נכשל ניסיון של יזם להכיל תמ"א 38 על בניין של קומה אחת // depositphotos

נכשל ניסיון של יזם להכיל תמ"א 38 על בניין של קומה אחת

ועדת ערר הפחיתה 4 יח"ד בפרויקט בחולון, וקבעה כי: "אין מקום להשתמש בתמ"א 38 ככלי ל 'דילוג' על הליכים…לא לשם כך נועדה תמ"א 38"

רונן דמארי 12.07.2018

ועדת הערר המחוזית בתל אביב הפחיתה לאחרונה את כמות יחידות הדיור שאישרה הוועדה המקומית בחולון בפרויקט תמ"א ברחוב בילינסון בעיר, זאת לאחר שלא שוכנעה כי בבסיס הבקשה עומד אינטרס משמעותי שעניינו בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

הטענה: היזם מנצל את תמ"א 38 להפוך בית בודד לבניין
הוועדה דנה בערר שהגישו בעלי דירות הסמוכים לפרויקט, במסגרתו אישרה הוועדה המקומית בחודש אוגוסט אשתקד בקשה להריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 (לרבות הקלות), של בניין בן קומה אחת ויחידת דיור אחת, ובניית בית מגורים חדש בן שלוש קומות וקומת גג מעל קומת כניסה שיכיל עשר יחידות מגורים.

העוררים טענו כי אין המדובר בבקשה קלאסית מכוח התמ"א 38, המגשימה את מטרת המחוקק לחזק מבנים מפני רעידת אדמה.

לטענת העוררים, היזם שאינו הבעלים המקורי של המבנה, רכש זכויות בקרקע ומנסה בעזרת מבנה צמוד קרקע ישן לנצל את מה שהחוק לא התכוון להעניק לו, והכל על חשבון דיירי הרחוב והרחובות הסמוכים לנכס שנרכש. העוררים טוענים שלבניין קיימת היתכנות כלכלית גם אם ייבנה על-פי התכניות הקיימות בלבד, ומשכך אין כל סיבה לתת זכויות נוספות מעבר לקיים, זכויות שבאו לעולם במסגרת תמ"א 38, והשיקולים הציבוריים לנתינתן אינן מתקיימות במקרה הנדון.

העוררים טוענים גם כנגד ההקלות שאושרו, לרבות הקלות בקווי הבניין, שאין להן כל הצדקה תכנונית, שעה שמדובר בבניה חדשה. העוררים טוענים שהמבנה המוצע מהווה 'נטע זר' בשכונה, הן ביחס למספר הקומות, הן ביחס לגובהו המוצע, והן ביחס לצפיפות המוצעת. לדבריהם, באישור הבקשה וההקלות הכלולות בה תיגרם להם פגיעה קשה ולא מידתית, הן בשל הסתרת האור וזרימת האוויר, הן בשל פגיעה בפרטיות, והן בשל הגדלת העומס על התשתיות והדרך הצרה הקיימת במקום. עוד טוענים העוררים שחישוב הזכויות שנעשה אינו תואם את הוראות תיקון 3א לתמ"א 38.

היזם: המבנה לא עמיד בפני רעידות אדמה
מנגד, מבקשת ההיתר טוענת הבקשה תואמת את הסביבה, וכן תואמת את זכויות הבניה לפי התכניות התקפות, כשמכוח תמ"א 38 מבוקשת תוספת של קומה וחצי בלבד. מבקשת ההיתר טוענת שתמ"א 38 מציעה תמריצים כלכליים שנועדו לעודד חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, באופן שמאפשר הפקת רווח על-ידי יזם, על מנת שהדיירים לא יצטרכו לשאת בנטל הכלכלי של החיזוק. לטענת המבקשת, אי מתן מענה לעניין חיזוק המבנה או הריסתו ובניית מבנה מחוזק במקומו, מהווה סכנה בטיחותית, שכן המבנה אינו עמיד בפני רעידת אדמה.

עוד היא מציינת כי מדובר בשכונה ותיקה, בה ישנם בניינים במצב ירוד, שאינם חסינים בפני רעידת אדמה, והבקשה הנוכחית תהווה תחילתו של תהליך מכוח תמ"א 38, ש"יגרום לנהירת קבלנים ויזמים שישמחו להשקיע בשכונה זו…", דבר שיעלה את ערך השכונה.

הוועדה המקומית תמכה בבקשת היזם
הוועדה המקומית טוענת שהמוצע בבקשה לא יגרום לפגיעה בצביון השכונה, זאת הן ביחס למצב התכנוני התקף, והן ביחס למדיניות התכנון של הוועדה המקומית, כפי שבאה לידי ביטוי בתכנית המתאר שבהכנה, חל/ 2030, המאפשרת מבנה בן 7 קומות. לטענת הוועדה המקומית הבקשה תתרום לקידום אינטרסים סביבתיים ותחבורתיים לטובת כלל הדיירים ברחוב בילינסון, וזאת מאחר ובבקשה מוסדרות כל החניות לדירות הנוספות בתחום מרתף חניה, על אף שהתכניות התקפות לא מחייבות זאת. עוד טוענת הוועדה המקומית, שגם בהנחה שהבקשה תגרום לשינוי צביון השכונה, הרי שמאזן הנוחות נוטה לטובת בעלי הזכויות בחלקה נשוא הערר. זאת, מכיוון שבמקרה של חיזוק מבנים לפי תמ"א 38, על מוסדות התכנון לאשר את הבקשה גם במחיר פגיעה בציבור, כאשר בראש השיקולים – חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה, ורק במקרים חריגים, יהיו רשאים מוסדות התכנון שלא לאשר את הבקשה, ועליהם יהיה לנמק זאת בנימוקים מיוחדים.

לאחר ששמעה את הצדדים קבעה ועדת הערר קבעה בהחלטתה: "התמ"א לא נועדה ולא יכולה לייצר הליך אופטימלי של התחדשות עירונית. תכנית להתחדשות עירונית, ובכלל זאת התכנית הכוללניות של חולון, ותכניות מפורטות שיקודמו מכוחה, הן אלו שנועדו לייצר הליך של התחדשות עירונית במובנו המלא. אין מקום, והדבר אף עלול לפגוע בהליכי ההתחדשות העירונית, להשתמש בתמ"א 38 ככלי ל 'דילוג' על הליכים מורכבים אלו. במקרה הנדון, נראה שההצדקה העיקרית לתוספת יחידות הדיור במגרש, הייתה הכוונה לקדם התחדשות, בהתאם למגמות התכנון כפי שמקודמות במסגרת תכנית ח/ 2030. אלא שהוצאת מרכיב אחד בלבד מתוך התכנית הכוללנית, כגון מרכיב מספר קומות בבניין, ומבלי להתייחס למכלול ההיבטים שנקבעו בה, פוגעת בהליכי החידוש העירוני. לא לשם כך נועדה תמ"א 38".

חברי הועדה ציינו: "לא נעלמו מעיננו הוראות סעיף 12 לתמ"א 38, לפיה תחולתה גם על מבנים נמוכי קומה. עם זאת, אין משמעות הדבר שמשחלה התמ"א על מבנה כאמור– יש להקנות לו את מלוא הזכויות מכוח הוראות סעיף 14א בכל מקרה.

במקרה הנדון, לא מצאנו שהצורך הלאומי בחיזוק מבנים הוא שהיווה את הנימוק העיקרי לאישור הבקשה. כפי שראינו, המדובר בחיזוק של בית צמוד קרקע בן קומה אחת, בשטח מצומצם, ובו דירת מגורים אחת. במגרש הנדון קיימות זכויות בניה בהיקף נרחב שטרם מומשו, והמגיעים לכדי פי 5 ממספר יחידות הדיור טעונות החיזוק. לטעמינו, כאשר תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 אינה דרושה כתמריץ לחיזוק הבניין, והיא כוללת בחובה פגיעה באינטרסים אחרים, אין מקום לאשרה רק מהטעם שהיא מתבקשת לצורך יצירת חידוש עירוני, בהתאם למדיניות תכנון מתגבשת. זאת מהטעם שהוצאת היתרי בניה מכוח התמ"א נועדה לצורך חיזוק מבנים. בנוסף, אישורן של בקשות כאמור, באה על-חשבון חיזוק מבנים אחרים, שבהם התמריצים מכוח התמ"א מוצדקים ביתר שאת, בין השאר לאור מספר יחידות הדיור טעונות החיזוק הקיימות בהם".

בהחלטה נאמר עוד: "משלא שוכנענו שבבסיס הבקשה עומד אינטרס משמעותי שעניינו בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא מצאנו שמכוח תמ"א 38 יש הצדקה לסטייה בהיקף המוצע מהתכנון הקבוע בתכניות המפורטות התקפות היום במקום, ולפגיעה שאולי תיגרם לדיירי הסביבה מתוספת הזכויות המוצעת בבקשה הנדונה, בנסיבות הנדונות. נוכח העוצמה המינורית באינטרס בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה במקרה הנדון, מצאנו שיש מקום לאשר מכוח תמ"א 38 סטיות מינוריות בלבד מהתכניות התקפות. לא מצאנו שיש מקום במקרה הנדון לאשר את תוספת השטח שאישרה הועדה המקומית, אלא תוספת בשיעור מצומצם בלבד, אשר לא יהווה סטייה ניכרת מהתכניות הקיימות".

בסופו של דבר החליטה הוועדה כי תותר מכוח תמ"א 38, תוספת יחידות דיור בשיעור 20% מהקבוע בתכניות החלות, כך שיותרו 6 יחידות דיור בפרויקט ולא עשר יחידות כפי שאישרה הועדה המקומית.

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38...
רונן דמארי 11.07.2019

אחת נגד כולם

פרויקט תמ"א 38/2 בבני ברק לא ייצא לפועל בשל התנגדותה של בעלת דירה אחת בבניין. ועדת הערר דחתה...
רונן דמארי 11.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות