איך קרה שתמ"א 38 הפכה לאחד המחוללים הגדולים ביותר של עליות המחירים, ובמיוחד במהלך שני העשורים האחרונים? // דעה
אחד הפרדוקסים הגדולים ביותר הינה העובדה שדווקא תמ"א 38, מי שהייתה אמורה להגדיל משמעותית את ההיצע הדיור ולמתן את מחירי הדיור, הפכה שלא בטובתה לאחד המחוללים הגדולים ביותר של עליות המחירים, ובמיוחד במהלך שני העשורים האחרונים.
אפתח בכך שכשהוחלט על תמ"א 38 ב-2005, בדיוק לפני 20 שנה, כשתוכנית לאומית לחיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה, הצפי היה כי היא תהווה מנוע אפקטיבי להגדלת היצע הבנייה שעמד על כ-20-25 אלף יחידות דיור לשנה ולא תאם את הגידול המהיר באוכלוסייה.
באותה עת מחיר דירה ממוצעת היה כ-700 אלף שקלים בלבד ואיש לא ציפה שתוך שני העשורים הקרובים לכ-2.2 מיליון בקירוב. הסיבות לכך קשורות, כמובן, להעדר היצע מספק, אבל יש לכך גם סיבות נוספות.
אחת, העובדה שתמ"א 38 הוטלה לפתחן של העיריות והרשויות המקומיות, יצרה מלכתחילה מדיניות שונה ופרשנות שונה בכל רשות ורשות, זאת כולל שינוי מדיניות במקרים רבים כשראש הרשות התחלף, כולל חסם קריטי דוגמת העדר תקציבים לתשתיות משלימות, כולל העדר הסברה מול הדיירים הוותיקים וכולל קושי אצל היזמים והקבלנים בכל הקשור לכדאיות כלכלית של פרויקט זה או אחר. עובדה זו, לכשעצמה, תרמה לתדלוק במחירי הדיור.
שתיים, הצפי היה שההתחדשות העירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38 יזניקו את התחלות הבנייה לכ-80-90 אלף לשנה ועובדה זו אף צוטטה פעם אחר פעם על ידי שרי שיכון, מנהל התכנון וגורמים נוספים. בפועל ממוצע התחלות הבנייה נסק לכ-40-45 אלף בלבד בממוצע שנתי, מה שיצר באופן טבעי ביקושים כבושים הולכים וגדלים.
שלוש, להתחדשות העירונית היה חלק נכבד בכך, זאת משום שבניגוד לציפיות שהיא תהווה משקל מרכזי בהיצע התחלות הבנייה, היא לא הצליחה לשבור את תקרת הזכוכית של 15-18 אחוזים בלבד מכלל התחלות הבנייה לשנה, עובדה שלא רק שלא סיפקה את ההיצע המקווה, אלא אף גרמה לביקושים כבושים הולכים וגדלים ותדלקה את עליות המחירים.
ארבע, גם הצפי שהתחדשות עירונית תקצר את הליכי התכנון, זאת לעומת פרויקטים "רגילים" לא רק שלא עמד בציפיות, אדרבה, בדיעבד התברר שהליכי תכנון, היתרים וביצוע של פרויקטים של תמ"א, אורכים בממוצע כ-10-15 שנים, הרבה יותר מפרויקטים אחרים(!), מה שכמובן גורם גם ללחצי ביקושים וגם להתייקרות הולכת וגוברת במהלך אותן שנים.
חמש, העובדה שעל פי בדיקה שערכנו, דיירי בניינים ותיקים המיועדים לתמ"א, הציעו תג מחיר גבוה בממוצע בכ-25-30 אחוזים יותר מערכם בשוק קודם לכן, גרמה לא רק להתייקרות ניכרת של דירות יד שנייה, ובמיוחד באזור הביקוש, אלא גם אילצה את היזמים והקבלנים שבנו פרויקטים חדשים במקומם, להעלות עוד ועוד את מחירי הדירות, זאת על מנת להרוויח על אותם פרויקטים.
שש, גם העובדה שפרויקטים של תמ"א קודמו רובם ככולם באזור הביקוש של "מדינת תל אביב" והעדר הפתרון לחוסר כדאיות כלכלית בפריפריה, יצרה תדלוק נוסף, גם בשל ההיצע המאוד קטן לעומת הביקושים, וגם בשל הצפי שההתייקרות תמשך, מה שכמובן גרם לציפיות להגשים את עצמן.
שבע, יתרה מכך, העובדה שתמ"א 38 מחדשת שכונות ותיקות, גורמת לכשעצמה לתדלוק משנה של רמות המחירים באותן שכונות, הממוקמות ברובן הגדול בלב אזור הביקוש ועובדה זו משפיעה על התנהלות רמות מחירי הדיור בשוק כולו.
שמונה, כלהב החרב המתהפכת, הייתה העובדה שהחל מ-2015, כלומר לפני עשור שנים, החלו במקביל מבצעי דיור מוזל, החל ממחיר למשתכן, דרך דירה בהנחה וכלה במחיר מטרה. מבצעים אלה הקטינו משמעותית את היצע הדירות ב"שוק החופשי" והקטינו כמובן עוד יותר את מרכיב הדירות בהתחדשות עירונית, עובדה שגרמה לתדלוק משנה של רמות מחירי הדיור.
לסיכום, האם המסקנה שלנו אמורה להיות שפרויקטים של תמ"א 38 הינם אבן ריחיים מיותרת על שוק הדיור? ובכן, ממש ממש לא. יש בהם פוטנציאל לא אכזב לכדאיות כלכלית, להגדלה משמעותית של היצע הדיור, למיצוי מיטבי של ערכי קרקע, ובמיוחד באזור הביקוש, וכמובן צורך לאומי, הן נגד התקפות טילים והן תרחיש של רעידת אדמה גדולה. רק חישוב מסלול מחדש אצל מקבלי ההחלטות ויצירת פורמט נכון שיחלץ את התמ"א משדה המוקשים שפורט לעיל, ייצרו את השינוי המקווה!
*כותב המאמר, עו"ד ושמאי עידו שחם, מתמחה במיסוי נדל"ן ומקרקעין
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
