"סוף עידן המאכערים" – קביעת שכר מארגני מתחמים תעניק כוח לבעלי הדירות

עד כמה משמעותי המהלך שמובילה בימים אלו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בפרסום אמות מידה וכללים לשכר מארגני מתחמים? האם זהו אכן סוף עידן המאכערים שגזרו קופונים שמנים על חשבונם של בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית?  

בריאיון לאתר "מגדילים" קארן חרס ברנזון, הבעלים של משרד ברנזון ליווי דיירים בהתחדשות עירונית, מנתחת את ההתייחסות ההיסטורית של הרגולטור לנושא המורכב ואת השפעתה על התחום שבמשך שנים ארוכות מתמודד עם מתווכי דירות לא מקצועיים שמסרבלים הליכים מורכבים ממילא. 

ראשית נזכיר שחוק המארגנים אשר נקרא באופן רשמי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז – 2017 אושר במטרה להסדיר את נושא ההסכמים בפרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית (פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי) בין בעלי הדירות לבין הגורם המלווה אותם לקראת חתימה על ההסכם הסופי לביצוע הפרויקט מול היזם.

החוק היה אמור למנוע מצבים בהם מתווכים לא מקצועיים פיזרו הבטחות ללא כיסוי לבעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ והחתימו אותם על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן. 

במקרים רבים הם אף הרחיקו לכת ורשמו הערת אזהרה בטאבו שמנעה או עיכבה משמעותית את קידום הפרויקט. בהמשך הם ניהלו מו"מ עם החברה היזמית על הסרת ההערה וגרפו לכיסם סכומי כסף משמעותיים על חשבון בעלי הדירות המתוסכלים. מכירה של חתימות ממאכער למאכער שאינם בכלל יזמים וסגרו את האופציות של  הבעלים להתקדם ולבחור חברה יזמית

הכללים שפרסמה לאחרונה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מציגים בפעם הראשונה אמות מידה לקביעת שכר מארגני המתחמים, כללים שבעבודה משותפת של משרדי הבינוי והשיכון והמשפטים יהפכו בהמשך לנוהל מסודר שהתחום יפעל על פיו. 

קארן, איך למעשה התנהל נושא שכר הטרחה של מארגני מתחמים עד עתה?
"אספר על התנהלות המשרד שלי – אני עובדת עם הסכם מסודר לליווי בעלי הדירות עם הנציגות במתחם שהתמנתה כדת וכדין. להסכם יש תוקף, שבמקרה שלי הוא לא יותר מ -180 ימים שבמהלכם אני עורכת ביחד עם הנציגות הרשמית את מכרז היזמים, מסייעת לבעלי הדירות בכלים החשובים בבחירת עורך דין שמאי ומפקח וגם נותנת להם עדכון שוטף בהתקדמות התהליך. חשוב לי להבהיר – אני לא בוחרת בשמם, אלא שמה להם על השולחן את כל הנתונים שיסייעו להם לקבל החלטות מי בעל המקצוע שיכול להתאים עבורם".

מדוע ההסכם שלך תחום לתקופה של חצי שנה?
"המשרד שלנו דוגל ביעילות ובשקיפות – בפרק הזמן שציינתי, הנציגות צריכה לבחור עו"ד, מפקח, שמאי, ויזם ולאחר שהם נבחרים, אנחנו עושים כנס לכל בעלי הדירות בפרויקט, כשלאור המצב לא אחת הם נערכים בזום, אם אני לא מצליחה להגיע לתוצאה הזו ולא היה כל עיכוב שלא קשור לתחום אחריותי המקצועית, אנחנו נפרדים כידידים. ואם אנחנו מצליחים לעמוד ביעדים שציינתי, אנחנו ממשיכים יחד עד לסיום הפרויקט וקבלת המפתח לדירה החדשה. לשמחתי, זה מה שקורה בדרך כלל. אין טעם למשוך בניין או מתחם מעבר לפרק זמן של חצי שנה – או שאתה יכול לספק את הסחורה או שלא. למה לכבול?".  

איפה החוק החדש תופס את התחום?
"עד עתה שכר הטרחה נקבע לפי המקובל בשוק. כיום באה הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית ועיגנה את הנושא. היא גם נתנה מדיניות סדורה על מנת להבטיח יישום מוצלח. השינוי אמור לתת לבעלי הדירות במתחמי פינוי בינוי 

תחושת ודאות – היום בעלי הדירות יודעים גם מה שכ"ט המקובל בשוק של ב"כ הבעלים, הם יודעים גם מה מקובל מבחינה משפטית בהסכמי פינוי בינוי, מה הם מקבלים ואיך הם מקבלים. בנוסף יש גם סנקציות שיופעלו אם אני אחרוג מהכללים המוסכמים, זהו למעשה סוף עידן המאכערים". 

