אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

"צו השעה הוא להאריך את תמ"א 38 בשנה נוספת לפחות"

תגובות מגוונות בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית להבהרה שיצאה ממינהל התכנון לגבי סיום תמ"א 38. בעוד רוב השחקנים בענף מברכים על המהלך המעניק וודאות, יש גם מי שסבור ששיקול הדעת הנרחב של הרשויות המקומיות עשוי להוות בעיה וכי בהיעדר תוכנית חלופית יש לשקול את דחייה ההחלטה על ביטול התמ"א

אורי חודי 13.01.2021

מינהל התכנון פרסם הבהרה הנוגעת לתמ"א 38 ולהוראות המעבר שלה לקראת מועד סיום התוכנית וענף ההתחדשות העירונית גועש ורוגש. אומנם יש עוד לא מעט אי וודאות בנוגע לעתיד התוכנית והתוכנית החלופית, אבל גם קצת וודאות בתחום הזה היא מבורכת. בעוד רוב התגובות להודעה חיוביות, יש גם מי שסבור שיש לפעול לשינוי המצב.

"מדובר בבשורה טובה לענף מכיוון שהחלטה זו מאפשרת ליזמים של פרויקטים במסגרת  תמ"א 38 לעמוד רק בתנאי של תאריך פתיחת הבקשה ולא באישור של תנאי סף אחרים, על כן הדבר מקצר את התהליכים הבירוקרטיים בחצי שנה לפחות", כך אומר עמית גוטליב יו״ר משותף לועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. עוד מוסיף גוטליב כי: "עם זאת, עולה הבעיה שבמידה והוגשה תכנית במסגרת תמ"א 38 איך נשללה הבקשה מסיבה כזו או אחרת, למבקש לא תהיה אפשרות להגיש מחדש את הבקשה ולזכות בתנאים שעל פי תוכנית תמ"א 38. אנחנו פועלים על מנת לשנות את החלטת מנהל התכנון בנושא ובכל מקרה, כארגון, נעשה את מירב המאמצים לנסות ולדחות את סיומה של התוכנית לפחות בעוד שנה. יש להבין כי לאור חוסר תפקוד הממשלות והמשרדים הממונים על הבינוי והאוצר בשנתיים האחרונות, לא חוקק חוק שיחליף את תמ"א 38 למרות הצורך לאפשר לקבלנים להתארגן לתנאים חדשים מראש. נתון זה כשלעצמו מצדיק דחיית סיום מועד התוכנית".

עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים בתל אביב יפו ובת ים // צילום: פוטו מרסלו
עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בארגון הקבלנים בתל אביב יפו ובת ים // צילום: פוטו מרסלו

אלעד אריאל, שותף במשרד אריאל ושות' המתמחים בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית: אין ספק שההודעה של מנהל התכנון מבורכת ומכניסה מעט וודאות בשוק ההתחדשות העירונית שחווה טלטלה קשה לאור ביטולה הצפוי של תמ"א 38 באוקטובר 2022. לפני ההודעה של מנהל התכנון בעלי דירות ויזמים לא ידעו האם יש התכנות לקדם פרויקט בתקופה הקרובה ואני צופה כי ההודעה שניתנה כעת תאפשר לפרויקטים נוספים לצאת לדרך. עם זאת, חשוב להדגיש כי שעון החול הולך ואוזל ונראה שהסכמים שלא יחתמו בעתיד הקרוב ישארו במגירה.

עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד ינקי עפרוני בעלי משרד יוריסט-עפרוני עורכי דין: "החלטת מנהל התכנון בנוגע למועד האחרון להגשת בקשות להיתר מכח תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 בשל מועד פקיעתה הקבוע לתאריך 01.10.2022 כפי שפורסמה, רק מחזקת את העובדה שבעלי דירות המעוניינים לבצע חיזוק ותוספת מכח תמ"א 38 (חיזוק ותוספת) צריכים לחתום על הסכם מחייב מול יזם, ברוב הנדרש עד לחודש מאי 2022, שכן המועד הקובע, כפי שפורסם בהחלטת מנהל התכנון כאמור, הוא יום הגשת הבקשה להיתר (הגשה בלבד). על בעלי דירות המעוניינים לבצע פרויקט של חיזוק ותוספת מכח תכנית תמ"א 38, להתאגד, לכל המאוחר בתוך 18 חודשים מהיום, לפעול לבחירת יזם ולחתום על הסכם משפטי מחייב עד למועד זה.

עו"ד ינקי עפרוני // צילום: גד רייז
עו"ד ינקי עפרוני // צילום: גד רייז

אין ספק כי מדובר בפרק זמן קצר יחסית ולכן, המלצתנו בעניין היא לפנות לעורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות עירונית ובייצוג בעלי דירות בפרט, אשר יש ביכולתו לארגן ולאגד את הדיירים ולסייע להם בבחירת יזם לביצוע פרויקט, להתחיל מו"מ על הסכם משפטי מחייב ולאחר מכן להחתים את הרוב הנדרש, תוך התמודדות עם דיירים סרבנים וזאת בזמן הקצר ביותר".

עו"ד מיכה גדרון // יחצ
עו"ד מיכה גדרון // יחצ

לדברי עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית תל אביב: "ההבהרה של מנהל התכנון מבורכת שכן, היא מעניקה זמן אפקטיבי נוסף להגשת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38. עם זאת, לנוכח העובדה שהרגולציה במדינה מושבתת קרוב לשנה וחצי, צו השעה הוא להאריך את התמ"א בשנה נוספת לפחות, על מנת לאפשר הליכי חקיקה ראויים לקביעת חלופה לתמ"א".

הראל פרץ // צילום: אפרת מזור
הראל פרץ // צילום: אפרת מזור

הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית של קבוצת גבאי: "מינהל התכנון נותן מענה ומסגרת זמנים שלא הייתה ידועה לנו עד כה בפרויקטים של תמ"א 38. זו הבהרה חשובה וראויה ובהמשכה ראוי לייצר וודאות לגבי המסגרת התכנונית, שתחליף את תמ"א 38 בעוד כשנתיים. לשוק לקח זמן ללמוד וליישם את תמ"א 38 על כל תיקוניה וכך יהיה גם במקרה של החלופה. כדי ליצור המשכיות של התחדשות עירונית, יזמי הנדל"ן יצטרכו לקבל מענה גם על השאלה הזו".

עו"ד אלעד זוסמנוביץ // צילום: אורטל בן יוסף
עו"ד אלעד זוסמנוביץ // צילום: אורטל בן יוסף

עו"ד אלעד זוסמנוביץ ממשרד עו"ד זוסמנוביץ ושות' מברך אף הוא על הודאות אך מוסיף שלרשויות המקומיות עדיין אפשרות נרחבת לטרפד פרויקטים: "המסמך שיצא הינו חשוב ביותר, שכן הינו הראשון שמתייחס באופן רשמי לסוגיה איזה הליכים יש לנקוט עד לאוקטובר 2022. עתה כבר ברור, כי אנו נמצאים בתקופת סיום התמ"א 38, וכל מי שרוצה לקדם פרויקט חייב לפעול בצורה זריזה ויעילה. לצערי, נשאר פתח רחב מדי לרשויות לדחות פרויקטים באופן שרירותי לאחר המועד, ואני מצפה שגם לסוגיה זו ימצא פתרון יעיל ואפקטיבי".

איתי הוז // צילום: נמרוד כהן
איתי הוז // צילום: נמרוד כהן

איתי הוז סמנכ"ל רגולציה ופיתוח עיסקי בבית וגג: "אנו שמחים לדעת שתאריך פקיעת התוקף של תמ"א 38 יהיה עד 2022. הדבר משאיר לא מעט זמן לעבוד מול דיירים. מצד שני גם נותן לדיירים שטרם החלו בתהליכי התחדשות עירונית של בניין בודד איזו שהיא מסגרת זמן להגשת בקשה לאישור תמ"א 38 על מנת שיהיו זכאים לקבל תוספת מטרים לדירתם, כאשר לאחר מכן במקרים רבים כבר לא תתאפשר תוספת ויקבלו מטר מול מטר. הדבר גם עשוי להגביר את התחרות של יזמים מול ועדי בתים ומתחמים לקידום פרויקטים. אבל הבעיה העיקרית היא שברשויות רבות, אולי כולן חוץ מתל אביב, עדיין לא ברור איך לעשות את המעבר המעשי לשלב הבא של ההתחדשות העירונית ביום שאחרי מותה של התמ"א, ואין תכניות לתכנון מתחמים גדולים בצורה של התחדשות עירונית "

עו"ד נעמה שיף // צילום: סטודיו תומס
עו"ד נעמה שיף // צילום: סטודיו תומס

לדברי עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עורכי הדין שוב ושות: "בתקופה האחרונה הרבה מאוד ועדי בתים חשבו כי נסתם הגולל על פרויקטי תמ"א 38 ונסגר חלון ההזדמנויות להספיק להתקשר בהסכם תמ"א  38 ולקבל היתר בניה. המכתב של מינהל התכנון מבהיר כי ייקח זמן עד שתמ"א 38 תגיע באמת לסוף דרכה. בהנחה ולא יהיו דחיות, ניתן להגיש בקשות להיתרים עד ה-1.10.22. וגם אז אין חובה לעמוד עד מועד זה בתנאי הסף אלא פשוט להגיש את הבקשה עד לתאריך זה. תשומת הלב כי זאת צריכה להיות הגשה מסודרת וראויה כי אם תדחה ויהא צורך להגישה מחדש ולא השלמות בלבד הרי  שהמועד הראשון לא יחשב.  הייתי ממליצה לוועדי בתים וליזמים לא להמתין ולקדם את הפרויקט כבר עכשיו".

עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי
עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי

לדברי עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בהליכי התחדשות עירונית: ״יש לברך על הוראות המעבר שבהחלט יוצרות מידה של ודאות והגינות. ניתן לצפות למאבקים משפטיים אימתניים באשר לשאלה אם בקשה להיתר נדחתה, או שמא רק נקבעו תנאים להשלמה, שכן הכרעה בשאלה תקבע אם יאבדו זכויות התמ"א המוקנות לבניין לנצח. חבל שבאוקטובר 2022 יוותר וואקום בענייני התמ"א. זו טעות להטיל יהבנו על פתרון חקיקתי (תיקון 128 לחוק) בעת הזו".

עופר אנגל סמנכל פיתוח עסקי אנגלאינווסט התחדשות עירונית // יחצ
עופר אנגל סמנכל פיתוח עסקי אנגלאינווסט התחדשות עירונית // יחצ

עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית: "ההבהרה של מינהל תכנון עושה סדר ויוצרת מסגרת זמנים ברורה. עכשיו יש לנו קצת פחות משנתיים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 ולממשלה לאשר תוכנית שתחליף אותה. אנו מקווים לשיתוף פעולה מלא מהרשויות והן מהדיירים, כדי להמשיך בעשייה, עד שיוחלט אחרת".

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות