על כל האגפים חלה חובת זהירות באשר לתחזוקה שוטפת ברכוש המשותף – פסיקה חדשה ומעניינת לסוגייה עקרונית // פרשנות משפטית
פסק דין שניתן לאחרונה ע" כבוד השופטת, דלית ורד מבית המשפט השלום בת"א- יפו עסק בשאלה עקרונית – הסדרת אחריות נזיקית של בעל נכס או הנציגות בבית המשותף מורכב לנזקי נזילת מים.
אודות המקרה
נשוא הסכסוך הוא בית משותף בת"א המורכב מארבעה אגפים , לכל אגף נציגות נפרדת, כן קיימת נציגות על של ארבעת האגפים, הבית רשום בלשכת רישום מקרקעין , נרשם גם תקנון מוסכם בכל הקשור לניהול אחזקת הבית המשותף.
בשלב ראשון הגישה התובעת, המתחזקת את אגף 1 – מבנה בן 3 קומות, תביעה נגד נתבעת, המנהלת את ענייני אגף 2 בלבד לתשלום בסך 8,775 שקל וכן למתן צו שיורה לנתבעת לתקן נזילת מים, שמקורה בחלק מפלס עליון, השייך לנתבעת מאגף מס' 2, וגרמה נטען לנזקים בשטח המסחרי. לאור חוות דעת של מומחה, שמונה מטעם בית המשפט, הוגש כתב תביעה שכלל גם יתר האגפים בבית המשותף 3 ו-4. סכום תביעה תוקן ועמד על סך 102,082 שקל .
התובעת ונתבעת מס 1 לא חלקו על חוות הדעת של המומחה. הנתבעת מס 1 אף הסכימה לשאת ברבע מעלויות התיקון כפי שפורטו בחוות הדעת, כנגד הצעת המחיר הטובה ביותר. כן, ביקשו לחייב את כל אגפי הנציגויות באופן שווה בעלות חוות הדעת המומחה ועלות מאתר הנזילות. הנתבעות מס 2 ו-3 אשר הצטרפו לכתב התביעה בשלב מאוחר יותר, חלקו על ממצאי חוות הדעת והסכום.
הכרעת בית המשפט
שופטת בית המשפט שלום – יפו, דלית ורד, פסקה כי יש לקבל את התביעה, ונימקה כי חוות דעתו של מומחה בית משפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט , אך ההלכה היא כי לאחר שהוגשה חוות דעת המקצועית, בית המשפט ייטה לאמצה, בהיעדר סיבה עקרונית שתביא לדחיית חוות הדעת.
בית המשפט הדגיש בפסק הדין כי הוא בחן את חוות הדעת, וניכר כי קביעת המומחה מבוססת וניתנה באופן מקיף מקצועי לאחר הבדיקות שנערכו. מאחר וחוות דעת לא נסתרה יש להסתמך עליה.
בעניין שאלת האחריות, בית המשפט פסק והדגיש כי אחריותן של נתבעות 2-3 נשענת על פקודת הנזיקין ועוולת הרשלנות, תוך היפוך נטל ההוכחה. במקרה הנדון, נזקי נזילת מים נכללים בהגדרת "דבר נמלט" בהגדרה סעיף 38 לפקודת הנזיקין, המסדירה את אחריות של בעל הנכס לנזק, שנגרם ע"י דבר מזיק כלשהו, כמו נזילת מים "ונמלט" מנכסו.
תובע שמוכיח שניזוק מדבר שנמלט מתחומו של הנתבע, מעביר את נטל ההוכחה לנתבע, שאכן הוא דאג בחובת זהירות לתחזוקה נאותה של תשתית צנרת המים, ולא התרשל וגרם נזק לשאר הבעלים בנכס. אכן, שורה של פסיקות הכירו בתחולת סעיף 38 לפקודת הנזיקין.
בית המשפט ציין בשולי פסק הדין כי לא הצליחו נתבעות 2-ו-3 לסתור את החזקה הקבועה בפקודת הנזיקין. והמסקנה של בית המשפט כי נתבעות 2-3 התרשלו והן חבות בנזק שנגרם לתובעת. ועל כל 4 האגפים חלה חובת זהירות באשר לתחזוקה שוטפת ברכוש המשותף.
התביעה התקבלה ועלות התיקונים והמפקח יתחלקו בשווה בין ארבעת אגפי הבניין, כל אחת מהנתבעות 2-3 יישאו בהוצאות התובעות בסך 12,000 שקל בנוסף לעלוות המומחה ששילמה התובעת לבדה.
לסיכום
לנציגות הבית המשותף חלה חובה לתחזוקה ותקינות הרכוש המשותף ולבצע תיקונים הדרושים כדי למנוע נזק ברכוש המשותף או לאחד הנכסים בבית המשותף. בעל דירה רשאי לתבוע ולפנות למפקח על רישום מקרקעין כי שיורה על תיקון והסרת המפגע. והיה אם בעל הדירה שילם מכיסו את עלות התיקון הדחוף הוא רשאי לתבוע החזר.
*הכותב עו"ד שחר לוינזון, הינו שותף בכיר במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין, המתמחים במקרקעין ובתים משותפים
*אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית מכל סוג שהוא
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
