אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

החלופה החדשה לתמ"א 38 התקבלה ברגשות מעורבים בקרב בכירי ענף הנדל"ן

מצד אחד מביעים בענף שביעות רצון אולם מצד שני סבורים כי גם החלופה המוצעת לא תביא לקידום הפרויקטים מול הרשויות המקומיות ואף מציינים לא מעט חסרונות וכמה סימני שאלה גדולים

כרמלה קופר 12.07.2021

בכירים בענף הנדל"ן ומומחים להתחדשות עירונית מתייחסים להחלטתה של שרת הפנים, אילת שקד, לחוקק חלופה חדשה לתמ"א 38, אשר מסתיימת על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה באוקטובר 2022. במידה והחקיקה לא תסתיים במועד, השרה תאריך את תמ"א 38 בשנה נוספת.

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל // דרור סיתהכל
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל // דרור סיתהכל

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ניכר שיש כאן רצון כנה לטיפול מיידי במציאת חלופה לתמ״א 38. ישנם כמה כלים שצפויים לשפר משמעותית את ההיתכנות הכלכלית ולקדם לא מעט פרויקטים, בניהם האפשרות לתוספת קומה מבונה וניוד זכויות – כלומר יזמים יוכלו לנייד זכויות בנייה מפרויקט אחד לפרויקט במקום אחר, מה שעשוי לשפר משמעותית את הגמישות התכנונית ואת הכלכליות כמובן. גם מתן סמכות מקבילה לוועדה המחוזית לאשר פרויקטים, עתיד לסייע בחילוץ 'הפקק' הבירוקרטי ולהוציא לפועל יותר ויותר פרויקטים. באשר לביטול מגבלת גובה בבניינים, אני סבור כי באמצעות שימוש בכלי הזה הכלכלה עלולה לגבור על התכנון, משום שאם שהסרת המגבלה עלולה לפגוע בתכנון המתחמי או העירוני וזה בעייתי בעיניי, שכן התכנון והכלכלה חייבים ללכת יד ביד".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה ונדל"ן // ליאת מנדל
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה ונדל"ן // ליאת מנדל

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה ונדל"ן: "החלופה החדשה עדיין לא ברורה, יש סימני שאלה, אך ברור כי הבסיס לחלופה זו חייב להיות היעדר שיקול דעת לוועדות המקומיות שהיום הן הגורם העיקרי לחוסר הוודאות בפרויקטים אלו, בין היתר מאחר שלמשל בכל פעם שמתחלף ראש עיר, הוא יכול להוביל לשינוי מדיניות ושינוי כל הכללים, כך שייתכן שכל מי שקידם בקשה להיתר בהסתמך על מדיניות קיימת, והמדיניות פתאום משתנה בעקבות מינוי ראש עיר חדש, יכול לגרום לנפילת פרויקטים רבים ולשנות את כל התמונה, כפי שקורה ברמת גן לדוגמה. שאלה נוספת שלא ברורה כעת היא סוגיית היטל ההשבחה, שכיום יש פטור, אך כידוע הוועדות המקומיות מתנגדות לתמ"א גם לאור שיקול משמעותי זה. נקודה נוספת חשובה היא המנגנונים הקשורים להקצאת שטח ציבורי מבונה, שלפי ההצעה נע בין 10-15% מזכויות הבניה, כאשר עניין זה עלול לעכב ולהביא למחלוקות רבות בין הרשות לבין הפרט. אנו סבורים, כי יש להגדיר את שאלת הנשיאה בעלויות הבניה, התחשבות בשטח זה בחישוב היטל ההשבחה, ככל שקיים, הסדרת השימושים בשטח, המפרט, רמת הבניה, שילובו בבניין העתידי ועוד. נזכיר, כי בימים אלו ניתן פסק דין בביהמ"ש העליון שאפשר בנסיבותיו הקצאת שטח ציבורי בבניין, אך ברור שהחקיקה הקיימת לא נותנת תשובות לבעיות אלו."

עוד אדם צסוואן, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית בגינדי כספי // יחצ
עוד אדם צסוואן, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית בגינדי כספי // יחצ

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות', משרד עורכי הדין המוביל בארץ בתחום ההתחדשות העירונית, מציין כי: "מחד אנחנו שמחים ששרת הפנים איילת שקד מבינה שההחלטה על סיום תמ"א 38 באופן שבה היא התקבלה היתה שגויה, שכן לא נכון היה לבטל את התוכנית ללא חלופה ראויה שתאפשר התחדשות עירונית במקומות בהם לא ניתן לקדם פינוי בינוי. נכונה גם ההחלטה שבמידה והמתווה החדש לא יאושר תוך 4 חודשים, תמ"א 38 תוארך בשנה נוספת. עם זאת גם אם המתווה החדש יאושר תוך 4 חודשים יש לקחת בחשבון את תקופת היישום בשטח, את התקופה שתיקח ליזמים ולבעלי הדירות להבין כיצד מיישמים את המתווה החדש וזה פרק זמן שצריך לקחת בחשבון ולהיערך אליו, אחרת רצף ההתחדשות של הפרויקטים עלול להיעצר. ולכן צריך לדעתי לתת מענה גם לתקופת המעבר הזאת באמצעות הארכת תמ"א 38 ולא להסתפק באישור המתווה. לגבי השינויים בתוכנית עצמה, אנו גורסים כי זה נכון להעביר את ההתחדשות העירונית מעולם של רישוי לעולם של תכנון, אך נכון יהיה לוודא שהמתווה החלופי יהיה מספיק גמיש כדי להתאים את עצמו למיקומים שונים בכל הארץ ומספיק פשוט וברור כדי שיאפשר לשפר את היישום של ההתחדשות ולקצר את לוחות הזמנים".

ענת בירן // צילום : נדב יהונתן כהן
ענת בירן // צילום : נדב יהונתן כהן

עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה, מציינת כי: "היתרונות של המתווה החדש הם שהחקיקה מציעה מסלול יצירתי, גמיש וכלכלי תוך מתן סמכות ומענה לעירוב שימושים. כמו כן היא מספקת פתרון ברמה האורבנית שעשוי לשפר את התוצאה המתקבלת. המנגנון של התוכנית שמאפשר את אישור היתר הבנייה יחד עם התוכנית הוא חדשני וזה מסקרן כיצד הוא יוטמע ויעבוד בפועל בעיקר לאור ההחלטה שלא תתאפשרנה הקלות. עם זאת ועדות מקומיות שירצו לעצור את התוכנית החלופית לתמ"א יוכלו לעשות זאת באמצעות סעיפים 77-78 המאפשרים להקפיא היתרי בנייה באזורים מסוימים ובכך למנוע את מתן ההיתרים לתוכנית. כמו כן בהעדר התייחסות לנושא היטל ההשבחה נראה שוועדות המתנגדות לתמ"א 38 יישארו בעמדתן".

יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא
יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה: "איחוד בין אישור התוכנית עם קבלת ההיתר כפי שעולה במתווה של השרה שקד לא יקצר את ההליכים הארוכים לקבלת ההיתרים. זאת, משום שהליך תב"עי הוא אינו ודאי וכרוך בהתנגדויות. 50% מהתב"עות בישראל לא מתאשרות כלל ולוקח בין 5-8 שנים לאשר תב"ע. יתרה מכך, לדברי מינהל התכנון, המדינה יצרה מספיק תוכנית ליחידות דיור ועמדה ביעדי התכנון, אך הן לא מיושמות בהליכי רישוי ומכוחן לא יוצאים מספיק היתרים. מה שנותר הוא ליישם ולקבל היתרים לפי התב"עות ולפי תמ"אות הקיימות במקביל לקידום תב"עות חדשות".

עו"ד מיכה גדרון // יחצ
עו"ד מיכה גדרון // יחצ

עו"ד מיכה גדרון , יו"ר (משותף) של ועדת התכנון והבניה של לשכת עורכי הדין: "החלופה לתמ"א 38 אשר הוצגה היום על ידי השרה איילת שקד מיישמת את רוב ההערות המהותיות והעקרוניות שהועלו ביחס לחלופה שהוצגה על ידי מינהל התכנון לפני מספר חודשים במסגרת תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה.

"זכויות הבנייה בחלופת הריסה ובנייה מחדש הוגדלו, הגבלת גובה הבניין בוטלה, והיא שמה את הדגש על האחדת הליך אישור התוכניות והיתר הבנייה. החלופה תאפשר מימוש זכויות תמ"א המתחמים, דבר שיאפשר גם את סיפוק שטחי הציבור הנדרשים בשל תוספת זכויות הבנייה. לעתי מדובר בהצעה טובה ומאוזנת. יש לקוות שהרשויות המקומיות תשתפנה פעולה עם החלופה שהוצגה היום".

עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי
עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי

עו"ד משה רז-כהן, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית: "בבסיס יוזמת שקד עומד הרעיון של שילוב הליך רישוי ותכנון יחדיו. אולם בעצם הענקת סמכות תכנון לוועדות המקומיות – נותר מלוא שיקול הדעת בידי הוועדות המקומיות. כיום תמ"א 38 הפכה לאות מתה בהמון ועדות מקומית באזורי הביקוש. כך ברמת גן וכך בגבעתיים לדוגמא. הרשויות שמעוניינות להמשיך, אישרו תכנית מכח סעיף 23 שימשיכו לחול והן ממילא לא תיזקקנה ליוזמת שקד. לפיכך, היוזמה כמעט לא תשנה דבר במציאות. ראוי לשנות את הגישה, ואת העקרונות לתוספת הבנייה לעגן בחקיקה ובתקנות, ולהותיר לוועדות המקומיות לפעול בתחום הרישוי בלבד. כך יצומצם מרחב שיקול הדעת, וניתן יהיה להחיות את תנופת התמ"א. בנוסף, הותרת השילוב בין רישוי לתכנון להסדרה מפורטת, היא ערובה לדחיית היישום של המתווה בזמן רב. גם על סמך הניסיון, הטמעת הליך משולב כזה, יארוך זמן רב ובשנים הראשונות ההליך המאוחד יהיה ארוך יותר מהתקופה המצטברת של תכנון ורישוי נפרדים".

יהודה כתב // צילום:
יהודה כתב // דרור סיתהכל

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "התוכנית החדשה אמורה לשפר את הוודאות התיכנונית והכלכלית בין היתר ע"י הסרת מגבלת גובה והעצמת זכויות בניה ל-400%, שכנראה איננה ישימה בהרבה פרויקטים, מרחיבה את הסמכויות של ועדות המקומיות וקיצור לוחות הזמנים לקבלת ההיתר אשר ימנעו סחבת ובירוקרטיה מיותרת. יחד עם זאת, התוכנית לא נותנת מענה מלא לכלל האתגרים הקיימים ולוקה בחסר במספר מישורים. ראשית, לא תהיה מגבלה להיקף שיקול הדעת שינתן לוועדות המקומיות. שנית, הדרישה להקצאת שטחי ציבור של עד-15% גבוהה מידי ואינה מידתית. מניסיון העבר אנו למדים כי הרשויות המקומיות מבקשות את המקסימום האפשרי ובכך מעכבות ופוגעות בקידום פרויקטים רבים. יש צורך בהתאמה של השימושים הציבורים בתוך מבנה מגורים למניעת מטרדים. שלישית, התוכנית עדיין לא כלכלית בכל רחבי ישראל שכן אין מענה לבעיית ערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה".

רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי
רוני מזרחי // צילום: עזרא לוי

רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו": "צעד חשוב בכיוון הנכון אבל לא מספיק. בנוסף להגדלת אחוזי הבנייה עד 400 אחוזים בתמ"א 38/2, יש לאפשר גם הוספת קומה מסחרית, מה שיהפוך את התמ"א לאופציה עוד יותר טובה גם לקבלנים וגם לרשויות המקומיות. כמו כן חשוב שהשרה תקבע את מועד המשך התמ"א לטווח הארוך יותר, מה שיעניק בטחון ליזמים בהמשך התכנית שהינה בעלת חשיבות מכרעת להגדלת היצע הדיור באיזור הביקוש כמו כן יש לתת את הדעת יותר לנושאי הביורוקרטיה שטירפדה עד כה את רוב הפרוייקטים".

דליה עסיס // צילום: גיל טופז
דליה עסיס // צילום: גיל טופז

דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים: "בעיית הבעיות העדר תקציבים לתשתיות משלימות וכן היטלי ההשבחה שהופכים פרוייקטים רבים של תמ"א ללא כדאיים עדיין לא נפתרה ואני חוששת מאוד שעם כל האופוריה על חידוש התמא, יווצר כאן צוואר בקבוק מחודש ועל כן יש לפרק מוקשים אלה מראש".

אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהר
אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי

אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי: "חשוב שנזכור כולנו את הייעוד המקורי של תמ"א 38, חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, קל וחומר בפריפריה שם רוב רובם של הבניינים חשופים לרעידות אדמה והינם נטולי ממ"דים. לצערי נושא זה לא עלה בשלב זה והייתי מצפה משרת הפנים ויתר מקבלי ההחלטות שיתייחסו לכך ויש לכך גם היבט חברתי מהמעלה הראשונה של צמצום הפערים בין מדינת תל אביב ה"עשירה" לבין הפריפריה ה"ענייה".

אמיר לוטן // יחצ
אמיר לוטן // יחצ

אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין: "אנו מברכים על כך שהשרה שקד מאפשרת המשך תוכנית התמ"א כלומר התחדשות עירונית בבניין בודד בלי תלות בבניינים נוספים. הגדלת זכויות הבנייה והסרת הגבלת הגובה ישפרו להערכתי את הכלכליות של פרויקטים ויאפשרו להוציא אל הפועל חידוש של יותר בניינים גם באזורים שבהם לא היה ניתן לעשות זאת עד היום עקב חוסר בכדאיות כלכלית. יחד עם זאת, במתווה עדיין לא ניתן פתרון להיטל השבחה לטובת העיירה, ואני סבור שברגע שהיזם יידע מה גובה ההיטל שעליו לשלם עוד לפני תחילת הפרויקט, ושלעירייה יהיה לנגד העיניים הסכום שהיא צפויה לקבל בגין ההשבחה, זה יביא את שני הצדדים לקדם את הפרויקטים הרבה יותר מהר".

ישראל אברמוב // יחצ
ישראל אברמוב // יחצ

ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש ייזום ונדל"ן: "כמי שעוסק בתמ"א ובהתחדשות עירונית זה שנים רבות איני מזלזל בסעיף 128 והגדלת הזכויות, אך עדיין זה לא פותר את העקב אכילס המרכזי, ממשק נכון שלנו כיזמים הן מול הרשות המקומית הדיירים הותיקים, מה שיאפשר בטחון מירבי בהתכנות נפרוייקטים ובכך שהמאמץ אינו לשווא ומן הראוי שמקבלי ההחלטות ייקחו לתשומת ליבם נקודה משמעותית זו".

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות