ירידה תלולה בהתחלות הבניה // depositphotos

ירידה חדה של 33% ברכישות משקיעים בחודש יוני

דו"ח האוצר לחודש יוני: ירידה של 10% ברכישת דירות, ירידה של 57% ברכישות משקיעים בתל-אביב וירידה של 17% במכירות המשקיעים

כרמלה קופר 12.08.2018

המיקוד השבועי של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, סוקר את ענף הנדל"ן למגורים בחודש יוני, בו נרכשו 8.5  אלף דירות, מזה 530 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה של 10%. באוצר טוענים ש"בכך התחדשה הירידה במספר העסקאות, לאחר בלימה ארעית בחודש הקודם". השפל ברכישות המשקיעים העמיק בחודש יוני, כאשר סך הדירות שנרכשו ע"י סגמנט זה של השוק עמד על 1.1 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. משקלם בסך העסקאות נותר על רמה נמוכה של פחות מ-14%. בחודש יוני התעצמה הירידה "במלאי" הדירות בידי משקיעים. סך הדירות שנגרעו מהמלאי בחודש זה עמד על 700 דירות. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים בינואר 2016 נגרעו ממנו קרוב לשנים עשר אלף דירות.

ירידה מצטברת של 9 אחוז במכירת דירות חדשות
כאמור, בחודש יוני נרכשו 8.5  אלף דירות, מזה 530 דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה של 10% בסך העסקאות, וירידה של 8% בעסקאות  "במחירי שוק" (דהיינו, בניכוי "מחיר למשתכן"). בכך התחדשה הירידה במספר העסקאות, לאחר שבחודש הקודם נרשמה לראשונה מזה כמעט שנתיים (אוגוסט 2016)  עליה במספרן. כמו-כן, זוהי אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במספר העסקאות בחודשי יוני בעשור האחרון. סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש יוני עמד על 2.3 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתמתן שיעור הירידה בהשוואה ליוני אשתקד ל-4%, ונותר ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת,  במצטבר מתחילת השנה, נרשמה ירידה של 9% במכירת דירות חדשות "במחירי שוק" בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד. העובדה לפיה במחצית הראשונה של השנה הוכפל מספר הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן", בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד, הביאה לעליה של 8% בסך הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה בין שתי תקופות אלו.

ירידה של 8 אחוז בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) עמד בחודש יוני על 4.1 מיליארד ₪, ירידה ריאלית של 8% בהשוואה ליוני אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר אשתקד (למעט חודש אפריל האחרון, שהתאפיין במיעוט ימי עבודה על רקע חג הפסח). הירידה מושפעת בין היתר מהצניחה ברכישות המשקיעים באזור ת"א, על רקע התלות הגבוהה של הקבלנים באזור זה ברמת הפעילות של המשקיעים בשוק והמחירים הגבוהים המאפיינים את פלח השוק של הדירות החדשות בת"א.

השפל ברכישות המשקיעים העמיק בחודש יוני, כאשר סך הדירות שנרכשו ע"י סגמנט זה של השוק עמד על 1.1 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 8%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 13.5%,  בדומה לרמתו בחמשת החודשים האחרונים ונמוך ב-5 נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד.

ירידה של 57 אחוז ברכישות משקיעים בתל אביב
הירידה החדה ברכישות המשקיעים מקיפה את כל האזורים ובולטת במיוחד באזור ת"א, בו נרשמה ירידה של 57% ברכישות אלו בהשוואה ליוני אשתקד, כאשר גם בהשוואה לחודש הקודם נרשם שיעור ירידה חד של 22%, גבוה פי 3 משיעור הירידה ברכישות המשקיעים ברמה הארצית. בכך הגיעו רכישות המשקיעים באזור ת"א בחודש יוני לרמה של 136 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה לפחות מתחילת העשור הקודם (רק בחודש אוקטובר 2016 נרשמה רמה נמוכה יותר, בין היתר על רקע חגי תשרי). כשיעור מסך העסקאות עמד שיעור המשקיעים בת"א בחודש יוני על פחות מרבע מהעסקאות, רמת שפל היסטורי באזור זה, שהתאפיין בשיעור משקיעים ממוצע של 40% בעשור האחרון.

על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור ת"א  בכלל (אזור זה כולל מלבד העיר ת"א גם את בת ים) ובעיר ת"א עצמה בפרט, בולטת דווקא עליה במחיר הממוצע  (כמו גם החציוני) לדירה שרכשו המשקיעים בעיר זו בחודשיים האחרונים. ממצאים אלו מרמזים על שינוי משמעותי בתמהיל הדירות הנרכש ע"י משקיעים בעיר זו, זאת בין היתר על רקע שיווק אגרסיבי של אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בעיר זו.

במחוז תל אביב 52% מהתחלות הבנייה בשנה האחרונה נבנו במסגרת התחדשות עירונית // מגדילים
ירידה תלולה של רכישות משקיעים בת"א // צילום: מיכל מסינג

מלאי גבוה לא מכור של דירות חדשות בתל אביב
השפל ברכישות המשקיעים בת"א הינו בעל משמעות גבוהה עבור הקבלנים המשווקים פרויקטים בעיר זו, שבאופן "מסורתי" התאפיינה בשיעור גבוה מאד של רכישות משקיעים מסך הדירות החדשות שנמכרו בה. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בירידה החדה במכירת דירות חדשות באזור, כאשר בהשוואה בין המחצית הראשונה של 2018 למחצית  הראשונה של 2016 מגיע שיעור ירידה זה ל-34% (וירידה חדה עוד יותר, של 62% בהשוואה למחצית הראשונה של 2015). מעבר לכך, ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור ת"א, מרמז על מלאי גבוה לא מכור של דירות חדשות באזור זה.

בהיעדר נתונים מנהליים על מלאי הדירות הלא מכורות באזור ת"א, ניתן בכל זאת לקבל אינדיקציות על התפתחות מלאי זה באמצעות ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור לפי מספר הדירות שמכרו, בהנחה שלא חל שינוי מהותי במספר הדירות הממוצע להיתר בניה באזור בשנים האחרונות. בניתוח זה בולטת עליה משמעותית בשכיחות היחסית של קבלנים שמכרו דירות ספורות בלבד במחצית השנה הראשונה של 2018. במקביל, חלה ירידה דרמטית במספר הקבלנים שמכרו 20 דירות ומעלה. כך למשל, בעוד שבמחצית השנה הראשונה של 2016 היו 11 קבלנים  שעברו סף מכירות זה, במחצית הראשונה של 2018 רק חברה אחת בת"א הצליחה למכור יותר מעשרים דירות. גם כאשר מורידים את סף המכירות לעשר דירות ומעלה, מתקבלת ירידה עקבית וחדה במספר חברות הבניה היזמיות שעוברות סף זה באזור ת"א.

ירידה של 17 אחוז במכירות המשקיעים לעומת אשתקד
מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, בדומה לרמה שנרשמה בחודש הקודם, אולם בהשוואה ליוני אשתקד זוהי ירידה של 17% (גבוה משיעור הירידה בסך העסקאות בדירות שניה, אשר עמד על 10%). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הפערים בשיעורי הירידה בין מכירות המשקיעים למכירות משפרי הדיור מתרכזים בעיקר בשני אזורים: ב"ש  ורחובות. כך, באזור ב"ש נרשמה ירידה חדה של 35% במכירות המשקיעים בחודש יוני, גבוה פי 3 משיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה באזור זה. סביר להניח כי הירידה החדה במכירות המשקיעים באזור זה מוסברת לפחות בחלקה בירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור, והעובדה לפיה הדירות המוחזקות ע"י משקיעים באזור זה הינן בעלות מאפיינים ו/או מיקום המועדף במידה פחותה ע"י זוגות צעירים ו/או משפרי דיור.

המשך הירידה ברכישות המשקיעים וההתייצבות במכירות המשקיעים בחודש יוני  (בהשוואה לחודש הקודם) הביאו להעמקת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. סה"כ נגרעו ממלאי זה  בחודש יוני כ-700 דירות, בהמשך לירידה חדה של 600 דירות מ"המלאי" בחודש הקודם. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים בינואר 2016 נגרעו ממנו קרוב לשנים עשר אלף דירות.

חיפה: ירידה ברכישות צעירים במחיר השוק
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יוני ב-4.1 אלף דירות, מזה 3.6 ב"מחירי שוק", ללא שינוי משמעותי הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה ליוני אשתקד. בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט איזור חיפה עם ירידה ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק", כאשר בחצי השנה הראשונה מסתכם שיעור ירידה זה ב-23%, שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה ארצית. סביר להניח כי הרחבה משמעותית של מכרזי "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה "תורם" לירידה חדה זו ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק", זאת לאחר שבשנת 2017 היה זה האזור היחידי בו נרשמה עליה ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק.

אילוסטרציה: נמל חיפה // depositphotos
אילוסטרציה: נמל חיפה // depositphotos

ממשרד האוצר נמסר כי: "אחת התופעות הבולטות ברכישות המתבצעות במסגרת "מחיר למשתכן", בפרט בפרויקטים בהן ישנו מגוון רחב של דירות (כאשר השונות מתרכזת בשטח הדירה והמרפסת), ובהתאם טווחי המחירים, הינו העובדה לפיה הדירות הנמכרות תחילה הן הדירות היותר זולות, ואילו הדירות היקרות נמכרות בקצב איטי (סביר להניח תוך ויתור של זוכים, עד אשר נמצא זוכה המעוניין בדירה). תופעה זו מביאה לכך שלכאורה, כאשר בוחנים את התפתחות המחירים בפרויקטים אלו מתקבלת לכאורה עליה במחירי הדירות בפרויקט, כאשר מובן  שבפרויקטים מסוג זה מחיר הדירה למ"ר הינו קבוע (למעט הצמדה למדד תשומות הבניה). בכך באה לידי ביטוי החשיבות של מידע מפורט ומהימן על "איכות" הדירות, על מנת שניתן יהיה לאמוד האם אכן מדובר בעליית מחירים "נקייה" או כזו המוסברת בשינוי בתמהיל הדירות".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות