העירייה דרשה מעל חצי מיליון שקל השבחה מבעל נכס. השמאי ערן ירקוני קיצץ את ההשבחה, וקבע: "בניית תוספת על בניין קיים יוצרת דירות נחותות"
שמאי מכריע קיצץ השבחה שהטילה עיריית תל אביב על בעל נכס, בגין אישור תכנית הרבעים, ביותר מ-50 אחוזים – ממעל חצי מיליון שקל, לשתי חלופות, האחת של כ-150 אלף שקל (הפחתה של 70 אחוז), והשנייה של 264 אלף שקל (הפחתה של 50 אחוז).
בחוות הדעת של השמאי, ערן ירקוני, נכתב כי התכנית, המאפשרת חיזוק ותוספות בנייה, אינה מעלימה את הליקויים התכנוניים בבניין, ולמעשה מאפשרת בניית דירות שהן נחותות יותר בהשוואה לבינוי בתכנית של הריסה ובנייה מחדש.
תכנית רובע 3 (תכנית תא3616/א) היא חלופת תמ"א 38 החלה על רובע 3 במרכז תל אביב. מדובר בתכנית התחדשות לרובע, ובין השאר היא קובעת זכויות בנייה והוראות בנייה לתוספות לבניינים קיימים. הוועדה המקומית שלחה דרישה לתשלום השבחה לבעל דירה ברחוב נורדאו שברובע, לאחר שהעביר את זכויות בנכס, במהלך שמוגד כמימוש זכויות.
הוועדה המקומית שלחה לבעל הנכס שומת השבחה על סך 533,851 שקל. על פי עמדת הוועדה המקומית, ההשבחה בגין אישור תכנית תא3616/א' נובעת מתוספת זכויות בניה ויח"ד חדשות לבניין, במסגרת חיזוקו כנגד רעידות אדמה. עוד טענה הוועדה המקומית כי מבין החלופות שמציעה התכנית, חיזוק ותוספת בניה על הבניין הקיים או הריסה ובניה מחדש, נמצא כי השימוש היעיל והטוב הינו חיזוק ותוספת בניה על הקיים. הוועדה המקומית הפחיתה בתחשיב 328,000 שקל בגין עלויות התאמה עבור תוספת של 164 מ"ר, המחושבות על פי עלויות של 2,000 שקל למ"ר.
על פי שומת העירייה, שווי תוספת הבנייה, לאחר הפחתות, הוא כ-4.2 מיליון שקל, וההשבחה שחלה על בעל הנכס, שהוא אחד מ-8 בעלי דירות בבניין, היא 533,851 שקל.
בעל הנכס, מצדו, טען כי אין כלל השבחה בעקבות אישור התכנית, מכיוון שהיא אינה מוסיפה על תמ"א 38, שבמסגרתה ניתן היה לבנות תוספת של 2 קומות ועוד קומת גג חלקית, אלא מאפשרת רק תוספת של קומה שלמה ועוד קומת גג חלקית. עוד נטען, הדייר טען כי עלות עבודות חיזוק, השיפוץ ותוספות הבניה היא כ-14.3 מיליון שקל, ואין כל כדאיות להתחדשות עירונית בנכס בגלל מאפייניו, והתוספת שהתכנית מתירה לא מוסיפה לכדאיות ההתחדשות.
הוועדה המקומית השיבה לטענה זו, כי תנאי הכרחי למימוש זכויות בניה מכח תמ"א 38 הינו מתן הוכחה כי הבניין הנדון נדרש לחיזוק מפני רעידות אדמה ולא עומד בתקן הישראלי. בבניין הנדון, טענה העירייה, לא הוכח כלל כי חיזוקו נדרש כך שלו רק בגלל סיבה זו לא ניתן להתחשב בזכויות בניה מכח תמ"א 38.
לאחר כתיבת השומה, ביקשה הוועדה המקומית לבצע תיקון בגובה ההפחתה, בסך 328 אלף שקך. לטענתה, בבדיקה שמאית מחודשת עולה כי עלויות ההתאמה הן 373 שקל למ"ר, ומכאן שעלות ההתאמה לנכס היא 61,172 שקל בלבד. עוד טענה העירייה בתגובה לטענות הדייר כי מהכרעות של שמאים עולה כי תכנית רובע 3 תרמה להעלאת ערך הנכסים בשיעור של עד 7,000 שקל למ"ר.
הדיון בערעור של הדייר נערך בצלה של פסיקת בית המשפט המחוזי שביטל את היטלי ההשבחה שדרשה עיריית תל אביב בגין חלופת תמ"א 38 ברובע 3 בעיר (תכנית רובע 3), וקבע כי יש להביא בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה את עליית הערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38. השמאי ירקוני ציין בחוות דעתו כי פסק הדין עשוי להתהפך בערעור, ועל רקע זה הוא הכין שתי שומות – האחת, שמתחשבת בתמ"א 38, והשנייה ללא התחשבות בתמ"א, אלא בתכנית רובע 3 בלבד.
ירקוני התייחס לשתי גישות בשמאות – האחת, שבה דבקים שמאי הוועדה המקומית, שלפיה יש לבחון את ההשבחה בהתאם לתורת התועלת, זאת נוכח הליכי התכנון והאישור הארוכים של תכנית רובע 3, אשר גרמו לגילום הציפיות לאישור התכנית במחירי עסקאות המכר. לעומתם, שמאים אחרים, ביניהם בא כוחו של בעל הנכס, יש להוכיח עליית ערך במקרקעין באמצעות נתונים אמפיריים, בגישת ההשוואה הישירה. ירקוני ציין כי מבחינתו גישה זו היא הנכונה, אך הוסיף כי קיים קושי להוכיח ברמת מהימנות גבוהה קשר ישיר בין אישור התכנית לבין עליית שווי המקרקעין. מסיבה זו הוא קבע כי במצב עניינים כזה, בו לא ניתן להוכיח קשר סיבתי בין אישור תכנית לעליית שווי מקרקעין – הוא פועל בגישה שלפיה תוספת זכויות בניה מעלה בהכרח את שוויו של הנכס, כאשר יש לבחון תוספת שווי זו בכלים שמאיים. ירקוני בחן את טענת בעל הנכס שלפיה תכנית רובע 3 הפחיתה את זכויות הבנייה בהשוואה לתמ"א 38, וקבע כי למעשה גם לפני אישור תכנית רובע 3 הוועדה המקומית לא אישרה תוספת של 2.5 קומות, אלא רק קומה וחצי.
ירקוני התייחס לבקשת הוועדה המקומית לתקן את ההפחתה בשומת ההשבחה ל-61,172 שקל בלבד, ודחה אותה תוך שהוא מבקר את העירייה, וקובע כי בניית תוספת של בניין ישן אינה מעלימה את הפגמים התכנוניים הקיימים במבנה.
שמאי העירייה טענו כי מחוות דעת הנדסית שנערכה למספר מבנים ברובע 3, עולה כי עלויות ההתאמה לבנייה של חדש על ישן לעומת בנייה חדשה מסתכמות בכ-373 שקל למ"ר, ולכן הם ביקשו להקטין את סכום ההפחתה. "איני מקבל את טיעון שמאי המשיבה כי יש להביא בחשבון עלויות התאמה בגובה של 373 שקל", הוא כתב בהחלטתו. "כאשר עסקינן בסוגיית תוספת בניה חדשה על בניין קיים יש להביא בחשבון כי מעבר לעלויות ההתאמה גרידא, הפחתים הפיזיים והתכנוניים של הבניין אינם נעלמים ועל כן הדירות החדשות בבניין מהוות מוצר נחות מדירות בבניין חדש ללא פחתים אלו, וזאת ללא קשר לעלויות החיזוק להן נדרש הבניין. לפיכך, אני סבור כי עלויות אלו מסתכמות בכ-2,000 שקל למ"ר, כפי שקבעתי בהכרעות קודמות שלי ברובע 3 ואין בחוות הדעת ההנדסית, אשר בכל הכבוד הינה חוות דעת מטעם המשיבה, בכדי לשנות את עמדתי".
ירקוני ביקר בחריפות את שינוי עמדתה של העירייה בנוגע להפחתות בשומת ההשבחה, וזאת על בסיס חוות דעת אחת: "שינוי כה דרסטי בהפחתת עלויות ההתאמה, משיעור של 20% לשיעור של 1.5%, ועל סמך חוות דעת בודדת שהזמינה המשיבה, אינו מקובל עליי, קל וחומר כאשר הפחתה של 2,000 שקל למ"ר כבר בוצעה בשומת ההשבחה המקורית של המשיבה ועתה מצפה המשיבה כי השמאי המכריע יוציא את הערמונים מהאש עבורה ויחייב בהיטל השבחה גבוה בסך ניכר מכפי שהמשיבה עצמה חייבה את המבקשת".
כאמור, ירקוני הציג שתי חלופות שמאיות, אחת שמתחשבת בהשפעת תמ"א 38, כפי שעולה מפסיקת בית המשפט המחוזי (גישה שירקוני עצמו ציין כי הוא תומך בה), והשנייה ללא התחשבות בתמ"א 38, במקרה שבו פסק הדין יבוטל בערעור.
בחלופה הראשונה, המתחשבת בזכויות מתוקף תמ"א 38, ההשבחה היא 149,400 שקל – והיטל ההשבחה, בשיעור של 50 אחוז הוא 74,700 שקל. מדובר בסכום שמבטא הפחתה של 72 אחוזים מגובה ההשבחה שקבעה העירייה. במקרה שבו אין התחשבות בתמ"א 38, ההשבחה היא 264,200 שקל, והיטל ההשבחה, בגובה של 50 אחוז, הוא 264,200 שקל – הפחתה של מעט יותר מ-50 אחוזים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
