בהם באופן ישיר ומסכלת את אפשרותם לממש את הזכות לרכוש בפטור ממכרז מגרשים הכלולים בה. העותרים טענו כי חלו 2 טעויות בתכנית: האחת, קביעת יעוד 'חקלאי' למקרקעין שלהם במצב הנכנס בטבלאות האיחוד וההקצאה; השנייה, רישום הבניינים שבתכנית כ"בית משותף מורכב". לטענת קבוצת שילה, קביעות אלה נעשו בניגוד לדין ויש בהן לקפח אותם. בנסיבות אלה יש להחזיר את התכנית לותמ"ל על מנת שזו תתקן את קביעותיה.
השופט אורן שוורץ דחה את העתירה, וקבע כי "ההליך התכנוני התנהל בהתאם להוראות הדין, תוך שמירה על עקרונות המשפט המנהלי, ובפרט על חובת ההנמקה, שקילת השיקולים הרלוונטיים ומתן זכות טיעון למתנגדים". השופט ציין עוד כי הדוח שחיבר החוקר שמונה לבחון את ההתנגדויות "משקף בחינה עניינית ומקיפה של ההתנגדויות, לרבות התייחסות לחוות הדעת השמאית וליתר הטענות שעלו בהליך".
גם את הטענה בנוגע לגודל המגרשים בתכנית, וכן את הטענה כי לא היה צורך להגדיר את הבניינים כ"בית מורכב" דחה השופט: "תכנון השכונה נעשה תוך מתן דגש לשיפור המרחב הציבורי וליצירת ממשק ראוי בין הבינוי למדרכות, לצמצום הפרעות להולכי רגל ולתועלות אורבניות נוספות. קביעת מגרשים בגדלים משמעותיים תורמת לצמצום מספר הכניסות לחניונים תת-קרקעיים ובכך יש השפעה ישירה ומידית על איכות המרחב הציבורי והפחתת חיכוך בין הולכי רגל לכלי רכב. בנוסף, קביעת מגרשים גדולים מאפשרת ייעול של הבינוי עצמו, לרבות הקמת חניונים משותפים, באופן שמגביר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ומאפשר שימוש מושכל ויעיל יותר בקרקע".
עתירה שנייה, עתירת וינשטיין, הוגשה על ידי בעלים רשומים של מגרש בן 28 דונמים בשטח התכנית, שהיא החלקה הגדולה ביותר בתכנית, וצמודה לשכונת צמרות המושבה ביישוב. העותרים אף התקשרו עם חברת רוטשטיין לפיתוח השטח. לטענת העותרים, הצפיפות המוצעת בתכנית נמוכה מזו שנקבעה בתכנית המתאר הארצית תמ"א 35/4, ולכן מדובר בתכנית "בזבזנית". עוד נטען כי יש להעניק לחלקתם מקדם תוספת זכויות בשל היותה צמודת דופן לאזור בנוי. העותרים ביקשו להוסיף עוד 78 יח"ד למגרש.
השופט דחה את העתירה. בהתייחסו לדרישה להוסיף זכויות בגלל קרבת המגרש לשטח בנוי, דבר המגדיל את פוטנציאל הפיתוח של הקרקע, כתב השופט כי לא הייתה כל ערובה לכך שחיבור השכונה החדשה המתוכננת למרקם הבנוי הקיים יערך דווקא בנקודה סמוכה לחלקת וינשטיין, באופן אשר יאפשר אליה גישה ישירה המקנה לה לכאורה יתרון על פני יתר החלקות. עוד כתב השופט כי "אכן, בסופו של דבר, משיקולים תכנוניים, במסגרת התכנית, תוכננה דרך הגישה המזרחית לשכונה החדשה מצפון לחלקת העותרים".
עוד כתב השופט כי "במסגרת התכנית נערכה בחינה של הערכיות האקולוגית של שטחיה ונמצא כי מקרקעי וינשטיין הינם בעלי ערכיות סביבתית. ממצא זה מפחית מאוד את קיומו של פוטנציאל פיתוח גבוה למקרקעי וינשטיין בטרם אישורה של תכנית מפורטת לכלל המתחם".
גם את הטענה כי התכנית בזבזנית והצפיפות בה נמוכה דחה השופט, שציין כי בהתאם לתשובת המשיבים (ותמ"ל, רמי והוועדה המקומית), תמ"ל 3008 הוסיפה כ-900 יח"ד מעבר ל-1,370 יח"ד המאושרות שהותרו בתוכנית הכוללנית, וכי התוכנית עומדת בהוראות תמ"א 35/4 לעניין הצפיפות. "מדובר בהחלטה תכנונית גרידא שהתקבלה על בסיס חישובים ושיקולים תכנוניים", קבע השופט. עוד נכתב בפסק הדין כי "תוספת יחידות דיור תפרוץ את העיקרון התכנוני שנקבע בתכנית, בדבר בניה מרקמית משולבת: בינוי גבוה של 18 קומות בשדרה המרכזית ובינוי נמוך יותר של 12-7 קומות בהמשך השטחים".
עתירה שלישית, "עתירת ספקטור", הוגשה על ידי חוכרים לדורות של קרקע חקלאית בשטח של 50 דונמים. לטענתם, התכנית תפגע ביכולתם לעבד את הקרקע בגלל היעדר פתרון להעתקת קו המים לשטח, וכן מכיוון שלא יוכלו להמשיך ולבצע הדברה לפרדסים שלהם בגלל הקרבה לבנייה המתוכננת. העותרים דרשו מתן פתרונות בנושא קו המים התת קרקעי באמצעותו מתבצעת השקיית פרדסי העותרים; הדברת פרדסי העותרים; קו ביוב והדברה במקרקעין. בנוסף, הם ביקשו לכלול את המגרש שלבם בטבלת האיחוד וחלוקה של התכנית.
השופט דחה את העתירה, וקבע כי התכנית אינה משנה את יעוד המקרקעין של ספקטור, וכי יש פתרונות לאספקת מים למגרש, וכן לביצוע הדברה, כך שניתן יהיה להמשיך לעבד את הקרקע. את הבקשה לכלול את המגרש בטבלת האיחוד וחלוקה השופט דחה וקבע כי אין מקום להתערב בהיקף השטחים שנקבעו בתכנית.
לסיכום כתב השופט כי "בהיעדר פגם מהותי בהליך קבלת ההחלטה, אין מקום להתערבות שיפוטית בהחלטה לאשר את התכנית. קל וחומר שכך הם פני הדברים מקום בו עסקינן בתוכנית שאושרה כדין, נכנסה לתוקף ומשכך נהנית מחזקת התקינות המנהלית". השופט הטיל על כל אחת מקבוצות העותרים לשלם 24,000 שקל למשיבות: 8,000 שקל לוותמ"ל ורמ"י, 8,000 שקל לעיריית באר יעקב ו-8,000 שקל לוועדה המקומית מרחבית מצפה אפק.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
