אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

בענף מגיבים על הירידה בהתחלות הבנייה: "מינורית"

על דבר אחד כולם מסכימים: "המחסום העיקרי שעדיין נותר, כפי שמצביעים הנתונים, הוא קצב מתן היתרי הבנייה בישראל שהואט בשנת הקורונה עוד יותר"

כרמלה קופר 14.03.2021

בעקבות נתוני הלמ"ס על התחלות וגמר בנייה לשנת 2020 בכירים בענף מציגים את הפרשנויות. חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי: "ירידה של 3.5% בלבד בהתחלות הבנייה בשנה כלכלית קשה של משבר הקורונה היא ירידה מינורית יחסית ומעידה עד כמה שוק הנדל"ן הישראלי יציב. השוק שרד בעבר מלחמות, מבצעים צבאיים, משברים עולמיים ושאר קטסטרופות, והוכיח שגם הקורונה לא תעצור אותו. החרגת שוק הנדל"ן ובכלל זה את שמאי המקרקעין ממגבלות הקורונה עוד בתחילת המשבר הוכיחה את עצמה ואפשרה לשוק להמשיך לפעול – וניתן לראות זאת בנתונים.

מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל
מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל

"המחסום העיקרי שעדיין נותר, כפי שמצביעים הנתונים, הוא קצב מתן היתרי הבנייה בישראל שהואט בשנת הקורונה עוד יותר. כשכמות ההיתרים יורדת בכ-8% המשמעות היא שלא תהיה מספיק בנייה כדי לענות על הביקושים הגוברים – מה שמהווה מתכון בטוח לעלית מחירי הדירות. אם רוצים לתת מענה לגידול הדמוגרפי ולעלייה בדרישה לדירות בישראל, המדינה חייבת לנקוט בצעדים שישחררו את חסמי הבירוקרטיה ולהגביר משמעותית את קצב מתן היתרי הבנייה".

רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי
רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "נתוני למ"ס החיוביים, כביכול, ממחישים איזו החמצה גדולה יש לתמ"א 38 בכלל ותמ"א 38/2 בפרט. כולל העלייה שהייתה ב-2020, עדיין ההתחדשות העירונית, כולל תמ"א 38, תופסת בסך הכל כ-16 אחוזים בלבד מכלל שוק הדיור, פחות מ-8000 יחידות דיור לשנה. היה מקום, ובמיוחד בעידן של קורונה, משבר כלכלי עמוק ומחסור כבד בהיצע, למנף את התמ"א ובמיוחד תמ"א 38/2 באמצעות הגדלת זכויות הקבלנים, חיבור מגרשים, הפחתת היטלי השבחה והשתתפות ממשלתית בתשתיות משלימות. כמו כן הזיג זג המאפיין את השנתיים האחרונות, בעד ונגד המשך התמ"א לאחר אוקטובר 2022, מוציא כבר היום את הרוח מהמפרשים להרבה יזמים, גורם לחוסר וודאות בשוק ואם זה יימשך כך, נהיה צפויים לצערי בשנה הקרובה דווקא לירידה תלולה בתמ"א. לטעמי רק התמ"א 38 ובמיוחד תמ"א 38/2 תהווה מכשיר יעיל להגדלה משמעותית של התחלות הבנייה באיזור הביקוש, בד בבד לרעיון שהצעתי זה מכבר – להגדיל אוטומטית את זכויות הבנייה ליזמים בכל פרויקט ב-30 אחוזים, כשמתוך זה יפרישו 20 אחוזים לדירות מוזלות לזכאים ועוד 10 אחוזים להשכרה לטווח ארוך. שילוב שתי הפעולות הללו חיוני להתנעה מחדש של שוק הדיור!".

עו"ד רויטל יוריסט // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד רויטל יוריסט // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד רויטל יוריסט שותפה במשרד יוריסט-עפרוני עורכי דין: "לאור העבודה שהרבה רשויות הקפיאו את תוכנית התמא 38/1מן הצפוי הוא שתיהיה ירידה בהיקף התחלות הבניה על פי תוכנית זו.. רוב הרשויות מעדיפות היום בניה חדשה במסגרת פינוי בינוי או הריסה ובנימה . תמא 38/2 מאפשרת בניה בהיקף גדול יותר של דירות חדשות לעומת הדירות שנהרסו לרוב ביחס של 1:3 כמעט."

עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד אלעד אריאל שותף במשרד עורכי דין נעמה אריאל ושות': "על פי נתוני הלמ"ס נרשם עליה במספר התחלות הבניה בפרויקטים של תמ"א 2 (הריסה) בשנת 2020 ב-12.7% לעומת שנת 2019. כמו כן נרשם נתון נוסף המראה על ירידה בהתחלות הבניה בפרויקטים מסוג תמ"א 1 (חיזוקים) בשנת 2020 לעומת השנה שלפניה. כשאנו קוראים את הנתונים האלו יש לזכור כי הנתונים האלה מתייחסים לשנת קורונה אשר התאפיינה בחוסר יציבות במשק על אף החרגת ענף הבניה ועל כן יש לשקלל גם נושא זה."

"בנוסף, הנתונים המוזכרים לעיל חושפים את המגמה הכללית החלה בעולם ההתחדשות העירונית אשר קובעת כי יש מעבר ברור מפרויקטים של חיזוק אל פרויקטים של הריסה. פרויקטים של הריסה עדיפים יותר, הן לבעלי הדירות והן לועדה המקומית, בכך שהן מאפשרות תכנון עדיף. לאור סיום/שינוי התמ"א הצפוי ב2022 אנו צופים כי מגמה זו תימשך ואף תגדל.
חשוב להזכיר בנושא זה כי על פי הערכות של המועצה הלאומית לכלכלה, כדי לעמוד בביקושים הגדלים של התוספת השנתית במשקי הבית, על ענף הבניה לייצר מדי שנה כ-50,000 דירות חדשות. ועל כן חשוב להקפיד כי ככל ואכן תימשך הירידה בהתחלות הבניה בפרויקטים מסוג חיזוק על הממשלה לתמרץ פרויקטים מסוג הריסה מתוך ידיעה כי ההתחדשות העירונית מהווה כלי מרכזי במענה לביקושים ועליות המחירים בדירות למגורים."

יונה גרין- מנכ"ל ושותף חברת התחדשות // יחצ
יונה גרין- מנכ"ל ושותף חברת התחדשות // יחצ

יונה גרין מנכ"ל ושותף חברת התחדשות: "אין ספק שהשוק זז יותר לכוון של פרויקטים איכותיים מסוג הריסה ובניה וזה דבר מבורך. כמו כן, לא מפתיע שיש ירידה משמעותית בפרויקטים מסוג תמ"א 38-1 בעקבות חוסר הוודאות בתחום וחוסר הרצון של הרשויות לקדם פרויקטים מסוג זה."

איילת רוסק מנכלית מכלול // יחצ
איילת רוסק מנכלית מכלול // יחצ

איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים: "יחסית לשנת קורונה, הירידה השנתית בהתחלות הבנייה היתה מתונה מאוד וקטנה מהמצופה. זאת, משום שהקבלנים הבינו שלא כדאי להם לעצור את הבנייה לאור הביקושים הגבוהים שעדיין קיימים, והמימון הזמין מצד חברות המימון החוץ בנקאי שמאפשר את הבנייה בפועל. יזמים וקבלנים שעובדים בד"כ מול הבנקים נתקלו בפחות גמישות משום שבתקופות משבר המערכת הבנקאית פועלת באופן קטגורי במתווה של הקשחת עמדות. 

"הבעיה העיקרית בתחום והחסם היחידי ליצירת יותר התחלות בנייה בשנה החולפת היה קצב מתן היתרי הבנייה. הרשויות המקומיות לא תפקדו כראוי בתקופת המשבר ולא נתנו מספיק היתרי בנייה. גם הבירוקרטיה שמכבידה גם בימים כתיקונם התגברה בתקופת הקורונה ורק החמירה את המצב, ועובדה זו היוותה מחסום לתחום כולו".

ישראל יעקב // צילום: איגור פינקלשטיין
ישראל יעקב // צילום: איגור פינקלשטיין

שמאי המקרקעין, ישראל יעקב, אומר כי: "אנו עדים בחצי שנה האחרונה לעלייה בהתחלות הבנייה. אחרי ההלם של הסגר הראשון שפגעה בעיקר בהנפקת היתרי הבנייה מכיוון שהוועדות לא תפקדו, השוק התאושש. עם זאת, ישנם אזורים בישראל הצמאים לדירות חדשות. בבחירות הללו ענף הנדל"ן אינו נמצא בראש סדר העדיפויות אבל על הממשלה הבאה להוציא דחוף כמה שיותר מכרזים. הביקושים נשארו גבוהים וגם ירידה קלה בהתחלות הבנייה עשוי להוביל לעלייה תלולה במחירים".

עפרה חדד סמנכלית ומבעלי חברת יורו ישראל // צילום: אמנון ארד
עפרה חדד סמנכלית ומבעלי חברת יורו ישראל // צילום: אמנון ארד

עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל: "רוב המכרזים שנסגרו היו במסגרת מחיר למשתכן, ובנוסף היו הרבה מכרזים שקבלנים לא ניגשו אליהם והוחזרו למינהל ללא זוכה. זאת, בנוסף לתהליך הארוך של הוצאת היתר שיכול לקחת שנה-שנה וחצי, מתבטא בבקשות להיתרים והתחלות בניה בשנת 2020.  אני מעריכה שבשנה הבאה נראה ירידה עוד יותר משמעותית כי המדינה בקושי הוציאה מכרזים, וגם לאלו שכן יצאו לא היו זוכים כי הקבלנים לא ניגשו אליהם". 

ליאור נבון, סמנכ״ל השיווק של קבוצת רוזיו: "הנתונים שפרסם הלמ״ס, בהחלט מתחברים למה שקורה בשטח משני טעמים עיקריים – סיום תכנית התמא במתכונתה הנוכחית , על פי החלטת הממשלה, בעוד כשנה מהיום הביאה להאצת פעילות בתחום ומיצוי תהליכים קיימים על מנת להספיק את הרכבת לפני פקיעת מועד סיום התכנית.

בנוסף הניסיון בשטח לאחר שנים לא מעטות מראה שתכנית תמא 38/1 השאירה לא מעט בניינים תקועים בגלל הסתבכות פיננסית של היזם או בניינים שאמנם הסתיימו אך עם פער משמעותי בין התוצאה הסופית למה שהובטח עוד טרם תחילת הפרויקט ברמה ההנדסית ונראות הבניין.

נסיון זה הביא לכך שדיירים ויזמים מעדיפים באופן מובהק את תכנית תמא 38/2, הריסה ובנייה מחדש, על האופציה הראשונה ומכאן העלייה בשיעורי תמא 38/2 ביחס לתכנית חיזוק ותוספת."

שגיא לנצ'נר - מנכ"ל ובעלים ינוב // יחצ
שגיא לנצ'נר – מנכ"ל ובעלים ינוב // יחצ

שגיא לנצ'נר מנכ"ל ובעלים חברת ינוב: "כפי שניתן לראות מנתוני הלמ"ס שפורסמו היום, התחדשות עירונית היא אחד המנועים המרכזיים ביותר ליצירת התחלות בנייה בשוק הנדל"ן הישראלי. יותר מ-10,000 דירות מסך התחלות הבנייה היו בהתחדשות עירונית – כ-20%. ולכן, הממשלה חייבת להמשיך ולעודד את התחום, לייצר ודאות תכנונית ככל האפשר, לאפשר לקבלנים לבנות במרכז הארץ ולתמרץ אותם לבנות בפריפריה, ועל הרשויות המקומיות להגביר את קצב מתן היתרי הבנייה ולשחרר את הפקקים שנגרמים בשל בירוקרטיה מכבידה. תוכנית תמ"א 38 נגמרת באוקטובר 2022 ועד עכשיו עדיין לא אושרה תוכנית חליפית, אני מקווה שהממשלה שתיבחר בקרוב תשכיל לטפל בתחום ההתחדשות עירונית כי זה ממש צו השעה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות