"במקרים מסוימים היטל השבחה יכול להוות מחסום למימוש פרויקט התחדשות עירונית"

היטל השבחה הוא אחד מהמרכיבים הקריטיים בפרויקטים, אך רבים מהיזמים ובעלי הקרקע לא תמיד מבינים נכון את המשמעות הכלכלית והמשפטית שהוא טומן בחובו. בריאיון לאתר "מגדילים" עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובנייה המייצג לקוחות רבים בתחום היטלי השבחה מסביר כיצד ניתן להתמודד עם היטלי השבחה בצורה חכמה ומיטבית, תוך שמירה על זכויותיכם וייעול התהליך.

מהו היטל השבחה ומדוע הוא כה משמעותי?
"היטל השבחה הוא למעשה תשלום שנדרש כשיש שינוי בתוכנית בניין עיר או הוספה של זכויות בנייה, כמו בתהליך של התחדשות עירונית. אם התוכנית מעלה את ערך הקרקע, אתה, כיזם או בעל קרקע, נדרש לשלם 50% מההשבחה לקופה הציבורית. המשמעות היא שברגע שהתעשרת מהשבחת הקרקע, אתה משתף את הציבור בהשגת הרווח הזה. זה מס מיידי שמחייב אותך להיערך אליו  מבחינה כלכלית."

איך הוא משפיע על כדאיות של פרויקטים של התחדשות עירונית?
"כאשר יזמים נדרשים לשלם היטל השבחה בגובה של 50% מההפרש בין ערך הקרקע לפני ואחרי השבחה, זה יכול להשפיע בצורה משמעותית על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. מה שמייקר את הפרויקט ומפחית את הרווחיות. כך שהשיעור הגבוה של היטל השבחה יכול להוות מחסום למימוש פרויקטים". 

מתי צריך לשלם את היטל השבחה?
"היטל השבחה משולם ברגע שמבצעים עסקה לגבי הקרקע או ברגע שמקבלים היתר בנייה, כלומר ברגע שאתה נפגש עם הכסף. אפילו אם לא בוצעה הבנייה בפועל, העירייה עשויה לדרוש את התשלום בשלב המכר. כלומר, ברגע שהערך עלה, חייבים לשתף את הציבור. זה אומר שמומלץ להיות מוכנים לכך מבחינה כלכלית מראש."

תן לי דוגמא מהחיים עצמם
"לדוגמא אם היה לי מגרש לבית צמוד קרקע ומותר לי לבנות בו כעת שנייה רוויה . בשלב מסוים הרשות שינתה את הסביבה לבנייה חדשה שמטבע הדברים שווה יותר ואישרה לבנות 10 קומות. מה שקורה זה שהרשויות בודקות כמה הקרקע שווה לפני התכנית וכמה אחריה ו -50 אחוזים מהפער אני אמור להעביר לועדה המקומית בעת מימוש. כלומר אם החלטתי לבנות את עשר הקומות באותו הזמן שאני מוציא היתר לבנות אותן, העירייה דורשת את תשלום ההיטל גם אם עדיין לא בניתי בפועל ולא מכרתי, מבחינת העירייה אתה כבר צריך לשלם".

במידה ואני לא משלם מיד, מה גובה הריביות בהן אחויב?
"הריביות מאוד משמעותיות יש לנו ריבית של 6 אחוזים לשנה פלוס מדד, לא תמיד מודעים לזה ואנשים עושים עסקאות או פעולות ולא ממהרים לשלם את היטלי ההשבחה או לדווח לעירייה על כך שביצעו עסקה בעוד שבמס שבח החוק מחייב לדווח בפרק זמן נקוב, בהיטל השבחה אין חיוב כזה יש רק סנקציה כלומר אני לא עבריין אם לא דיווחתי, אבל אשלם על כך ריבית משמעותית מאוד. חשוב מאוד לשים לב לעניין הריבית ויש דרכים לבקש את ביטולה או הקפאתה. נתקלתי לא מעט בבעלי קרקעות שלא דיווחו לועדה המקומית על עסקה ועשר שנים אחר כך קיבלו דרישת תשלום עם הצמדות וריבית שעלו בעשרות ואף מאות אחוזים על הדרישה המקורית".

מה עושים כשמקבלים דרישה לתשלום היטל השבחה?
"קודם כל כדאי לבדוק אם אתה זכאי לאחד מהפטורים המופיעים בחוק ובמקרה כזה צריך להגיש בקשה מקדימה לעירייה לפני שנוקטים בהליך של שמאי מכריע או ועדת ערר. אתה אמנם מקבל שומה מהועדה המקומית בזמן המכירה, אבל יש לך אפשרות לדרוש מהעירייה להכין לך את השומה גם אם עדיין לא ביצעת את המימוש של העסקה. לדוגמא אני רוצה לבנות על המגרש, אבל אני מעדיף לדעת מה גובה ההיטל לפני שאני מתחיל בניה על מנת לבחון האם כדאי לי לחכות עם הבניה ? אולי ההיטל גבוה מדי? יש לך אפשרות לבקש מהועדה להכין לך שומת היטל השבחה ולנהל את ההליך גם אם לא הגעת למימוש וזה מסלול שחשוב להכיר ולנצל במידת הצורך. בהתאמה, אם אנחנו מזהים מגמות לשינוי החוק בנוגע להיטל ההשבחה לרעת האזרח, נמליץ להזמין שומה ולנהל הליך מול הועדה המקומית". 

מה עושים בהמשך?
"השלב הראשון הוא להבין את דרישת השומה שמצורפת לדרישה. השומה כוללת את הערכת השמאי לגבי ההשבחה, ויש אפשרות להגיש ערר או לבקש מינוי שמאי מכריע. זה חשוב לדעת איזה מסלול אתה בוחר, כי כל בחירה יכולה להשפיע על היכולת להעלות טענות משפטיות בעתיד. למשל, אם בחרת במסלול של שמאי מכריע, אתה לא יכול לדלג לוועדת ערר מאוחר יותר אלא בדרך של ערעור שמוגבלת למסלול זה. במשך לא מעט שנים היזמים נהגו לקחת שמאי מקרקעין שייצג אותם מול הרשות ומנהלים הליך שמאי בנושא. כיום, העולם הזה מורכב גם מנישה משפטית, יש לא מעט דרכים לפעול מול היטל השבחה כי המועד הקובע לבחינה הוא מועד אישור התוכנית ובשלב הזה אני כיזם או בעל הקרקע עדיין לא יודע מהו השווי החדש שלה, זה לא תחשיב פשוט במסגרתו אתה מכניס נתון למחשב ומוציא מספר. יש ויכוחים שמאיים ומשפטיים יחד איך לחשב את הסכום הסופי". 

מה חשוב לבדוק לפני שמקבלים את ההחלטה על המסלול?
"צריך לבדוק אם יש אפשרות לקבל פטור או הקלה כלשהי במסגרת החוק. ישנם מצבים שבהם ניתן לבקש בקשה מקדימה לעירייה לפני שמתחילים בהליך, ובכך למנוע הפתעות לא נעימות בהמשך. שמאי מקרקעין יכול לעזור לבדוק את השומה ולהתייעץ איתך לגבי האפשרויות המשפטיות."

האם יש מסלולים שונים להקטין את ההיטל?
"ישנם שני מסלולים: האפשרות הראשונה היא לבקש מינוי שמאי מכריע, מתוך רשימה של כמה עשרות שמאים שמונו על ידי המדינה בכדי להכריע בנושא של היטלי השבחה. אפשרות שנייה היא להגיש ערר לוועדת ערר המחוזית, שהיא סמכות שיפוטית שיכולה להכריע בסוגיות משפטיות ומקצועיות שקשורות להיטל ובחלק מהמקרים להורות על מינוי שמאי מייעץ לועדה שיבחן על פי ההנחיות שיקבל. ההחלטה אם לבחור במסלול הראשון או השני היא לא פשוטה כי בהרבה מקרים ישנן סוגיות משולבות וצריך לחשוב טוב במה בוחרים כי לפעמים הפעולה היא בלתי הפיכה ולא ניתן לחזור לאחור. למשל, אם בחרת בשמאי מכריע ולא פנית לועדת הערר ואתה מנסה לטעון בפני השמאי טענות שהוא לא מוסמך לדון בהן ייתכן ואיבדת את האפשרות לטעון את הטענות שלך כי אתה לא נמצא במסלול המתאים לכך".

מה אתה יכול לספר על העבודה של המשרד שלך בתהליך?
"העבודה שלנו נעשית מול שמאי המקרקעין וגם לנו יש ידע שמאי וזה כמובן מסייע, אנחנו מתחילים לבדוק את השמאות והמסלולים יחד עם שמאים. לפעמים עוד לפני שאושרה התוכנית, אנחנו עוזרים להם בתכנון מקדים שיקטין את שיעור היטל ההשבחה. אנחנו בודקים את השומה יחד עם שמאי מלווה כדי לראות מה המסלול הנכון ביותר עבור הלקוח שלנו, מהם העקרונות שכדאי להתמקד בהם ואם יש הליכים שכדאי לבצע לפני שאנחנו הולכים למסלול מסוים. בדרך כלל קשה לעשות שינויים "תוך כדי תנועה", כלומר אם לא טענת טענות מסוימות במסגרת הליך השומה לא תוכל להעלות אותן בערר". 

אתה יכול לתת דוגמא להתנהלות לא נכונה שעלתה ליזמים ביוקר?
"אנחנו מדי פעם מגלים 'תאונות' תכנוניות שמובילות לכך שסדר פעולות תכנוני והגדרה לא נכונה של תוכנית פינוי בינוי יצרה היטל השבחה גדול יותר. כ"כ תוכניות של ניוד זכויות, התוספת השלישית של היטל השבחה לא יודעת להתייחס לזה ולא התאימה את עצמה לשינויים בפרקטיקה ולכן תוכניות של ניוד זכויות הינן מאד מורכבות מבחינת היטל השבחה.

היו מקרים בהם חייבו על הזכויות שהועברו בהתעלם מכך שכבר שולמו על היחידות האלו היטל השבחה. לדוגמא היה לי מקרה שבו ייצגתי בעלי קרקע עם שני מגרשים של 50 יחידות כ"א. הם אישרו תכנית והעבירו 50 יחידות ממגרש אחד לשני וכך השאירו את המגרש האחר ללא זכויות מתוך כוונה שבשלב מאוחר יותר תעשה תוכנית נוספת במגרש שנותר ריק. ועדת הערר קבעה בתחילה שבעלי הקרקע צריכים לשלם על 50 יחידות דיור היטלי השבחה בהתעלם מכך שכבר שולמו בגינם בעבר היטלי השבחה. הם היו עלולים לשלם עשרות מיליוני ₪ שלא לצורך מאחר והתוכנית לא הייתה תוכנית של "איחוד וחלוקה", בהתערבות משפטית נחסך הון רב".

מה קורה כשיש שינויים בתכנון, כמו הקמת תחנות מטרו?
"תחנות מטרו יכולות להגדיל את שיעור היטל ההשבחה באופן משמעותי. לדוגמה, באזורים בהם צפויות לקום תחנות מטרו, שיעור היטל ההשבחה יחד עם מס מטרו יכול להגיע בעתיד עד 75%. זה אומר שיכולים להיות תוספות לא צפויות להוצאות, מה שיכול להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית ללא כלכליים. חשוב לזכור שמדובר באזורים מאוד אטרקטיביים לבנייה סביר מאוד שהיטל ההשבחה ומס המטרו שיחושבו מאותו הליך ישפיעו על הסיכויים להוצאתו של פרויקט התחדשות עירונית לפועל".

איך אפשר להתמודד עם עלות משמעותית שכזו?
"חשוב להיערך מראש ולהבין מה יכול לקרות במקרה של עלייה בשיעור ההיטל. כי כפי שציינתי, המנוף של שיעור ההיטל הזה יכול לאיין פרויקטים. אחת הדרכים להפחית את ההשפעה הכלכלית של ההיטל היא לבצע תכנון מקדים שיביא להפחתת גובה ההשבחה. כדאי להיעזר בשמאים שיעזרו לך לתכנן את הפרויקט באופן שיקטין את הסיכון להיטל השבחה גבוה. זה דורש מעורבות מוקדמת, אפילו לפני שהתוכנית מוגשת לוועדה המקומית."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן