גילי טסלר, מתכננת מרחב ת"א ברמ"י: "אני לא רואה חלקות השלמה בתל אביב"

"הקרקע היא הקבוע ויש תחושה אמיתית ומוצדקת שהיא לא משמשת מספיק כמנוף. חלקות ההשלמה הוא תחום עגום, שיכל להיות בסיס אדיר וכיום צריך לנסות להסתדר בלעדיהן", כך פתח עו"ד זיו כספי את פאנל "הקרקע כמנוף להתחדשות עירונית" בהנחייתו, אשר התקיים בכנס "מגדילים" להתחדשות עירונית בדרום מזרח תל אביב. גילי טסלר, מתכננת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, התייחסה לסוגייה ואמרה כי: "קרקע היא אכן מנוף, עליה נמצאים הדיירים שאמורים להיות חלק מהתהליך החשוב של ההתחדשות. מנהל מקרקעי ישראל דאז החליט כבר בשנות ה-90 שלא לקבל את הכספים מהקרקע בגין אותה התחדשות עירונית. אנחנו קוראים לבנייה רוויה, של לפחות 2 קומות כאשר יש לנו לפחות 4 דיירים, ועוד מספר קריטריונים נוספים. מי שנכנס בקריטריונים כמובן לא צריך לשלם ומחיר הקרקע הוא כמובן משמעותי ככל שזה הולך וגדל". 

עוד התייחסה טסלר למגרשי השלמה שמתקשים לצאת את הפועל, ואמרה כי: "מועצת מקרקעי ישראל ראתה צורך מובנה שהגיע אליה דרך הרשויות, היזמים והרשות להתחדשות עירונית, שבפרויקטים מסוימים כשאנחנו לא מגיעים לערכי סף כאלה שמאפשרים לנו התחדשות עירונית, אנחנו נדרשים לעוד מקרקעין. היינו רוצים לראות את המקרקעין ממש בגבולות התכנית עצמה כי אז זה היה גיאוגרפית משויך או נכון להיות משויך, אבל לא רק, גם מקרקעין רחוקים יותר בתנאי שזה באמת נדרש ויש חשיבה כלכלית מאחורי זה. 

"זה אכן לא יצא לפועל, צריך לבדוק בפרויקטים מרוחקים יותר שהם אלה שדורשים את אותה הקרקע כי אני לא רואה חלקות השלמה בתל אביב, בטח לאור עליית מחירי הקרקעות באזור תל אביב. לכן אני פחות חושבת שזה מתאים למקרים אפילו לא במזרח ובדרום העיר. כשינקי קוינט מנכ"ל רמ"י החדש נכנס לתפקיד הוא התחיל לחשוב גם יחד עם אגף התקציבים, והוחלט במועצה ב-21 לחודש על ניסיון פיילוט חדש – אנחנו לא נשמר את המקרקעין באותו פרק 5.6 בהחלטות רמ"י אלא אנחנו נשווק את זה, כי אנחנו צריכים לשווק קרקעות ולהכניס עוד יחידות דיור. את הכסף עצמו נשמר לטובת אותם הפרויקטים שדורשים אותם. זה לא הכלל, זה היוצא מן הכלל, ההחלטה הזו עדיין לא נחתמה ע"י שר האוצר אבל זו הבשורה החדשה מבחינתנו כמנגנון נוסף, ניסיון לשכלל את המנגנון הקודם".

מיטל להבי התייחסה לסוגיית חלקות ההשלמה והמנגנון אותו הציגה טסלר, ואמרה כי: "זו סוגיה שקיימת יותר בעיריות אחרות ופחות בתל אביב. לדוגמה ביהוד מונוסון יזם עבד 14-15 שנה בשביל לקדם פרויקט התחדשות עירונית. הם חתמו על הסדר בותמ"ל, יש חתימה מול מנהל מקרקעי ישראל על קרקע השלמה, ועכשיו מנסים להסית את הצדדים אחד נגד השני, הדיירים מול היזם, היזם מול העירייה וכדומה. גם המנהל צריך לספק את אותה ודאות תכנונית שמצפים מעיריית תל אביב. חתימות מהנדס העיר וראש העיר הן קדושות, לא יתכן שנעשו חתימות עם ראשי ערים על קידום תב"עות שהושקע בהן הרבה כסף וצוותים, ובסוף קידמו תכנית שמבוססת על אדמת השלמה שסוכם עליה בהסכם חתום ונסוגים מזה. פרויקט שדובר עליו לפני 4-5 שנים של חלקות השלמה כבר היה צריך לצאת לדרך. אם רוצים לבנות מנגנון נוסף זו לא סיבה לבטל את המנגנון שסוכם עליו קודם. אפשר לבנות מנגנון נוסף ולייצר איתו פתרונות נוספים. אני שנויה במחלוקת לגבי ביטול אחרי חתימות".

אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי, התייחס למחסור בחלקות ההשלמה ולניהולן ע"י רמ"י: "בפרויקט בעיר אזוֹר בשנת 2006 היו כ-500 יחידות על כ-30 דונם. לפי המכפלות באותה השנה לא היה ניתן לקיים פרויקט. אדריכלית המחוז טענה שאלו יותר מדי יחידות לדונם וניסינו לצרף מגרשים סמוכים. במשך תקופה ארוכה המינהל דיבר על השלמות של חצי דונם ודונם. לשמוע היום את המילים 'מגרש השלמה' זה מדע בדיוני יחסית לתקופה של אז. לא האמנו שרמ"י, שהיתה נותן מכרזים לכל המרבה במחיר, תיתן קרקע במכרז 20% מתחת למחיר השוק. המהלך של המדינה שמסתכלת על מצוקה של התחדשות עירונית, רואה שיש לה מאגר של קרקעות והיא יכולה להקצות אותו לטובת פרויקט זה דבר לא ברור מאליו בכלל". עוד אמר בהרי כי: "היום הרשויות מעכבות את ההחלטה לגבי המכפיל. ישבתי עם ראשי רשויות רבים וכולם אמרו דבר מאוד נכון: 'אני אחכה שנתיים ואתה תתקרב אליי'. בגלל שכולם אומרים את זה, כולם מעכבים את המכפיל שצריך היום, לא נכנסות דירות למדינה והמחירים עולים. זו נוסחה שמצדיקה את עצמה ככל שהיא מתקדמת, ואם ימשיכו בקצב הזה אנחנו נוכל למעשה לפנות 500 יחידות דיור במחיר של יחידת דיור חדשה אחת. אני מציע משהו הפוך – כשאנחנו מבצעים עסקת קומבינציה, יש לעשות חשבון גם בהתחלה וגם בסוף. הרעיון של תקן 21 שעושים רק בהתחלה ואז מכביד מאוד את הידיים של הרשות לאשר את המכפיל, בואו נעשה את זה הפוך: תקן 21 בהתחלה ובסוף". 

משה פרידמן, הבעלים של משרד שמאים ברק פרידמן, חידד את הצורך בייעול ניצול השטח: "הקרקע היא מנוף לכל ענף הנדל"ן והיא מוצר במחסור. אנחנו מדינה קטנה עם צמיחה רבה ואכן כשאנחנו פוגשים את ההתחדשות העירונית הבעיה היא 'משולשת' – אנחנו צריכים לשלש צפיפויות. אם אני גדלתי בתל אביב של 3-4 קומות, אני מבין היום שאי אפשר לשמור כך על תל אביב והיא תהיה חייבת לגדול ל-6-7 קומות במרכז, ובחוץ היא צריכה להתרומם אפילו יותר. יש ביקוש אדיר למגורים בתל אביב. התחדשות עירונית קורה למדינה פעם בדור, זה לא יקרה שוב בעוד 50 שנה. לטעמי התכנון היום טהרני. בועדות התכנון כיום וגם בותמ"ל יורים את החץ לפי מכפיל שנקבע מראש ואז מפעילים לחץ על כולם להוריד את העלויות כדי שזה יקבל רווח. בהרבה מקומות משאב הקרקע לא מנוצל כמו שצריך. אם כולם מדברים ומתכננים על עליות המחירים אז זה מה שיקרה וקורה. לעומת זאת אנחנו צריכים להציף את השוק". 

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה ישראל התחדשות עירונית, אמר כי: "ברגע שמגיע פרויקט עם קרקע משלימה, אנחנו לא נהיה שם באפריקה ישראל. בסוף אנחנו מחפשים כמה דברים מאוד בסיסיים. בתור יזמים אנחנו רוצים ודאות ולדעת איך מתקדמים. ברגע שמהנדס העיר מחליט על דרך אני כבר אדע לכלכל את  צעדיי, אבל כשאני אבחר בדרך שהציע מהנדס העיר או הצוות אני צריך לדעת שהתוכנית הזאת מאושרת בשנה וחצי-שנתיים, לא יותר מזה. בסופו של דבר המדינה תידרש להוציא את הכסף, אם לא על התחדשות בניינים בפרויקטים אז על פיצויים ותיקונים כתוצאה מרעידת אדמה, טילים או כל גורם אחר, שאין צורך לחכות שיקרה חלילה. יש צורך בוודאות ובשחרור מתחמים כדי לבנות ולהגדיל את ההיצע. זה מה שגורם לעליית המחירים". 

עו"ד רונית אשד לוי, סמנכ"לית פיתוח עסקי בקבוצת יצחקי ומנהלת מחלקת התחדשות העירונית, אמרה כי: "אנחנו מקדמים פרויקט בשכונת החורשות סמוך לקיבוץ גלויות בו לא הגענו לזכויות שרצינו. הייתה חלקה גובלת בבעלות העירייה שהייתה בייעוד של חניה פתוחה. בשיתוף פעולה עם העירייה התייעצנו איך אפשר לאפשר את התכונית בכל זאת ולהוציאה לפועל. הכנסנו את התוכנית לקו הכחול וכך שטח החלקה גדל ואיפשר כלכליות לפרויקט. העירייה מקבלת חזרה את השטח עם מבנה ציבורי וגינה גדולה וכולם מרוויחים. זו חלקה השלמה במבנה של תל אביב, יש לנו הרבה מאוד פרויקטים עם חלקות שגובלות עם העירייה. עם קצת יצירתיות, מעוף ושיתוף פעולה עם הרשות והדיירים אפשר לקחת את מנגנון חלקות ההשלמה ולייצר ממנו מוצר שכל העיר נהנית ממנו, בו לא מצופפים יותר מדי ובאותה נשימה מייצרים פרויקט כלכלי ורווחי". 

מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב-יפו, הבהירה את עמדתה לגבי בנייה בשצ"פים (שטח ציבורי פתוח), שימור שטחי הציבור וניצול יעיל של שטחי קרקע כמו בתי ספר וגנים ישנים באמצעות פינוי-בינוי: "שצ"פ הוא לא מקור לנדל"ן. לקחת קרקע שצ"פית מתפקדת בשימוש ולא רק בייעוד, להמיר אותה למגרש בנייה ולהקים שצ"פ חדש זו חוסר הבנה באיכויות של גינות מתפקדות ועצים ותיקים, לפעמים בני 100 שנה, אותם אנחנו רוצים לשמור. שצ"פ מתפקד וקיים הוא מקור לאיכות חיים של התושבים ואנחנו צריכים לשמור את זה. לגבי השטחים החומים, יש לנו את תוכנית צ' (תכנית לשטחים לצרכי ציבור) וכל בית ספר שכביכול נראה שומם, זו אשליה. תוספת האוכלוסייה בתל אביב כל הזמן גורמת לנו לבנות גנים ובתי ספר חדשים, וכל אחד שנראה לא מפותח זה רק בגלל שעדיין לא הגענו אליו עם דחפורי השינוי." לגבי בעלי הקרקע המרכזיים בפרויקטים, היא אמרה: "זה לא משנה אם זה מחוץ לתל אביב וזו רמ"י או אם בתוך תל אביב וזו העירייה. בסופו של יום בכל פרויקטי ההתחדשות העירונית בעלי הקרקע הם בעלי הבית. דיברנו על הרווח לקבלן, על הרווחים לעירייה מהיטלי השבחה וארנונה, אבל חשוב מאוד לזכור – בעלי הקרקע הם התושבים ובעלי הדירות. הם הפרטנרים שלנו ופעם ב-50 שנה אפשר לעשות את זה. בתוך כל השיח על התמורות החלק שלהם קצת נשכח פה וצריך לזכור את המטרה העיקרית."

גילי טסלר, הוסיפה כי: "בסופו של דבר יש את הדייר. הוא זה שמתחיל ורוצה לגור במקום שהוא חי בו כל השנים. אבל אנחנו קצת חטאנו, לקחנו מושג שנקרא 'מגרשי השלמה', והפכנו את היוצא מן הכלל לכלל. בהתחדשות עירונית אנחנו צריכים לדבר על צפיפות. אנחנו לא מפחדים מצפיפות, מתכננים טובים יודעים להרים פרויקטים בצפיפות גבוהה שכלל לא מורגשת, חלק במגדלים וחלק במרקמי וכולם מקבלים את חלקם. היום מדברים על מיקרו-יוניטס ויחידות קטנות לאו דווקא למשפחות, מה שגורם לדיירים חדשים להיכנס וליצירה של קהילה מתחדשת בתוך השכונות המרקמיות הישנות. היתרון הזה של ייעול הקרקע דרך התכנון צריך התחשבות בכל אחד מהמרכיבים שחברי הפאנל דיברו עליו. מבחינת הדייר, הקהילה והיזם ומהבחינה העירונית. זה לא מוצר שיש לו בעיה אחת ופתרון אחד וחשוב לשים את נקודת המבט על כלל השכונה ולא רק על הפרויקט. בהחלט יש בעיה של ודאות בנושא הזה, היא התמריץ ליזמים להיכנס לפרויקטים ולהמשיך אותם עד הסוף, ומונעת את הדחפויות היזמים אחד בעסקי השני". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: