הבהרה לשיקום שכונות: פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש

החלטה שניתנה לאחרונה בוועדת הערר לתכנון ובנייה תל אביב (ערר 85233-12-23 – סופי לוי נ' הוועדה המקומית), מבהירה כי שטח המיועד להרחבת דירות הדיירים במתחם שהוכרז כשכונת שיקום פטור מהיטל השבחה, בהתאם לסעיף 19 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הבהרה חשובה שעולה מההחלטה היא שהפטור אינו מוגבל רק להרחבת דירות קיימות במקרים של תוספת בנייה והרחבות על-גבי הבניין הקיים, אלא שהפטור חל גם בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש– כל עוד מדובר בשטח שיועד להרחבת הדירות הקיימות.

למי הפטור רלוונטי?
בהתאם להחלטה, הפטור יחול רק על שטח הדירות המורחבות המיועדות לדיירים במתחם שהוכרז כשכונת שיקום (שטח "דירות התמורה"). יחד עם זאת, במקומות שבהם הרשות המקומית כבר קבעה פטור מהיטל השבחה במתחמי פינוי-בינוי, ההחלטה אינה משנה את המצב, שכן הפטור כבר מובטח מכוח החלטת הוועדה המקומית. 

לעומת זאת, באזורים שבהם קיים חיוב בהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, או כאשר מדובר בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש לפי חלופת שקד לתמ"א 38, ניתן ללמוד מההכרעה כי הפטור יחול לכל הפחות על השטח התמורות המיועד לדיירים, גם אם מדובר בפרויקט הכולל הריסה של המבנה הישן ובנייתו מחדש וזאת בתנאי שהאזור הוכרז כשכונת שיקום. 

החלטת ועדת הערר מחדדת את התחולה של הפטור במתחמי שיקום שכונות. המשמעות היא שהרחבת דירות קיימות תמשיך להיות פטורה גם במקרים של הריסה ובנייה מחדש, ולאו דווקא בפרויקטים של תוספת בנייה בלבד. 

הרציונל מאחורי הפטור גם בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש
כפי שעולה מההחלטה, הרציונל מאחורי הפטור הוא שלא ניתן להפלות בין הרחבת דירות קיימות במבנה ישן לבין הרחבה שנעשית כחלק מפרויקט הריסה ובנייה מחדש, כל עוד מדובר באותם דיירים ובאותו שטח בנייה שהיה מיועד להרחבתם. 

בכך, ועדת הערר למעשה מחזקת את הקביעה כי גם בפרויקטים שבהם הדירות נהרסות ונבנות מחדש, אך חלק מהשטח משמש להרחבת הדירות של הדיירים הוותיקים – עדיין יחול הפטור מכוח סעיף  19 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק.

תוצאה אחרת, לשיטתה של וועדת הערר, תוביל למצב בלתי סביר בעליל, שבו העידוד לבעלי דירות במבנים ישנים יהיה להעדיף הרחבה על פני הריסה, וזאת אף על פי שקיימים יתרונות משמעותיים בהריסה ובנייה מחדש. לכן, לעמדתם, דווקא קבלת עמדת הוועדה המקומית במקרה זה היא שתעמוד בניגוד לתכליות הפטור.

*הכותב, שמאי המקרקעין ארי מנדלקורן, הוא בעלים משותף במשרד אהרון מנדלקורן, המתמחה בשמאות מקרקעין וייעוץ פרויקטים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן