לפני שבונים מאסות של דירות בפריפריה ושולחים את הצעירים לרכוש שם, צריך לדאוג לתעסוקה ונגישות טובה ונוחה בתחבורה ציבורית למרכז. שני הפרמטרים הללו עדיין לא פתורים בישראל
שר השיכון זאב אלקין "זורק" את הזוגות הצעירים לפריפריה הרחוקה. תוכנית "מחיר מטרה 2.1" שאושרה במועצת מקרקעי ישראל ומגבלת ה-20,000 אלף שקל (בתוספת מע"מ) למ"ר מרחיקה את האפשרות של הצעירים לרכוש דירות במרכז הארץ. התוכנית לא רק שלא מהווה שיפור לקודמתה מחיר למשתכן, היא אף כוללת סעיפים שמקשים יותר על זוגות צעירים להגיע לדירה המסובסדת שהם תמיד רצו, ושולחת אותם לגור בערים בקצוות הארץ שככל הנראה הם לא מעוניינים לגור בהן.
בשוק הדיור הישראלי חסרה ראייה אסטרטגית ארוכת טווח. כל שר שנכנס למשרד השיכון בממשלות האחרונות רצה להותיר את החותם הפוליטי שלו והביא תוכנית חדשה. לא עניין אותו באמת שלשוק הנדל"ן לוקח זמן ללמוד ולהתרגל לעבוד לפי תוכנית חדשה, ושלציבור רוכשי הדירות לוקח זמן להבין מה רוצים ממנו ואיך הוא יוכל ליהנות מהתוכנית. פעם זה כחלון עם מחיר למשתכן, אחריו ליצמן עם מחיר מופחת ועכשיו אלקין עם מחיר מטרה 2.1. עד שכולם יסתגלו ייתכן שתיבחר ממשלה חדשה עם שר חדש וחוזר חלילה.
שיהיה ברור, תוכנית מחיר למשתכן לא חפה משגיאות ועיוותים, אבל ניתן לתקנם במהירות ולהמשיך לעבוד. לטוב ולרע התוכנית פועלת כבר משנת 2015 והשוק התרגל לעבוד לפיה. יזמים יודעים מהם הקווים המנחים, אלו מכרזים כדאיים עבורם ובאלו אזורים, והזוגות הצעירים כבר התרגלו להגרלות ולקריטריונים של הזכאות ויש זרימה תקינה. התוכנית עברה שינויים ושיפורים לאורך השנים – המדינה שילבה במכרזי מחיר למשתכן גם מכירה לשוק החופשי, גם משפרי דיור הוכנסו וקיבלו זכאות ועוד, וניתן בהחלט להמשיך ולשפר את התוכנית ולהמשיך להפעיל אותה בשוק, לפחות עד שהחלופה תוכיח ישימות.
השיפורים לטעמי במחיר למשתכן היו צריכים להיות בדמות הגדלה של שיעור הדירות שמיועדות לשוק החופשי בכל פרויקט ל-50%; להוציא מהתוכנית ערים או שכונות שבהן מחיר הקרקע יקר מאוד (מעל 30,000 שח למ"ר) כמו שכונת קטמון בירושלים או גליל ים בהרצליה שהיו בהן מכרזי מחיר למשתכן עם הנחות מפליגות שהגיעו עד מיליון שקל לדירה ואף יותר מכך.
התוכנית החדשה של אלקין מציבה מחיר תקרה של 20,000 שקל פלוס מע"מ למ"ר כאמור בתור קריטריון לזכאות להיכלל בתוכנית. מחיר כזה ניתן למצוא בעיקר בפריפריה המרוחקת מהמרכז, והמדינה מציעה לצעירים שירכשו שם הנחה של 20% על מחיר השוק או 300,000 שקל.
השיקול של אלקין מובן, אבל לפני שבונים מאסות של דירות בפריפריה ושולחים צעירים לרכוש שם, צריך לדאוג לשני פרמטרים מהותיים: תעסוקה ונגישות טובה ונוחה בתחבורה ציבורית למרכז. שני הפרמטרים הללו עדיין לא פתורים בישראל. תעסוקה בפריפריה מוגבלת מאוד ויקחו עוד הרבה שנים עד שתושלם המהפכה התחבורתית בישראל.
בכך שמחיר מטרה 2.1 שולחת את הרוכשים לפריפריה היא עלולה גם להביא לאותם כשלים שהביאה מחיר למשתכן – לייצר עודפי היצע גדולים בפריפריה בגלל הצפה של השוק בדירות ללא ביקוש. גם לא על ידי משקיעים כי הם לא יוכלו להשכיר אותן ולהשיג תשואה מספקת. זה כמובן יגרום גם לקושי לשווק את הקרקעות ליזמים.
ומה הפתרון שהתוכנית מציעה לאלפי ואולי עשרות אלפי זוגות צעירים שרוצים לגור במרכז הארץ? אני לא מדבר רק על תל אביב, אני מדבר על ערים וישובים בין גדרה לחדרה שלא יוכלו להיכלל בתוכנית כל עוד תחול מגבלת ה-20,000 אלף שקל למ"ר.
טוב היה אם הממשלה היתה ממשיכה עם התוכנית הקיימת ומכניסה בה שיפורים כפי שציינתי לעיל. אם כבר הוחלט על מחיר מטרה, אז ראוי להעלות את מחיר הסף ל-30 אלף שקל למ"ר, ולהגביר משמעותית את קצב שיווק הקרקעות באזורי הביקוש ולקצר בירוקרטיה כי השוק משווע לסחורה. כל עוד זה לא יקרה שוק הדיור במרכז הארץ ימשיך להיות שוק אליטיסטי לעשירים בלבד, המחירים ימשיכו לעלות, והצעירים ימשיכו לחכות ולהיות מתוסכלים. אני חושב שזו משימה לאומית ממדרגה ראשונה לאפשר לצעירים בארץ להתבסס, להרגיש שייכים, להקים בתים ולהתפרנס בכבוד.
*כותב המאמר, דרור אוהב ציון, הינו מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
