עו"ד בני זלמנוביץ // יחצ | אילוסטרציה // Depositphotos
עו"ד בני זלמנוביץ // יחצ | אילוסטרציה // Depositphotos

תקדים: ועדת ערר ביטלה היטל השבחה שהטילה עיריית ירושלים על נכס הגובל בקו הרכבת הקלה

עיריית ירושלים דרשה כמיליון שקל היטל השבחה מבעל חלקה הוגבלת לקו הרכבת הקלה אולם ועדת ערר ביטלה את החיוב וקבעה כי הוא בוצע שלא כדין: "השבחה בגין 'גובלים' מחייבת השפעה אקסקלוסיבית של התוכנית המשביחה על המקרקעין הגובלים"

כרמלה קופר 14.04.2021

ועדת הערר במחוז ירושלים בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', קבעה כי עיריית ירושלים חייבה שלא כדין היטל השבחה לבעלי נכנסים הגובלים בציר הרכבת הקלה באזור התעשיה בתלפיות – וביטלה את החיוב. 

הרקע להחלטה הוא ערר שהגישה חברת אלייד נדל"ן בע"מ כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, במסגרתו נידונה השאלה מתי ובאיזה אופן ניתן לגבות היטל השבחה בגין עליית ערכם של מקרקעין גובלים. מדובר בחלקה הממוקמת בפינת הרחובות גנרל פייר קינג והתנופה, באזור התעשייה תלפיות בירושלים, אשר סמוכה לתוכנית הרכבת הקלה בירושלים – הקו הירוק. כשנה וחצי לאחר אישורה של התוכנית ועקב מימוש במכר, נשלחה לחברה דרישת תשלום היטל השבחה בסך 1,192,026 מיליון שקל, זאת לאחר שלטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים התוכנית הביאה להשבחת המקרקעין על אף שהיא לא חלה עליו. 

בהחלטתו התייחס יו"ר הוועדה זלמנוביץ' לסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 אשר קובע כי ניתן לגבות היטל השבחה "על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד", וקבע כי: "השבחה בגין "גובלים" מחייבת השפעה אקסקלוסיבית של התכנית המשביחה על המקרקעין הגובלים. במובן זה, תכנית שכל תפקידה לאפשר את ביצועה של תכנית אחרת הגובלת עמה, תיחשב כתכנית משביחה ביחס לגובלים. את המונח "גובלים" יש לפרש, אפוא, לאור תכלית החקיקה, כך שחיוב בגין גובלים יקום רק במקרים בהם תכנית נסמכת כל כולה על המקרקעין הגובלים ומגדילה את אפשרויות הניצול במקרקעין עליהן היא נסמכת באופן בלעדי ואקסקלוסיבי… במקרה שבפנינו, ההשבחה איננה אקסקלוסיבית לגובל". 

בנימוקי הוועדה להחלטה נכתב כי במקרה של תשתיות ציבוריות, שהשפעתם החיובית היא על כלל הציבור ולא על בעל מקרקעין מסוים, לא מדובר בהשבחה אקסקלוסיבית, שכן ההתעשרות היא של כלל הציבור, וממילא לא מדובר בהשבחה תכנונית. במקרה כזה, סברה ועדת הערר, היטל השבחה של הגובלים יביא לאי שוויון ולעיוות.

בנוסף, פסלה ועדת הערר את שומת הועדה המקומית. לעניין זה, ועדת הערר סברה שיש לבחון את ההשבחה לא בין שווי נכנסים הצמודים לרחוב כפי שהוא מוסדר היום לבין שווי נכנסים לאחר בניית הרכבת הקלה אלא בין שווי הנכסים, לפי הפוטנציאל הגלום בהם, לבין שוויים לאחר בניית הרכבת. בהקשר זה, סברה ועדת הערר, ראוי היה לבחון את השבחה בגין תכנית הרכבת הקלה אל מול חלופות של מטרונית, רכבת על גלגלים או מסלולים נפרדים לתחבורה ציבורית, שבגינם לא ניתן לגבות היטל השבחה.

כמו כן סברה ועדת הערר, בהמשך להחלטות בית המשפט, שבשווי המצב החדש יש להפחית מההשבחה הנטענת, ככל שזו אכן קיימת, את אובדן ההכנסות הצפוי בתקופת ההקמה: "בהקשר שבפנינו יש לקחת בחשבון את כל העלויות שישלם בעל המקרקעין עד למימושה של התכנית המשביחה. בהקשר זה, אם נקבל את עמדת המשיבה לפיה המקרקעין מושבחים ב-15%בדחייה של 10 שנים, הרי שיש לקחת בחשבון את אובדן ההכנסות שיש לבעל המקרקעין בתקופת הבנייה של הרכבת הקלה". ההחלטה מתייחסת גם להתנהלות הוועדה המקומית בעניין זה: "המשיבה לא הציגה בפנינו את הנתונים, וחרף זאת טענה טענות מטענות שונות. כך לדוגמה טענה המשיבה שאין כל ודאות כי יגרמו נזקים או כי גם אם יהיו נזקים הרי שמדובר ב"נזק כלכלי". לעניין נזקי הרכבת הקלה הרי שחזקה על המשיבה שהיא מודעת להליך המתנהל בימים אלה בפני בית המשפט המחוזי בירושלים, בתביעות נזיקין של סוחרים בגין הקמת קו הרכבת הקלה וראוי היה לה שתציג נתונים אלה בשקיפות מלאה בפני ועדת הערר". 

סוף דבר, ועדת ערר חייבה את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהוצאות משפט בסך 30,000 שקל, ביטלה את היטל ההשבחה, וציינה כי: "אנו מבטלים את החיוב לאור העובדה ששומת המשיבה לא נערכה בהתאם לדרישות שנקבעו בחוק ובפסיקה. שומת המשיבה מבוססת על הנחות תאורטיות ועל מסד עובדתי שגוי המביא לאי גביית מס אמת". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות