השלבים החשובים בעבודת המפקח – כל מה שבעלי הדירות צריכים לדעת

"בעלי דירות מבינים את תפקיד המפקח, אבל לא מבינים עד כמה חשוב שהוא ייכנס לתמונה כבר בשלבים הכי מוקדמים של פרויקט ההתחדשות העירונית" – כך מתמצת אליהו לאב, מנכ"ל ומייסד חברת הפיקוח האחים לאב, את המציאות בה הוא נתקל בשטח.

החברה אותה הוא מנהל נחשבת לאחת מחברות הפיקוח המובילות בישראל בתחום ההתחדשות עירונית. מאז הקמתה בשנת 2015 ועד היום, חברת האחים לאב ליוותה בפיקוח עבור דיירים עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38 חיזוק והוספה והריסה ובניה, החל מבנייני בוטיק ועד לפרויקטי פינוי בינוי מורכבים הכוללים אלפי יחידות דיור, בכל רחבי הארץ.

בריאיון לאתר "מגדילים" מתייחס לאב לפערים בין עבודת המפקח בפועל לבין האופן בו היא נתפסת בציבור: "חברת פיקוח מטעם דיירים לא עוסקת רק בפיקוח, היא מעניקה גם ליווי הנדסי ואדריכלי כי חצי מחיי הפרויקט הוא עניין אדריכלי והשלב הזה מתחלק לשתי נקודות מהותיות – התפקיד של המפקח הוא המו"מ על המפרט הטכני ובקרה על הליך התכנון, הבדיקה שבעצם התוכניות שמתקבלות תואמות את ההתחייבויות החוזיות מטעם היזם".

איך זה נעשה הלכה למעשה?
"אז נתחיל במפרט הטכני – המפרט הוא בעצם הנספח הגדול ביותר בחוזה, הוא מהווה קרוב לשליש ממנו ומגדיר מה יהיה בתוך הדירות וממה יבנו את הבניין, באלו חומרים, צנרות, ריצופים, אלומיניום ובטון. מרמת האדמה בחצר וכלה במראה בלובי הבניין. מכיוון שכך יש בחלק הזה המון כסף".

איפה המפקח נכנס לתמונה?
"בשלב הראשון התפקיד של המפקח הוא לנהל את המו"מ על המפרט הזה ששווה המון כסף לבעלי הדירות. אם נקח לדוגמא מפרט של מחיר למשתכן, מדובר בעצם במפרט מינימום שקובע מה הרף המינימלי עבור היזם ושם מטבע הדברים מדובר על מטבחים קטנים ומזגנים זולים. המטרה שלנו בהתחדשות העירונית היא לדאוג שבעלי הדירות יקבלו מפרטים כמה שיותר יקרים". 

עד כמה משמעותי ההפרש בין המפרטים?
"ההפרש בין מפרט של מחיר למשתכן למפרט שאנו דורשים בהתחדשות עירונית יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לכל דירה ומשמעותי מאוד עבור בעלי הדירות וודאי שעבור היזמים. אם במטבח של דירת מחיר למשתכן יש לנו 5 מטר אורך, אז מטבח בפרויקט התחדשות עירונית יהיה 12 מטר. מדובר בהפרש כספי משמעותי רק בהיבט הזה ולכן חשוב מאוד להקפיד על מי מנהל את המו"מ הזה בחברת הפיקוח. האם מדובר עם עובד זוטר או מישהו מנוסה ובכיר. אצלנו בחברה אני מנהל באופן אישי את המו"מ כי יש בתחום הרבה טריקים ושטיקים וניסיון של מאות מפרטים שעשיתי בעבר, מכשיר אותי להיות מסוגל להביא עבור בעלי הדירות שלי את המפרטים הטובים ביותר".

מה קורה בשלב השני?
"בשלב השני מתבצעת בדיקת התוכניות. כאן חשוב להבין כי זה קריטי שבחברת הפיקוח יש אדריכלים שעובדים בה ומלווים את הפרויקט כי צריך לבדוק שכל מה שמופיע בחוזה מתקיים בפועל בתוכניות שמוגשות. אם הבטיחו לנו תוספת של 25 מ"ר חשוב לראות שזה מתקיים בפועל במפרט. 

יש צורך לבדוק סעיף סעיף בצורה מאוד מתודית על ידי אדריכל חברה שהדברים האלו קורים. במקביל לשבת עם בעלי הדירות ולוודא שהם מכירים ומבינים את התוכניות, שהם רואים מה התכנון שהולך להיות מוגש ורק כך לוודא שמוגשות התוכניות הטובות ביותר עבור בעלי הדירות ואז להעביר הערות לאדריכל לגבי התוכניות, לא רק טכניות אלא באמת להיות שותפים במלאכת התכנון".

הגענו לשלב השלישי
"בשלב השלישי נכנסת עבודת ההנדסה – הפיקוח בפועל בשטח. התפקיד של עבודה זו הוא לוודא שמה שעשינו בשלבים הקודמים באמת מתקיים בפועל בשטח ונעשה בבנייה עצמה. גם כאן מאוד קריטי להבין מיהו המפקח שמגיע לשטח ובודק את התוכניות האם מדובר על סטודנט צעיר או על איש הנדסה שעבר הכשרה של בקרת איכות, לדאוג שהוא עובד באמצעות פרוטוקולים של התחדשות עירונית ושיש לו את הניסיון הרלוונטי. אצלנו כל המפקחים הם אנשים שגדלו בשטח, מכירים את כל הטריקים כי מאוד קל לפספס. בנוסף חשוב להבין שחברת פיקוח זה לא רק המפקח אלא גם מעטפת של אנשי מקצוע ייחודיים וייעודיים למלאכות השונות. 

יש לנו מומחים לכל אחד מהשלבים מאחר ואנחנו חלק מקבוצת הנדסה גדולה שפועלת במאות אתרים ברחבי הארץ אנחנו למשל מחזיקים אצלנו מומחים לאיטום. זו סוגיה קריטית וכשמגיע שלב האיטום המומחה מגיע ובודק איך זה נעשה בפרויקט".

אפשר לומר שיש דברים חופפים בינך ובין עבודת עורך הדין בפרויקט?
"העבודה שלנו נעשית יחד עם עורך הדין, אנחנו אנשי השטח והעיניים שלו בתחום המקצועי. כיצד הוא יכול לבדוק שהתוכניות באמת תואמות את ההסכם? אין לו את הכלים שיש לנו. אנחנו העיניים והביטחון של העורך דין שהדברים קורים בשטח כמו שהם צריכים לקרות. יש שיתוף פעולה הדוק ביננו לאורך חיי הפרויקט".

אתם נתקלים לעיתים בפערי ידע במפגשים עם נציגויות?
"אתה מעלה סוגיה חשובה מאוד – אנשים מבינים את תפקיד המפקח, אבל לא מבינים עד כמה חשוב שהוא ייכנס לתמונה כבר בשלבים הכי מוקדמים. הם לא מבינים שהערך הכלכלי של המפקח הוא עצום אם הוא ניהל את המו"מ על המפרט הטכני או יותר מכך, אם הוא הכניס מפרט טכני כבר בשלב מכרז היזמים – את המצב הזה אנחנו מעדיפים".

ואיך מסבירים? מה אומרים לאותן נציגויות?
"היום כבר יש מודעות יחסית גבוהה לדבר כי אנשים כבר רואים מה קורה לפרויקטים שיצאו לדרך בלי מפקח. רואים שמדובר במפרטים מאוד רזים, עורכי הדין למדו את חשיבות המפקח בשלבים המוקדמים, כמה שהמפרטים יוצאים יותר עשירים כשהמפקח מעורב בשלבים המוקדמים, הם מבינים את הצורך בליווי אדריכלי, מבינים שאצלם יש חוסר יכולת לאשר תוכניות כי אין להם את הידע האדריכלי הזה. הם גם לא רוצים לקחת על עצמם את האחריות על תוכניות כשזה לא התפקיד שלהם".

לפי מה שאתה מתאר יזמים לא ממש אוהבים אתכם
"בחלק מהמקרים אתה צודק, היזם היה מעדיף שהמפקח לא יהיה שם כדי לנהל את המו"מ מטעם בעלי הדירות, אבל זה בסדר אני לא מחפש חברים מבין היזמים. הלקוחות שלי הם בעלי הדירות והתפקיד שלי להגן על האינטרסים שלהם.

אבל לתפיסתנו הדיירים הם בעלי הקרקע, לא עושים להם טובה וכבעלים חשוב להם מאוד שיידעו מה הם מקבלים ושיקבלו את המקסימום שהם יכולים. כמו שהיום לא יוצאים לתהליך ולא סומכים שעו"ד היזם ישרת את אינטרס בעלי הדירות כך גם לא יוצאים לתהליך ללא חברת הנדסה ואדריכלות שתבדוק שהם מקבלים את מה שהם אמורים לקבל.

עם זאת אני יכול לומר לך שהיזמים שעובדים איתנו למדו שהנוכחות שלנו מקנה ביטחון לבעלי הדירות ואז הם נכנסים לתהליך בצורה הרבה יותר זורמת. הם יודעים שכשלדיירים יש מפרט מאוד מפורט, אין שאלות ומלחמות בשלב הביצוע".

לסיום, תן לנו דגש חשוב עבור נציגויות דיירים המעוניינות בפיקוח מטעמן
"כדאי לנציגים לשים לב לגיל של המפקח או של מנכ"ל החברה או של הגורם שהם מראיינים. אנחנו מדברים על תהליכים שיכולים להגיע לעשור ולעיתים יותר בפרויקטים של פינוי בינוי, בתהליך כזה אתה רוצה לוודא שאותו מפקח ימשיך ללוות אותך עד לסוף הפרויקט ולא יפרוש במהלכו. בנוסף מאחר ומדובר כאן בפרויקטים הנדסיים מאוד משמעותיים אז חשוב שחברת הפיקוח תהיה חברה שכבר יש לה את הניסיון, את העומק האנושי והניסיון לעשות זאת ולא מה שאני אוהב לכנות 'מפקח טנדר' – וואן מן שואו שעושה הכל. חלק מהאתגר הוא שצריך למצוא מישהו שיש לו ניסיון ולא מבוגר מדי, יש נקודת איזון וזה איש המקצוע שאתה רוצה. מישהו עם סכין בין השיניים אזל זו לא המלחמה הראשונה שלו".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן