האם תשלמו יותר ארנונה בעקבות שיטת החישוב החדשה בהיתרי הבנייה?

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה לאחרונה כי במסגרת בקשות להיתרי בניה תבוטל החובה להפריד בין שטח עיקרי לשטחי שירות. כמו כן, הוחלט כי התיקון יחול באופן רטרואקטיבי גם על תוכניות קיימות ויאפשר הגשת היתרי בנייה הכוללים נתוני חישוב של שטח הבנייה הכולל בלבד.  

על פי מינהל התכנון, הדרישה להבחין בין שטח עיקרי לשטח שירות יצרה סרבול משמעותי בהליכי הרישוי, שכן כל תוכנית בנייה נדרשה לכלול חלוקה מדויקת בין השטחים העיקריים (למשל, מגורים, מסחר ומבני ציבור) לבין שטחי השירות (כגון חניות, מחסנים, ממ"דים, לובאים ובליטות עיצוביות). כעת, במקום להתמקד בהפרדה פנימית, ייבחן המבנה בכללותו, מהלך שצפוי לייעל את תהליך אישור ההיתרים ולצמצם מחלוקות משפטיות בנושא.

להחלטה כאמור עשויה להיות השלכה על חיובי הארנונה שיושתו על המחזיקים בנכסים בבניינים שייבנו בהתאם להיתרי בניה ללא הפרדה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות. 

שכן ככלל, רשויות מטילות חיובי הארנונה על בניינים חדשים, על בסיס נתוני המדידה שבבקשות להיתרי הבניה וזאת בפרט בבניינים חדשים שלא בוצעה בהם מדידה ייחודית לצרכי ארנונה. כידוע, בצווי הארנונה של רשויות מקומיות שונות, קיימות הוראות ביחס לחיוב ארנונה בגין שטחים משותפים בבניין (בין שלמגורים או שלא למגורים). סוגייה זו נכונה ביחס לכל רשות שקיימת בה הוראות של אי חיוב או תעריף נמוך ביחס לשטחים משותפים לרבות שטחים משותפים במרכזים מסחריים וקניונים, שטחים טכניים ועוד. כך למשל לגבי בניינים בתל אביב יפו, קובע צו הארנונה כי שטחים משותפים קומתיים או של הבניין לא יחויבו בארנונה אלא בהתקיים תנאים מסוימים (מחזיק אחד ב-80% ועוד). 

בקשות להיתר בניה שיוגשו מבלי שנעשתה הפרדה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים ובעת שבצו הארנונה של הרשות קיימת הטבה מסוימת לשטחים כאמור, עשויות להביא לכך שהרשות המקומית תקבע חיוב של כל שטחי הבניין ותימנע ממתן ההטבה לשטחי השירות זאת בין אם בשל קושי טכני (העדר פירוט או נתונים), בין בשל מדיניות שתקבע כי ללא הפרדה כאמור אין הרשות מחויבת או בין אם בטעות (כיוון שלא הייתה הפרדה בין השטחים בהיתר הבניה).

לאור האמור, אנו ממליצים לבדוק את חיובי הארנונה של הבניין, על מנת להגיע לתוצאה מיטבית של תשלום מס אמת ולא מעבר לכך. הבדיקה יכול להיעשות לשטחי הבניין כולו או לשטחי המחזיק ולמעשה שתי הבדיקות עשויות להביא לתוצאה של חיוב מופחת. בדיקה כזו, במידת הצורך, יכולה לשלב בתוכה גם מדידה על ידי מודד מוסמך ולאחר מכן פניה לרשות במסגרת השגה בתוך 90 ימים ממועד קבלת דרישת התשלום.

כדאי להיוועץ עם עו"ד מומחה בתחום המיסוי המוניציפאלי על מנת לבדוק את חיובי הארנונה והשטחים, ככל שקיים חשש לחיוב יתר.  

משרדנו זיהה לאחרונה כי רשויות רבות החלו לחייב שטחים משותפים לפי הסיווג העיקרי, בניגוד להוראות צו הארנונה וזאת מכח העקרון של "הטפל הולך אחרי העיקר". אנו סבורים שאין מקום לפרשנות כאמור ושיש להקל את נטל הארנונה כאשר הדין מאפשר זאת.

יש לזכור כי רשויות מקומיות עלולות לנצל כל פרצה על מנת להגדיל את חיובי הארנונה, בפרט לגבי חיובים הכוללים תשלום בגין שטחים משותפים המהווים נטל מס משמעותי במתחמים גדולים כגון בנייני משרדים, קניונים, מרכזים מסחריים וכיו"ב. 

לסיכום, אמנם ההחלטה בדבר ביטול ההפרדה בהיתרי בניה בין שטח עיקרי לשטחי שירות מהווה הקלה בהליכי תכנון ובניה, אך בראייה לעתיד, ההחלטה עשויה ליצור בעיות וחיובי יתר בארנונה.

*כותבת המאמר, עו"ד ליטל מגור, היא שותפה במשרד עוה"ד בן אליעזר ושות' העוסק במיסוי מוניציפאלי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן