ניב רום מנכ"ל כנען 38 ובעלים משותף בקבוצת כנען, בראיון מיוחד ל"מגדילים": "אין שום יתרון לקידום מהיר או טוב יותר של הפרויקט באמצעות חברות המגייסות את חתימות הדיירים או דיירים מתוך המתחם הלוקחים חלק בכך"
תמונה: ניב רום // צילום: הילה לוצקי
"תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתקופה קריטית", כך אומר ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ובעלים משותף בקבוצת כנען, בראיון מיוחד ל"מגדילים", "הממשלה החדשה צריכה לשנס מותניים מהר ולקבל כמה החלטות קשות כדי להפיח בתחום ההתחדשות העירונית חיים. במצב הנוכחי, פרויקטים מתקדמים לאט מידי". רום, בעל תואר ראשון במנהל עסקים וסחר בינלאומי, שימש במשך ארבע שנים כמנהל שיווק ומכירות של קבוצת מרכז הבנייה הישראלי בתחום הנדל"ן, הפיק את המדריך לרכישת דירה בישראל וכן ירידי דירות במשך שנים רבות. כשהוא מצוייד בוותק ובניסיון רב, הגיע רום לקבוצת כנען, מבין מהחברות הראשונות אשר הבינו את הפוטנציאל הגלום בפרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש. השותפים בחברה יחד עם רום הם היו"ר אייל הנדלר והמנכ"ל מאיר טל.
מהו היקף המעורבות של קבוצת כנען בפרויקטיי התחדשות עירונית?
"מדובר בעשרות פרויקטים בשלבי יזום, תכנון, ביצוע ואיכלוס, בהם מיזמי התחדשות עירונית במתחמי פינוי־בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה. כל זה מעבר ליזמות מסורתית בתחום הנדל"ן למגורים. הקבוצה כבר אכלסה למעלה מ 600 יח"ד וכיום מקדמת בתהליכי תכנון וביצוע שונים כ.4000 יח"ד. באשר לאופי הפרויקטים, אנחנו מדברים על החל ממיזמי פינוי־בינוי גדולים ועד לפרויקטי בוטיק בלב תל אביב. הדגש שלנו הוא על רמת ביצוע גבוהה בכל הפרויקטים, גם באלה שנתפסים מורכבים במיוחד".
מה הן שלושת העצות המרכזיות שלך לבעלי דירות הרוצים להתארגן לפרויקט בהתחדשות עירונית?
"ראשית חשוב להקים נציגות דיירים חזקה מתוך בעלי הדירות במתחם המיועד להתחדשות עירונית. ועד כזה שמייצג את כל דיירי המתחם ויש לו יפויי כוח מתאימים לקדם את התכנון של הפרויקט . שנית הדיירים צריכים לבחור עורך דין בעל ניסיון בפינוי בינוי והתחדשות עירונית שייצג את כלל דיירי המתחם. גם מול הנציגות וכמובן גם מול הגורמים האחרים המעורבים בתהליך בתחילתו ובהמשך – יזם, מפקח דיירים , הועדות השונות ועוד.
הטיפ השלישי שלי הוא פניה ל 2 או 3 יזמים עם ניסיון עשיר בתחום הפינוי ביוני. יזמים עם הצלחות מוכחות, כלומר שסיימו ואכלסו פרויקטים כאלה ושיודעים כיצד להתנהל מול כל הגופים המעורבים. חשוב שיוכיחו יציבות כלכלית, על מנת שלא יקרה מצב שיקרסו או יפשטו רגל חלילה באמצע ההליך. הנציגות צריכה לקבל מהם הצעות ולהחליט יחד עם הדיירים מי היזם המתאים ביותר".
גורם מפריע לקידום התהליך ?
"קבלני קולות ומאעכרים. אין שום יתרון לקידום מהיר או טוב יותר של הפרויקט באמצעות חברות המגייסות את חתימות הדיירים או דיירים מתוך המתחם הלוקחים חלק בכך. פעמים רבות פועלים במתחם מסוים מספר גופים או דיירים, כל אחד מגייס חלק מהחתימות ונוצרת התנגשות, ניגודי אינטרסים ומלחמות שתוקעות פרויקטים רבים. על הדיירים להתאגד מראש כגוף אחד תחת ניהולו של עורך דין מקצועי ולהשיג בסיוע שלו יזם בעל ניסיון בתחום, אשר מולו יהיה ניתן למקסם את התמורות הניתנות על פי התב"ע של המגרש וזאת ללא גורמים מתווכים שחותכים בתמורות של הדיירים, בשטח הדירות שלהם או בזכויות המשותפות בבניין".
מה אתה חושב על הצעת ההחלטה של משרד המשפטים להורדת אחוז הדיירים הסרבנים ל 66% מ 80%. יזמה שמשרד המשפטים יקדם בממשלה הבאה ?
"מדובר ביוזמה ברוכה של משרד המשפטים שכן עד היום נאלצו חברות המקדמות תהליכי פינוי בינוי להמתין עד להשגת 80% חתימות לצורך הגשת תכנית לוועדה המקומית. היוזמה כעת תוביל לכך שכוחם של דיירים סרבנים וסחטנים יצטמצם והתהליכים, הן מול הרשות המקומית והן מול הדיירים, יתקצרו ויהיו יעילים יותר".
לאן הולך לדעתך תחום ההתחדשות העירונית בממשלה הבאה ?
"אני צופה האטה בהשלמת פרויקטים בהתחדשות עירונית שזה אבסורד, שכן במדינה שהקרקעות הפנויות לבניה , במיוחד באזורי ביקוש רק מצטמצמות, אנו צריכים לחשוב על איך לעודד ולקדם כמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, תוך ניצול כל הזכויות הפנויות שיש לבניה וציפוף חכם של העיר. אבל אנחנו לקראת בחירות וכרגע אין מי שיקבל החלטות גם לאחר כינוסה של ממשלה חדשה ייקחו עוד כמה חודשים עד לגיבוש וועדות חדשות, אג'נדות חדשות ובעלי תפקידים חדשים. בינתיים פרויקטים נתקעים. במקביל, אנו רואים שראשי הערים החדשים מתנגדים לתכניות מתאר שכבר עברו לוועדות המחוזיות ומושכים אותם מתוך מגמה לצמצום היקפי הבניה, דבר המגדיל משמעותית את חוסר הוודאות ומעכב המשך בנייה ויצירת דירות חדשות באזורי ביקוש".
אז מה הפתרון ?
"נתחיל בבעיה המרכזית שהיא העובדה שהוועדה המקומית והוועדה המחוזית לא רואות עין בעין את ענייני התכנון או הביצוע של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית.
בעוד שבוועדה המחוזית עובדים על פי תכניות עבודה ומתאר לאומיות שמטרתן לאשר כמה שיותר יחידות דיור על בסיס שנתי , הועדה המקומית מונעת מאינטרסים מוניציפליים : ההסתכלות על מצב התשתיות באזור הפרויקט והתייחסות לדיירים הנמצאים באזור הפרויקט. שתי הועדות לא מתואמות ולא עובדות לפי אותו הקצב והתכנון ברמה המקומית מצד אחד וברמה הארצית מצד שני מייצגים כאמור שתי השקפות עולם שונות. ניגודי העניינים הללו גורמים בפועל למאות פרויקטים של התחדשות עירונית להיתקע.
חייבים אחת ולתמיד להפקיע את כל הסמכויות מהוועדה המקומית לתכנון ובניה ולהותירן רק בידי הוועדה המחוזית, וכן להגביל בזמן את הליך אישור התכניות. כמו כן, חשוב לייצר פרמטרים קבועים על ידי ועדה מרכזת אחת, לטובת הוצאת פרויקטים להתחדשות עירונית לפועל. הפרמטרים יהיו מבוססים על עקרונות קבועים בכל רחבי המדינה, והמשתנה היחידי במשוואה יהיה ערכי הקרקע".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
