דן קושניר // צילום: שירה לוי
דן קושניר // צילום: שירה לוי

כיצד תגיעו מוכנים ליום המימוש של פרויקט התחדשות עירונית?

מימוש פרויקט להתחדשות עירונית דורש היערכות ותיאום מלא של מספר גורמים: תכנוני וסטטוטורי, משפטי ופיננסי, שמאי ובעיקר היערכות חברתית קהילתית – איך עושים את זה? // דעה

דן קושניר 11.07.2021

במתחמי התחדשות עירונית שעומדים לקראת שלב התממשות הפרויקט, מאות משפחות צפויות לפנות את דירותיהם לדירות זמניות לתקופת הבניה. במיוחד בשלב זה, המעקב והניהול החברתי דורש ליווי אישי של כל אחד ואחת מבעלי הדירות על מנת להסיר חסמים, ומעבר לקשיים הסנטימנטליים, לעמוד באתגרים שבעלי הדירות נתקלים בתהליך הפינוי.  תהליך זה מתחיל כשנה לפני הפינוי וממשיך תקופה נוספת גם לאחר שכל בעלי הדירות השלימו את הפינוי הדירות הישנות ועברו לדירות הזמניות. 

שלב התממשות הפרויקט,  דורש היערכות ותיאום מלא של מספר גורמים. תכנוני וסטטוטורי, משפטי ופיננסי, שמאי ובעיקר היערכות חברתית קהילתית מדויקת יחד עם כל בעלי הדירות במתחם: 

תכנוני וסטטוטורי
עם סיום כל תהליכי אישור הפרויקט מול הוועדות וגורמי החוץ, מתאפשרת הגשת הבקשה להיתר בניה. החברה היזמית, מגישה את הבקשה להיתר הבניה באמצעות עורך הבקשה הראשי, שהוא אדריכל הפרויקט ומקדמת תיאום ותכנון אדריכלי והנדסי בין כל מתכנני ויועצי הפרויקט שכוללים בין היתר מתכנני קונסטרוקציה, חשמל, אינסטלציה, מעליות, בטיחות ועוד. התוכנית המפורטת מאושרת סופית על ידי הוועדה המקומית. היתר הבניה מאפשר לחברה היזמית להתחיל בפועל את הבניה, כאשר במקביל לקבלתו, החברה פועלת מול מחלקות העירייה הרלוונטיות בקבלת כל האישורים הנדרשים לתיאום ההריסה. 

לעתים, בפרויקטים גדולים הכוללים מספר מפלסי מרתפים, מתאפשר פיצול ההיתר לשניים.
היתר המאפשר חפירה, דיפון והגעה על למפלס הקרקע וזאת על מנת לחסוך בלוחות זמנים ושניתן יהיה להתחיל לבצע את הריסת המבנים הישנים. והיתר מלא לשאר הבניין. תוך כדי העבודות על המרתפים, החברה היזמית משלימה את כל דרישות הוועדה שנותרו על מנת לקבל את ההיתר המלא ומשלמת את כל האגרות והיטלי הבניה ובכך חוסכת זמן יקר. 

ברמה המשפטית והפיננסית החברה יחד עם עורכי הדין שמייצגים את הצדדים מוציאה לפועל את סעיפי ההסכם העוסקים במעטפת הבטוחות של בעלי הדירות. טרם הפינוי בפועל, בעלי הדירות מקבלים סט ערבויות שכוללים בדרך כלל ערבות חוק מכר בנקאית בשווי הדירה החדשה וערבויות נוספות כגון ערבות שכירות, ערבות רישום הדירה החדשה בטאבו וערבות מיסים. לצורך כך, החברה פועלת להשלמת מסמכים רבים לצורך סגירת הליווי הבנקאי, שהרי תנאי לפינוי הדירות הוא העמדת הערבויות בשווי הדירות החדשות. תהליך זה נעשה על ידי התכנסות של בעלי הדירות אשר נקראים לחתום על הסכמי הליווי. זהו הסכם משולש עליו מלבד בעלי הדירות חותמת החברה והבנק המלווה. 

לקראת הפינוי, השמאי שמלווה את הבעלים, ממלא תפקיד חשוב בהגיעו לכל דירה ודירה לצורך שיערוך שומת דמי השכירות שאותם אמורים בעלי הדירות לקבל על מנת לשכור דירות זמניות עד שבניין החדש יהיה מוכן. השומה נקבעת בין היתר על ידי ניקוד הדירות הקיימות על מנת לשמור על עיקרון השוויוניות של המצב הקיים בין בעלי הדירות לבין עצמם, מיקום הדירות בבניין, הכיוון שלהם ומצב הדירה טרם הפינוי. הניקוד הסופי של כל קבוצת דירות, ושל כל דירה קיימת מאפשר לבעלי הדירות לבחור את הדירות החדשות עפ"י סדר בחירה מתוך "פול" דירות שהיזם מעמיד לבעלי הדירות בבניינים החדשים. 

ההיערכות החברתית מול בעלי הדירות היא החשובה ביותר. הם אלו שאמורים בסופו של יום לפנות את דירותיהם. על בעלי הדירות למסור את הדירות שהם ריקות מכל המיטלטלין. אחד הקשיים של בעלי הדירות ואנו רואים זאת בעיקר אצל בעלי הדירות בני הגיל השלישי ואלו עם מחסום השפה, הוא נושא ניתוקי המונים, סגירת החשבונות וההתנהלות מול אגפי העירייה השונים. על בעלי הדירות לכסות חובות קיימים ועתידיים עד ליום הפינוי של מחלקת הארנונה, לשלם את חשבון המים ולבצע הזמנה של ניתוק המונה, כמו גם הזמנה ניתוק מונה החשמל והגז וכמובן להסדיר את תשלומי הוועד.

חשוב לומר שחברתנו משתפת פעולה עם כל המחלקות הרלוונטיות ועם המנהלות העירוניות. לדוגמא בעיר בת ים, בה חברתנו ליוותה ומלווה פינויים של מספר פרויקטים, ישנו הליך סדור ומפורט לניתוק באופן מקוון. אנו מסייעים לאוכלוסיית האזרחים הוותיקים עם מענה והדרכה ומצטרפים אליהם באופן אישי על מנת להקל עליהם את התהליך. 

לקראת מועד הפינוי יש לדעת בדיוק מי מבעלי הדירות מתגורר בדירות ומי משכיר את דירתו וזאת שתקופת הפינוי שאורכת בדרך כלל כשלשה חודשים תסתיים כשכל בעלי הדירות מסרו את דירותיהם ומצאו דירות זמניות. בנוסף, חייב להיות תיאום במועדי הפינוי מול חברות ההובלה כדי לא לגרום "לפקק" בבניין ולאפשר מעברים קלים ולא תקלות מיוחדות. 

לסיכום, ניהול קשרי הקהילה וייצוג החברות היזמיות מול בעלי הדירות מסייע בחסכון משמעותי בלוחות זמנים ויותר מהכול מייצר שקיפות, העברת מידע בזמן אמת וניהול נכון של התהליך שבסופו מגיע טקס ההריסה המרגש ותחילת הבניה המיוחלת.

*הכותב, דן קושניר, הינו בעלים ומנכ"ל של משרד "דן קושניר התחדשות עירונית", המתמחה בליווי וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות