האם דירות חדשות על הנייר בתנאי תשלום מפתים, עדיפות על דירות יד שניה ולמה מדובר בפריסייל מדומה? // דעה
תופעה חדשה בעולם הנדל"ן, הלוואות קבלן בתנאי תשלום נוצצים כגון שלם 10% עכשיו ו – 90% אח"כ, או 15%-85% ואפילו תמצאו 5% – 95%. כאשר הלקוח בעצם לוקח עליו משכנתא עם כל הכרוך בכך לתקופה מוגבלת (בדרך כלל עד המסירה) והקבלן משלם את הריבית. נשמע מפתה, והופך את החלום לדירה או בית משלך למוחשי ואפשרי מאי פעם.
אך בל נשכח, כי אם לא מדובר בפריסייל אמיתי, אלו בסופו של דבר כלים שיווקיים. הרי אין מתנות חינם ומדובר בסכומים ניכרים. ניתוח קטן מראה שבסופו של דבר, הקבלן או היזם או מי שהציע זאת, גילם את עלויות המימון הללו במחיר. הקבלן לא יסכים לממן את הסכומים שהוא כביכול מציג לרוכשים כהטבה או הנחה או תנאים אטרקטיביים.
המצב היחיד שבו היזם יסכים באמת לתנאים הללו הוא בשלב הפריסייל האמיתי – השלב בו נמכרות בזמן קצר מאד כמה עשרות דירות לקבוצה מגובשת במחיר ותנאי תשלום מאד מועדפים ללא הלוואות קבלן כמובן וללא גילום ההטבות במחיר – אשר לא מפורסם לכלל הציבור, ונסגר בשלב מאד מקדמי של הפרוייקט עוד לפני קבלת היתרים ויציאה לשיווק רשמי.
בכל אופן, הסיטואציה הזו, וגל הפיתויים השיווקיים יצר מצב חדש ואבסורדי: היזמים מצליחים למכור דירות חדשות בעזרת מבצעים ותנאי תשלום "אטרקטיבים", כשבינתיים, שוק דירות היד שניה מדשדש מאד. ומדוע? כי בדירות חדשות אין דרישה לשלם כל עלות הדירה כבר ביום הרכישה אלא סכום קטן וראשוני בסך של כ- 10-15 אחוז מערך הדירה בלבד.
המצב שונה לחלוטין בדירות יד שניה. הן סובלות כיום מבעיה מרכזית והיא, הרוכש צריך לשלם תמורתן את כל סכום הרכישה בבת אחת או בזמן קצר מאד. המשמעות היא, לקחת משכנתא היום בריבית גבוהה מאד ומצב כלכלי קשה. לכן, רבים מהרוכשים עושים את השיקול הכלכלי ומעדיפים לרכוש כעת דירה חדשה על הנייר במחיר של היום עם תנאי תשלום המחייבים סכום קטן מאד בחתימת החוזה והשלמת החלק הארי (משכנתא) בעוד מספר שנים כשהריבית כנראה תרד באופן משמעותי והמחירים ימשיכו לעלות עד המסירה.
האקלים הכלכלי הנוכחי, הפגיעה הכלכלית בחלק גדול מהציבור, אי הוודאות, השלכות המלחמה, הריבית, עליית מדד תשומות הבניה. כל אלה יוצרים תחושה שהימנעות מלקחת משכנתא יכולה להוריד לחץ בשלב זה. לכן, אנו עדים למציאות הזויה שדירות חדשות על הנייר בתנאי תשלום מפתים עם צפי לאכלוס של 3-4 שנים ואף יותר, נחשבות לאטרקטיביות יותר ונמכרות במחיר גבוה במאות אלפי שקלים מדירות יד שניה דומות וכמעט חדשות באותה עיר ואותה שכונה המוכנות לאכלוס מיידי.
המצב המתואר הוביל לתופעה מסוכנת נוספת: הציפייה המאוד ריאלית להמשך עליות במחירי הנדל"ן, מובילה רוכשים של דירות חדשות עם הלוואות קבלן מפתות, שחלקן עוד על הנייר, לתכנן תכנית של תשלום סכום נמוך יחסית כרגע, במחשבה על כך שעוד כמה שנים, עוד לפני שיקבלו מפתח ויצטרכו להשלים את רוב הכסף (משכנתא), ערך הדירה יעלה באופן משמעותי והם יוכלו למכור אותה ברווח של מאות אלפי שקלים עוד לפני המסירה. אבל גם כאן, האמת נמצאת באותיות הקטנות. הלוואת קבלן מסנדלת את הרוכש וכמעט ולא מאפשרת למכור (לבצע הסבת זכויות וערבויות) את הדירה לפני המסירה והשלמת התשלומים.
על אף כל האמור, חשוב מאד להדגיש כי בשום אופן אין להסתמך על האפשרות למכירת הדירה לפני המסירה ולעולם אין להיכנס לעסקה של רכישת דירה (מפתה ככל שתהיה) ללא ידיעה ברורה שיש לכם את היכולת לסיים את העסקה.
*כותב המאמר, מוטי כהן, הינו בעלים ומנכ"ל precise – שיווק נדל"ן בפריסייל אמיתי
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
