banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

"עולם ההתחדשות העירונית באזורי התעסוקה בישראל נמצא בעמדת שינוי"

גיל מעין, שותף וסמנכ"ל הפיתוח העסקי בקבוצת ולור ביירון נדל"ן, המקדמת 12 פרויקטים במקביל במתחם הבורסה בהיקף מצטבר של מעל 1 מיליון מ"ר לבנייה מציג את מתחם הבורסה החדש ברמת גן  כמקרה בוחן להתחדשות אזורי תעשיה ישנים בשימושים מעורבים

גיל מעין - שמאי מקרקעין 12.01.2023

מי מאיתנו אינו מכיר את אזורי התעסוקה הישנים והמוזנחים בערים המרכזיות ביותר בישראל?  הלוא זה הפך להרגל להזניח את האזורים הישנים הללו ולהקים אזורי תעסוקה חדשים בסמוך אליהם. והדוגמאות רבות – אזור המסגר ויד חרוצים בת"א, אזורי התעסוקה הישנים והחדשים בפתח תקוה ובנתניה, אזור התעשיה בחולון, ראשון לציון, בת ים, תלפיות בירושלים ועוד רבים אחרים. היית באחד מהם כאילו היית בכולם. אותה תמונה מדכאת של מבנים מתפוררים, רחובות מוזנחים וערב רב של עסקים ומלאכות שאינם מייצרים מרכז עסקים דינאמי ומושך קהל. 

קבוצת "ולור ביירון נדל"ן" פועלת במתחם הבורסה ברמת גן מאז שנת 2016. המתחם מאופיין במבני מלאכה ותעשייה מיושנים של 4-5 קומות על מגרשים בשטח קרקע של 500-600 מ"ר. בכל בניין השטחים בבעלות 10-15 בעלי נכסים ואף יותר.

בשנת 2021 אושרה תוכנית המתאר רג/1800 המאפשרת כאמור מעלה זכויות בנייה מוגדלות ומעודדת איגום נכסים: למגרשים של מעל 2 דונם – 2000% בנייה ומעל 5 דונם – 3000% בנייה.

כיום אנחנו מקדמים בהתאם לתוכנית זו 12 פרויקטים במקביל במתחם הבורסה, בהיקף מצטבר של מעל 1 מיליון מ"ר לבנייה, ב- 60 בנינים בהם הגענו להסכמות מחייבות עם חלק ניכר מ- 1,500 בעלי הנכסים המחזיקים בהם. במקביל רכשנו נכסים באותם פרויקטים בהם אנחנו פעילים כדי לקדם את ההסכמות, לייצר גמישות ולהגדיל את האטרקטיביות בייזום עבורנו.

פרויקט התחדשות מתחם הבורסה ברמת גן, הינו פרויקט הדגל של חברת ולור ביירון נדל"ן המתמחה בהתחדשות מתחמי תעשייה מיושנים באזורי ביקוש, והפיכתם לקומפלקסים מודרניים ומתקדמים בבנייה לגובה ובעירוב שימושים.

בהתאם לפילוסופיה התכנונית הייחודית של ולור ביירון נדל"ן, המגדלים יתנשאו לגובה של 60-100 קומות, ויאפשרו עיר ורטיקלית במתכונת "עיר ב- 15 דקות" – עבודה, מגורים ופנאי בקומפלקס אחד.

הקומפלקסים יכללו מסחר ושטחים פתוחים בקומות הקרקע, משרדים ותעסוקה במגוון אפשרויות היברידיות, מגורים תומכי תעסוקה, שטחים ציבוריים, מלונאות, פנאי ובילוי. התוכניות נמצאות בימים אלו בהליכי אישור במוסדות התכנון, ולור ביירון נדל"ן צופה שבפרק זמן של שנתיים הפרויקטים יצאו לדרך. 

פרויקט אופייני שלנו במתחם הבורסה הינו של 5 דונם וכולל בנייה של כ- 150 א' מ"ר במגדלים של עד 100 קומות. לצורך השוואה 3 מגדלי עזריאלי יחד כוללים את אותו היקף שטח. כאמור לצורך מימוש הפרוייקט נדרשת הסכמה מלאה של כ- 10 בניניים ובהם עשרות רבות של בעלי נכסים. בשל אי הודאות הכרוכה נכון להיום באישור של 100% מבעלי הנכסים, עסקאות אלו מותנות בהתקיימות תנאים מתלים בלוחות זמנים מוגדרים מראש.

המציאות החדשה הזו מייצרת הזדמנויות שלא היו בעבר. אנחנו מתקשרים בעסקאות קומבינציה מורכבות ושקופות מול בעלי הנכסים. בשל היקף זכויות הבנייה המועצמות מתאפשרת רווחיות גבוהה לפרויקטים המגיעה לכדי 35-45% ליזם. בעלי הנכסים מקבלים שטחים חדשים בבעלותם במגדלים, במכפיל של פי 3 לאחר תשלום מיסים.  עיריית רמת גן מקבלת ארנונה שנתית של כ- 35 מ' ₪ בגין פרוייקט בודד, בנוסף להיטלי השבחה ואגרות בנייה המוערכים בעשרות מליוני ₪ נוספים לכל פרוייקט.

אנחנו מאפשרים פתרונות מימוניים להסדרת התזרים לבעלי הנכסים בשלבי הבנייה ולצורך תשלומי המס. ייצרנו מנגנוני התקשרות מחייבים ייעודיים המגינים על בעלי הנכסים ועל היזם מפני חבויות מס עד לשלבים המתקדמים של העסקה. באמצעות פעילות שטח אינטנסיבית יום יומית לאורך שנים נרקמו יחסי אמון עם בעלי הנכסים וניתנו פתרונות על ידנו לבעיות השונות.

באזורי התעסוקה ובפרט בבורסה ברמת גן אין מתנגדים אידיאולוגיים לתהליך השינוי. לכולם ברור שהתהליך הוא בלתי נמנע ומתבקש ושהעתיד כבר כאן. כתוצאה מההזדמנות הכלכלית שנוצרה במתחם הבורסה ברמת גן, מתאפשר לבעלי הנכסים למקסם את הנכסים שלהם, כך שבמקום שטחים מיושנים למלאכה, הם מקבלים נדל"ן מודרני למסחר ומשרדים. 

הבעיות שיש לפתור הן רבות ומורכבות ונוגעות בעיקר לבעלי הנכסים העושים בהם שימוש עצמי להבדיל מהמשקיעים. לאותם בעלי נכסים ישנן יחידות פרנסה המקיימות אותם שנים, נכסים בעלי מוניטין, תעשיות שיש להעביר למיקומים חדשים ועוד שלל אתגרים.

מתחם הבורסה ברמת גן נמצא באזור זמן של שינוי פרדיגמה. אישור תוכנית המתאר ויצירת מציאות כלכלית חדשה, מאפשרת לפתור את בעיית כשל השוק של חוסר ניצול נדל"ן באזורי ביקוש במתחמי התעסוקה הישנים. 

לסיכום – עולם ההתחדשות העירונית באזורי התעסוקה בישראל נמצא בעמדת שינוי. תהליך דומה חל גם בתחום ההתחדשות העירונית למגורים לפני כ- 15-20 שנה. כולם מבינים כיום את הצורך אולם ההתנעה קשה והמכשולים מרובים. בעוד מספר שנים לא רבות מיטב החברות היזמיות יעסקו בתחום זה. אם אנחנו רוצים לשמור על השטחים הפתוחים בישראל, לייצר עירוניות טובה יותר, להיות מוכנים לצרכי התעסוקה העתידיים לצד מענה לבעיית הדיור (גם אם חלקי), הדרך היא שינוי פרדיגמה כאמור.

לא תהייה הזדמנות שנייה, שכן לאחר שמבנים חדשים מוקמים ונקבעת מציאות, קשה מאד לשנותה. אזורי תעסוקה שלא ישכילו לגדול לגובה, להיות נדיבים בזכויות הבנייה ולשלב באופן מושכל שימושים מעורבים, יישארו מרחוק עוד שנים רבות.

הכותב הוא גיל מעין – שמאי מקרקעין, הינו שותף וסמנכ"ל הפיתוח העסקי – קב' ולור ביירון נדל"ן, המתמחה בהתחדשות מתחמי תעשיה ותיקים בבנייה לגובה ובשימושים מעורבים

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות