הצצה לחדרי הדיונים בהתנגדויות נגד תוכנית שדה דב

מרים דונין // סמדר כפרי

מאת: עו"ד מרים דונין-שוב

בימים אלה מקיימת הועדה המחוזית לתכנון ובניה את הדיונים לשמיעת עשרות ההתנגדויות שהוגשו נגד תוכנית הבנייה החדשה בשדה דב. כידוע, רמ"י מחזיקה בזכויות על כמחצית השטח ( 700 מתוך 1300) דונמים.
השבוע (שני) הציג צחי דוד מנהל מחוז מרכז ברמ"י בוועדה את עמדת רמ"י להתנגדויות שלמעשה באה לקראת בעלי הקרקעות הפרטיים. כאמור, בין יתר ההתנגדויות (בתור מי שמייצגים רבים מבעלי הזכויות בתחום התכנית), דרשנו את תיקון טבלאות ההקצאה, באופן שבו יוקצו לחברי קבוצה שהתאגדו בהסכם, זכויות במגרש אחד משותף. 

לטעמנו פיזור זכויות הבעלים ב-3 מתחמים שונים במהותם ובערכם, נוגד בכל מקרה מדיניות מקובלת של ריכוז הזכויות ומקטין את שווין. סבורני שהפתרון לחוסר השוויון הצפוי בין המתחמים, יהא באמצעות מתן מקדם המרה מתאים, ולא על ידי פיזור הזכויות בין המתחמים, תוך גרימת נזק לבעלי הזכויות. עקרון איגום הזכויות צריך לעמוד בראש שכן רק כך ניתן יהיה לממש את הוראות התכנית, הקצאה המחלקת את זכויות הבעלים תביא לדחייה ארוכת שנים במימוש התכנית.

במהלך הדיון הודיעה רמ"י לועדה כי היא מציעה למעשה מעין 'טרייד- אין' במסגרתו היא תיקח את זכויות הבניה למשרדים מסחר ומלונאות בתכנית ותשאיר את זכויות הבניה למגורים בידי בעלי הקרקעות הפרטיים.
רמ"י קיבלה גם את ההתנגדות הנוגעת לפיזור הזכויות והודיע כי יציע לבעלים הפרטיים המחזיקים עד 6 יחידות לפנות למינהל בפרק זמן קצוב ולבקש לרכז את זכויותיו באחד המתחמים כך שאלה לא יהיו מפוצלים. ברמ"י מבטיחים כי יתנו את הסכמתם.  המשמעות היא מתן מענה ל 80% מהבעלים הפרטיים.

כידוע, "מתחם אשכול" היא התוכנית המפורטת הראשונה מבין 3 תכניות ברובע שדה דב שהופקדה להתנגדוית והיא נגזרת מתוכנית מתארית תא/4444 שטרם אושרה. מאחר שהתכנון מתקיים כרגע רק על מתחם אחד ישלח רמ"י הודעה לבעלים בה ישאלו להעדפתם – אם להיות כלולים  במתחם 1 2 או 3 כאשר מי שיסכים להמתין עם הקצאתו למתחמים 2 או 3 יזכה בפיצוי בסך 10% מערך הקרקע על כל דחייה.
יש לברך על פתיחות המינהל ועל גישתו החדשנית שתתרום לזירוז הליכי התכנון ולצמצום החיכוכים הצפויים בין בעלי הזכויות כך שהכל יהיה מאוזן מבחינה שמאית. כעת יהיה צורך לבדוק את מנגנון המקדמים שתציג רמ"י על פי לוח הזמנים שהוקצב לנושא ההחלפות. ההקצאות תהיינה בתכניות המפורטות וברור שיהיה שינוי בהתאם לסיכום הדיון בתכנית המתאר והמנגנון שיקבע כדי לדאוג לכך שכל נושא חלוקת הזכויות יהיה מאוזן מבחינה שמאית ולמקסם את הצעת המינהל. לפיכך חובה על בעלי הזכויות הפרטיים להתאגד ביחד כדי לקבל הקצאה משותפת ולמקסם את זכויותיהם. בשלב הבא יקיימו בעלי הקרעות הפרטיים כנס במסגרתו יוחלט בעצה אחת עם השמאי שלנו באיזה מתחם נרצה להשתלב ונוודא שזכויות הפרטיים לא תפוצלנה.

חשיבות ההתאגדות בהסכם שיתוף
התאגדות בהסכם שיתוף, מאפשרת פניה לרשות מקרקעי ישראל ולוועדה המקומית, בדרישה לשבץ את כל בעלי הזכויות המיוצגים, למגרשים מסוימים, בנפרד מבעלי זכויות אחרים, וזאת על מנת לאפשר בעתיד, בניה משותפת, בין במסגרת עסקת קומבינציה ובין במסגרת שירותי בניה, וכדי למנוע מצב שבו ימצאו עצמם בעלי זכויות, מתמודדים עם מכירה כפויה בהליך של פירוק שיתוף.

חשוב לדעת כי חבירת בעלים תחת הסכמי שיתוף, הינה קריטית – ראשית כדי לאפשר להם לעמוד יחד מול כל הגופים, ולהתמודד עם מנופי לחץ תכנוניים, עסקיים ופוליטיים. שנית, כדי שיוכלו להפיק את המירב מחלקם בשטח (קטן כגדול) – לשם קבלת זכויות בבניינים שלמים ולהבטיח הקצאה משותפת מיטבית. כך תוכל קבוצת בעלים שהתאגדה נכון, להמשיך יחד כקבוצה עם הכנת תוכניות להיתר בניה והקמת פרויקט, ותימנע מסכסוכים עתידיים או סחטנות נקודתית של בעלי זכויות.

מבין אלפי בעלי זכויות יש שאינם מודעים לעצם הזכויות והיקפן, חלקם מסדירים רק בימים אלו את זכויותיהם, שירשו, רכשו או קיבלו בדרכים שונות. כל בעל זכויות במתחם בין אם ב- 100 מטר בחלקה או בין אם ב- 10 דונמים, חייב ליווי משפטי ושמאי מקצועי, לשם מעקב ובחינה מקצועיים של היקף הזכויות המוצע לכל חלקה וחלקה. בשלב מאוחר יותר, כבר לא ניתן יהיה להתנגד ולשנות את ההקצאות שיאושרו.

בהיעדר התאגדות, בעלי הזכויות, עלולים למצוא את עצמם חולקים מגרש עם אלה שאינם מחויבים להם, ולהיקלע להליכי פירוק שיתוף מייגעים שעשויים לטרפד את מימוש זכויותיהם.
בנוסף, מי שאינו מאוגד עלול להיות בעמדה נחותה, ולאבד משוויון של זכויותיו, ואף עלול להיות חשוף כאמור למכירה כפויה עקב תביעת פירוק שיתוף.

* הכותבת- עו"ד מרים דונין שוב שותפה במשרד עו"ד המבורגר, עברון- היא בעלת ניסיון של 40 שנים בייצוג בעלי זכויות במתחמים מרובי בעלים, ומייצגת בעלי זכויות במתחם זה ואחרים. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן