עו"ד איתמר פנץ // יחצ

הילד מצפת שהפך לאחד מעורכי הדין המשפיעים בהתחדשות העירונית בישראל

סיפורו של הילד שגדל בצפת והפך לאחד מעורכי הדין הבולטים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית. בראיון ל"מגדילים", מדבר עו"ד איתמר פנץ על הדרך שעשה ומאבחן את הבעיה המרכזית של התחום: "האנדרלמוסיה חוגגת וכולם נוטלים חלק בג'ונגל האורבני שהשוק יצר. צריך להבין שכל התחום הזה נולד בחטא"

כרמלה קופר 13.09.2018

תמונה: עו"ד איתמר פנץ // יחצ

הוא גדל עם שלושה אחים בעיר הפריפריאלית צפת אבל בעורקיו זורם דמו של הסבא רבא, שהיה אחד ממייסדי שכונות המגורים בלב הפועם של המדינה- תל אביב. במבט לאחור, אומר עו"ד איתמר פנץ (40), אחד מבכירי עורכי הדין בארץ: "הרקע המשפחתי שלי, המחולק לפריפריה ומרכז, מאוד עיצב אותי ואת תפיסת העולם החברתית שלי בכל מה שנוגע לשונות, מגוון חברתי וכלכלה". חיבתו של פנץ לשירות הציבורי ליוותה אותו כבר מגיל צעיר: "מגיל 13 אני זוכר את עצמי פעיל ויוזם בתנועת נוער", הוא אומר ומי שמכיר את החיידק הציבורי גם יבין מה הוביל אותו למסלול המקצועי שבו הוא מתמחה כיום.

תואר במשפטים או עבודה במשרד ראש הממשלה?
אחרי שירות של ארבע וחצי שנים במסלול ליבה בצנחנים, פנץ הצעיר היה מיועד להתחיל תכנית לימודים משולבת לתואר שני באוניברסיטה העברית אבל רגע לפני זה הוא הרים טלפון לחבר מתנועת הנוער בצפת, שבינתיים מונה ליועץ ראש הממשלה דאז, אריאל שרון ז"ל. "רציתי להתנדב עד תחילת הלימודים", הוא נזכר, אלא שמשאלות לפעמים מתגשמות וההתנדבות הפכה לשלב חשוב בקריירה: "הוא אמר לי שמתפנה משרת אמון במשרד ושצריכים אנשים כמוני. שזאת הזדמנות שאסור לפספס". פנץ לא היסס והחיידק הציבורי ניצח- הוא צלל אל תוך הליבה של העשייה הציבורית הפוליטית. במבט לאחור, הוא אומר: "כולנו היינו צעירים מאוד, קראו לנו 'הגנון של שרון', וניהלנו את הדברים ברוח של תנועת הנוער. בלי אגו. עבודה ושליחות ציבורית". מלבד הניסיון, הוא לקח איתו לדרך  מהתקופה ההיא את מה שהוא מכנה כיום "עקרון הכרת הטוב וחברות".

בסופו של דבר, הבין פנץ האמביציוזי כי לימודים הם חלק מהותי בהתקדמותו המקצועית והתייצב לתארים הראשונים, תוך שהוא מכהן כיועץ פרלמנטרי לח"כ, חבר ועדות בדיקה ושדלן לגופים גדולים. לאחר סיום ההתמחות במשפטים, הוא החל לעבוד כעו"ד מן המניין והמשיך לתואר שני, שבסיומו החל לעבוד במשרד גולדפרב זליגמן. "כעבור שלוש שנים החלטתי שזה הזמן לצאת לעצמאות. תמיד ידעתי שלשם אני מכוון ושבגלל האישיות שלי עצמאות היא רכיב חשוב מהאושר בחיים". עו"ד פנץ פתח משרד עצמאי והיום מוביל את אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים והבולטים בתחום עסקאות מורכבות במקרקעין והתחדשות עירונית. "אנחנו מעורבים בכל הספקטרום וכל הרבדים של הזירת עולם התחדשות עירונית במדינת ישראל", הוא מעיד.

מה מעכב את יישום ההתחדשות העירונית בארץ?
"כמי שמסר דירות בפינוי בינוי אני יודע לספר שהעסק בארץ מאוד מורכב. רגולטור שלא קם בבוקר ושואל את עצמו את שלוש השאלות הבאות פשוט מבזבז כספי ציבור, עד כדי שחיתות ציבורית ממש- איך אני מסיר חסמים? איך אני מקצר תהליכים ? איך אני מספק ודאות לשוק?.

"סוגיה נוספת היא שבפועל האנדרלמוסיה חוגגת וכולם נוטלים חלק בג'ונגל האורבני שהשוק יצר. צריך להבין שכל התחום הזה נולד בחטא, כתחום אזוטרי שכל השחקנים הגדולים הדירו ממנו את רגליהם. בחיים אין ואקום, בטח לא במזרח התיכון. החפרים נכנסו לתחום, תפסו פוזיציות שולטות כתוצאה מראשוניות בתחום. כשהגדולים הבינו שהם בעצם מאבדים את השוק, ושהשוק כבר קיבל נורמות וכללי משחק מעוותים, השחקנים הגדולים או השחקנים עם הדי.אן.אי הטוב, כבר היו חסרי דריסת רגל ונכנסו אל תוך הקיים. גם משרדי עורכי הדין הגדולים לקחו אווטסורסינג או שכרו את שירותיהם של עורכי דין מהמשרדים שנכנסו ראשונים. התחום כל כך קשה עם תחרות כל כך בוטה, שבמובן הזה אנחנו מביאים על עצמנו את גורלנו.

"יחד עם זאת, לשמחתי, לאור העובדה שפתאום התחום נהיה תחום צמיחה משמעותי לנדל"ן, השוק מתקן את עצמו ומשתכלל. בעלי הדירות כבר מבינים יותר, פיתחו טעמים ודורשים יותר. זה נכון גם לרשויות".

האם הרשויות צריכות לתת פטורים מהיטלי השבחה בתמ"א 38?
"הגישה בדברים האלה צריכה להיות זהה לגישה בפינוי בינוי-אתה רוצה לדרוש היטל השבחה כרשות מקומית, אין בעיה, אבל תיתן עוד זכויות בניה שיצדיקו את הפרויקט כלכלית. פשוט".

כיצד אתה צופה את ההתחדשות העירונית בעשור הקרוב?
"התחדשות עירונית היא הכרח אורבני והיא ההמשך הטבעי של העיר. אין מנוס מזה. אני לא מדבר על הדברים לאור איומי טילים או רעידת אדמה, אלא פשוט עיר חייבת להתחדש או להשתמר. היא לא יכולה לצעוד במקום. זאת עובדה פיזית. יש בארץ בניינים בני למעלה משבעים שנה ללא ערך שימורי. המבנים האלה יפלו אם לא יתוחזקו. אין בארץ תרבות של תחזוקה ואכיפה של אחזקה נתפסת כעושק הציבור על ידי הרשות המקומית. הפתרונות חייבים להגיע במקרים כאלה במסגרת התחדשות עירונית. אם זה לא יקרה היום זה יקרה מחר. חוקי הפיזיקה לא מפסיקים לפעול על בניין רק בגלל שחוקי התכנון והבניה לא חלים עליו. פשוט".

איזה נושא נמצא כיום על סדר יומך?
"מעבר למעורבות שלנו בהתחדשות עירונית כמייצגי בעלי נכסים ויזמים, המשרד גם מרכז כיום את תחום ההתחדשות העירונית בחברת חלמיש. החברה היא חברה משכנת ממשלתית עירונית בבעלות משותפת של עיריית תל אביב ומשרד השיכון. במסגרת זאת אנחנו מעורבים בלא מעט פרויקטים מסוג התחדשות עירונית. אני מניח שבסדרי גודל של עשרות אחוזים מבין כלל הפרויקטים של פינוי בינוי בתל אביב-יפו (אך לא רק).

"לקחת על עצמי את התיק הזה כשליחות ציבורית להסדיר את הבירוקרטיה בתחום, לייעל תהליכים ולהטמיע גישה שירותית. כמו בחיים גיליתי מציאות מאוד מורכבת שמחייבת הסדרים מבפנים ומבחוץ. דווקא בתוך חלמיש מצאתי נכונות רבה להטמיע שינוי ולהסדיר דברים עם אנשים טובים, הגם שתמיד לוקח זמן להטמיע שינוי. לצערי הרב, מצד משרד השיכון אני נתקל קושי אמיתי שמקשה עלי את העבודה. צריך להבין שבסוגיות של מדיניות תמיד יש אפקט מטוטלת ובסוף מי שסובל הוא היזם או בעלי הנכסים בזמן שבירוקרטיים עוסקים בהתנצחות. כמובן שאיני יכול לפרט בשל הפוזיציה שאני תופס. אבל נסכם שאני חווה תסכול רב לצד הצלחות נקודתיות. התחושה היא שהדברים לעומתיים ושעובדים שלא לפי כללי ניהול או משטר תאגידי מיטיביים. יחד עם זאת, סה"כ יש בתיק החשוב הזה השלכה רוחבית גדולה מאוד עם שליחות ואתגר, כאחד. בסופו של דבר נדמה לי שכלל המעורבים שמחים שסוגיות חלמיש בקשר עם התחדשות עירונית מנוהלות על ידי כגורם שמנסה לתת פתרונות טובים, יצירתיים ושירותים לכלל הנוגעים בדבר. אני רואה עצמי כמשרת ציבור בתיק הזה".

מה עמדתך על חוק דייר סרבן שעבר לאחרונה?
"החוק הוא חוק טוב בכל הנוגע לכלים חדשים שהוא מספק לאכיפה. מעבר לאמור, אומר רק בכלליות שיש לו פלוסים ויש לו מינוסים לא מעטים עם קושי בישימות. יש בו גם רוח חדשה חשובה".

כיצד על דיירים הרוצים לקדם תהליך התחדשות עירונית לנהוג בכדי לצמצם את חוסר הוודאות ולקדם את הפרויקט על הצד הטוב ביותר?
"אין נוסחה קבועה. זה מאוד תלוי בפרויקט. יש מקומות שרצוי להכניס מנהלת לצורך יצירת ודאות תכנונית, לעיתים גם מנהלת עירונית. בפרויקטים אחרים מנהלת היא רק דבר מכביד כלכלית ומיותר. סה"כ, הסוד הוא לקחת איש מקצוע טוב ויצירתי כדי שיהיה מורה נבוכים וידע להתאים את החליפה למידות הפרויקט ורצון הקהילה שהוא משרת".

המדינה והרשויות המקומיות רואות את נושא ההתחדשות העירונית בצורה שונה. פעמים רבות ראשי ערים לא מוכנים לקדם תהליכים בגלל המחסור בתשתיות. כיצד ניתן לפתור את הבעיה?
"האמת היא שבסיפור הזה כולם צודקים. אני חושב שהדברים מקבלים מידה של הסדרה באמצעות הסכמי גג, תקציבי תכנון, קרקעות משלימות, הפחתה של תמורות להגדלת דירות וכיוצ"ב. הגם שזאת עוד טיפה בים, אלה קריאות כוון מאוד חשובות.

"בשורה התחתונה, אני מבין את בעל הדירה שרוצה להגדיל את דירתו ולמקסם את התמורה שלו מהפרויקט וצריך לדעת לספק לבעל דירה כזה מוטיבציה לעבור תקופה לא פשוטה (כעשר שנים) של פרויקט, אבל הבניין הזה צריך להבנות בתוך סביבה אורבנית שעובדת, עם משטר רוחות, שמש, גני משחקים, בתי כנסת, גני ילדים, בתי ספר וכו', הביוב צריך לעבוד, הדרכים צריכות לשרת את המשמשים וכו'. לכולם יש טיעונים צודקים בסיפור הזה. אני מקווה שתכנון לפי סעיף 22/23 לתמ"א 38 לפחות ייתן וודאות תכנונית מה ניתן לעשות ואיפה, כך שהייאוש יעשה יותר נוח…".

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות