עו"ד הדר בדש בלומשטיין // צילום:: מיכל קושרוב

נתניה: שמאי מכריע נדרש לבחון שנית את שווי המקרקעין בתמ"א 38

ועדת ערר השיבה לבחינה נוספת אצל השמאי המכריע את שווים המיטבי של המקרקעין בפרויקט תמ"א 38. עו"ד הדר בדש בלומשטיין: "קבלת טענת העוררת מביאה למצב בו מכירים בשווי הדירות הבנויות במצב הקודם, דבר קרדינלי ומהותי שיש בו כדי לאפס או לאיין את ההשבחה לחלוטין"

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בראשות עו"ד איל תיאודור שרון, דנה לאחרונה בערר שהוגש על ידי חברת בן דוד הרצל יזמות ופיתוח בע"מ כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, בגין שומה מכרעת שניתנה בפרויקט תמ"א 38, וקבע כי נדרש להשיב את ההליך לבחינה חוזרת של השמאי המכריע, לצורך בחינת שווים המיטבי של המקרקעין במצב התכנוני הקודם ביחס למצב התכנוני החדש.

מההחלטה עולה כי השומה נערכה לאחר מימוש זכויות במקרקעין, במסגרת אישור בקשת העוררת להיתר בנייה והקלות לפרויקט תמ"א 38, כאשר מהשומה המכרעת עולה כי על פי בקשת העוררת אושרה הריסת שני בתים משותפים הכוללים 24 יח"ד והקמת בניין בן 9 קומות עם 60 יח"ד חדשות.

"סלע המחלוקת בין הצדדים מתמקד במדרגת המס האחרונה, וליתר דיוק באופן הערכת שווי המקרקעין במצבם התכנוני הקודם, ערב אישור הבקשה להיתר והקניית הזכויות שעל פיה מכוח תמ"א 38 וההקלות השונות", כך הובהר בהחלטה, שם צויין עוד כי: " בתשובתה לערר לא כפרה הוועדה המקומית בטענת העוררת, לפיה במסגרת השומה המכרעת נדרש היה לבחון את שווי השוק של המקרקעין במצבם הקודם תחת הנחה של שימוש מיטבי. שווי זה יכול היה לנבוע, עקרונית, מהותרת המבנים הוותיקים שהיו קיימים במקרקעין ערב אישור הבקשה להיתר על עומדם, ויכול היה שיכלול את סתירתם והקמת אחרים תחתם, כפי הנראה תוך מיצוי זכויות בניה מוקנות נוספות מכוח תכניות מקומיות תקפות.

"אומנם, הוועדה המקומית הדגישה כי המבנים הוותיקים אשר ניצבו במקרקעין עוד מראשית שנות ה-60 של המאה הקודמת מטו לנפול, וממילא לשיטתה לא תרמו כהוא זה לשווי זכויות העוררת (ההיפך הוא נכון) ובכל זאת, במישור העיוני-עקרוני הסכימה הוועדה המקומית עוד במהלך הדיון לפנינו, כי הנושא לעיצומו לא נבחן די צורכו בשומה המכרעת, ומכאן ולנוכח הערר שהוגש נדרש להשיב את התיק אל כבוד השמאי המכריע, על מנת שיבחן בחוזר את הצורך ככל שקיים בתיקון השומה".

בסופו של דבר קבעה ועדת ערר כי ההליך ישוב לבחינה חוזרת: "לאחר שהעמקנו בטענות הצדדים בכתב ובעל פה, באנו לכלל דעה כי במישור העקרוני אכן צודקת העוררת ונדרש להשיב את ההליך לבחינה נוספת אצל כבוד השמאי המכריע, על מנת שיבחן את שווים המיטבי של המקרקעין במצבם התכנוני הקודם במדרגת המס האחרונה, ביחס לשווים במצב התכנוני החדש בעקבות אישור הבקשה להיתר. בחינה שכזו לא בוצעה בשומה המכרעת הנוכחית, אשר הניחה מראש וכמובן מאליו, כי לאחר אישור הבקשה להיתר והקניית הזכויות שמכוח התמ"א ומכוח ההקלות השונות האמיר שווי הקרקע. לצד זאת וכאמור בהתייחסות הוועדה המקומית, אף לטעמנו אומדן השווי במצב התכנוני הקודם מחייב לנטרל השפעות ככל שחלו לאחר כניסתה לתוקף של תמ"א 38". יחד עם זאת הוועדה לא קיבלה את נימוק העוררת לעניין מרכיב זכויות הבנייה, וקבעה כי: "אין אנו מקבלים את טענת העוררת לפיה בשומת המקרקעין במצב התכנוני הקודם במדרגת המס האחרונה, נדרש להביא בחשבון "מרכיב זכויות בניה תמ"א 38".

עו"ד הדר בדש בלומשטיין, אשר ייצגה את העוררת, מסרה כי: "ועדת הערר נדרשה לשאלה בעניין אופן חישוב היטל השבחה בעקבות מימוש פרויקט מכח תמ"א 38 תיקון 3 א' במסלול של הריסה ובניה מחדש. העוררת, הגישה ערר על שומה מכרעת בה לטענתה התעלם השמאי המכריע משווין של 24 דירות בנויות בשטח ממוצע של כ-100 מ"ר כל אחת, בתחום המקרקעין. טענה מהותית זו נטענה בהליך בפני השמאי המכריע על ידי שמאי המקרקעין מטעם העוררת, מר ליאור יוסף בדש. קבלת טענת העוררת מביאה למצב בו מכירים בשווי הדירות הבנויות במצב הקודם, דבר קרדינלי ומהותי שיש בו כדי לאפס או לאיין את ההשבחה לחלוטין".