עד כמה לדעתך היה חוסר ודאות בנושא שכר הטרחה?
"אני אתן לך דוגמא – שכר הטרחה של כל אנשי המקצוע בתחום גם מטעם הבעלים וגם מטעם היזם מגיע למעשה מרווחיות הפרויקט שהוא גם מוגן היום בדרך של תקן 21- דוח שמאי שמוגש לרשות. היזם מקבל זכויות בנייה ולכן התמורה לא יורדת מבעלי הדירות, אלא מגיעה על חשבון הרווחים של היזם מהפרויקט. לא פעם אני מסבירה לבעלי הדירות ששכר הטרחה לא יורד מהתמורות שהם אמורים לקבל ושאנחנו אתם לאורך כל הדרך על מנת להבטיח את הזכויות שלהם בצורה הטובה ביותר. עד היום אני שומעת שכל מיני מתווכים מבקשים שכ"ט מופרך שאין סיכוי שיזם ו/או הרשות תאשר סכומים כאלו ולכן אני שמחה שסוף כל סוף הרשות קבעה תנאי סף לעניין".

איך הליווי שלך בא לידי ביטוי בפועל לאורך התהליך?
"אני והצוות שלי עוזרים גם בבניית נציגות ובאיגוד הדיירים בפרויקט. מדובר ביציאה לשטח על מנת להכיר את בעלי הדירות, לדפוק להם בדלתות ולדבר אתם בשפה אותה הם דוברים, לענות להם על כל שאלה שמתעוררת עד היום שבו הם מקבלים את המפתח. כשאתה נכנס למתחם גדול בפריפריה אתה צריך שיהיו לך אנשים דוברי שפות שמבינים את התחום, שיש להם את היכולת הרגשית לדבר עם דיירים, ללכת עם הדייר ולא נגדו, לתת לו תשובות. חשוב לי מאוד לעדכן את כל בעלי הדירות לכל אורך התהליך עם שקיפות מלאה". 

עד כמה תופעת המאכערים עדיין קיימת בשנת 2024?
"תופעת המאכערים היא טראומה לבעלי הדירות רמת החשדנות מכל בעל מקצוע בתחום מטורפת ואפילו גורמת להקפאת הפרויקט לשנים, באחד המקרים לקח לי כחצי שנה לגרום לבעלי דירות לתת בי אמון. כמארגנת דיירים אני פחות פוגשת אותם בשטח, אבל אני יודעת שבחלק מהפרויקטים שאני מייצגת בהם נכנסים כל מיני מאכערים ומתווכים למיניהם וטוענים שהם מארגנים. היום רוב בעלי הדירות במרכז הארץ מספיק חכמים בכדי לשאול מי אתה ומה אתה ולבקש רזומה ורשימת ממליצים. בצפון הנושא הזה עדיין פרוץ ולצערי יש קומבינות. יש צורך לבדוק ממליצים, לראות האם יש מספיק ניסיון ובעיקר להגביר את המודעות בקרב בעלי הדירות על מנת שלא ייפלו בפח ויעשו טעות שתעכב את הפרויקט לשנים ארוכות".

איך מתמודדים עם מתחם שפועלים בו כמה מארגנים כדי לנסות להחתים?
"אני אישית לא אכנס למתחם שאני יודעת שיש בו מארגן נוסף אלא אם כן בעלי הדירות סיימו אתו התקשרות והציגו בפני מסמך כי סיימו את ההתקשרות עם אותו מארגן אן מנהלת ואני רואה שאין שום התחייבות למארגן. ורק אז בעלי הדירות יתחילו הסכם חדש מולי. בדרך כלל בשלב הזה קורים הרבה שינויים לטובה". 

לסיום, איזה טיפ תתני לבעלי הדירות שנמצאים בתחילת ההליך בהתחדשות עירונית?
"לעיתים דיירי הבניינים במתחמים מקבלים התראות מהעירייה כמו מבנה מסוכן ו/או פיצוצים של צנרות ברכוש המשותף ו/או זיפות וכדומה, והם מחוייבים לתקן כדי להבטיח את עמידותו, וכדי שלא יתמוטט. עלויות התיקונים והחיזוק מהווים נטל כבד על בעלי הדירות, מעבר לעובדה שהבניינים עומדים להיהרס בשנים הקרובות ואין טעם להשקיע  לכן ממליצה לכל מתחם שחותם עם יזם בפרויקט התחדשות עירונית, לכלול בהסכם שנחתם עם היזם, שהוא (היזם) יממן ויטפל על חשבונו בכל מה שנוגע לחיזוק הבניין ועמידותו, עד לקבלת ההיתר ופינוי הדיירים להקמת הפרויקט. סעיף זה בחוזה יבטיח את הדיירים וביטחונם לאורך כל התקופה".

קארן מורגלת בריצה למרחקים ארוכים במסגרת המרתונים בהם היא משתתפת, ביניהם גם המרתון האולימפי בפריז. גם במסגרת עבודתה, היא משוכנעת שאין משוכה שלא ניתן להתגבר עליה באמצעות עבודה מאומצת ומקצועית: "לכל עסקה שיש לי יש לה את המהמורות שלה ואת הקיר שעוברים בסופו של דבר – אין תב"ע, יש התנגדויות, זה בדיוק כמו ריצת מרתון. אני שמחה שסוף כל סוף יש כעת מנגנון מסודר דרך הרשות להתחדשות עירונית, זה עושה סדר ומראה שיש מישהו שמנהל את הנושא מלמעלה והמרוויחים העיקריים יהיו בעלי הדירות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן