לראשונה מזה זמן רב, משרד האוצר מתחיל לדבר על יציבות בענף הנדל"ן והוא מגבה אותה במספרים, המעידים על התאוששות קלה. באוצר מתייחסים לטענות לפיהן אין מעקב על מאפייני הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן": "מאפייני אוכלוסייה זו מתפרסמים באופן רציף"
תמונה: כחלון // צילום: אלעד מלכה
בחודש אוקטובר נרשמה התאוששות מסוימת במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, זאת לאחר הירידה החדה שנרשמה בחודש ספטמבר, כך מדווח היום אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. סך העסקאות בחודש אוקטובר עמד על 8.4 אלף דירות, כולל רכישות מסובסדות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן". בניכוי העסקאות המסובסדות הסתכם מספר העסקאות ב-7.5 אלף דירות, בדומה לממוצע העסקאות בשוק החופשי בחודשים יוני-אוגוסט האחרונים ונמוך בעשרה אחוזים בהשוואה לרבעון הראשון השנה. בהשוואה לאוקטובר אשתקד נרשמה עליה של 33% במספר העסקאות בשוק החופשי, אולם זו מוסברת במידה רבה בעובדה שחג הסוכות חל אשתקד באוקטובר. בממוצע דו-חודשי של חגי תשרי, דהיינו החודשים ספטמבר-אוקטובר, נרשמה יציבות במספר העסקאות, זאת לאחר רצף ירידות מאז פברואר אשתקד, שנקטע רק פעם אחת במהלך תקופה זו (בחודש מאי האחרון, עם עליה ארעית של 3%). בעוד רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת בשיעור חד בחודשיים האחרונים (ספט'-אוק'), נרשמה עליה מתונה ברכישות "דירה יחידה" בשוק החופשי, המתרכזת במספר אזורים.
עליה של 39% במכירות הקבלנים בשוק החופשי
עוד מדווח האוצר כי סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אוקטובר עמד על 2.9 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר אשתקד. מתוך סך מכירות זה, 873 דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לאוקטובר אשתקד נרשמה עליה של 39% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, עם זאת עליה חריגה זו מיוחסת בחלקה הגדול במיעוט היחסי של ימי עבודה באוקטובר אשתקד על רקע חג הסוכות. בסיכום דו-חודשי של חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר) נרשמה עליה מתונה של 5% במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
אזור רחובות רושם עלייה חדה במכירות הקבלנים
פילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים ספטמבר-אוקטובר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מצביע על עליה חדה במכירות באזור רחובות. כך, בעוד שבאזורי הביקוש האחרים במרכז הארץ, למעט ת"א, הוסיפו לרדת מכירות הקבלנים בשיעור חד (בולטת במיוחד ירידה של 25% במכירות אלו באזור ירושלים), באזור רחובות נרשמה עליה של 32%. על פי האוצר, ניתוח הממצאים מלמד כי עליה זו נובעת במידה רבה (מסבירה מחצית משיעור הגידול) במבצע מכירות של אחת החברות, המיועד לזכאי "מחיר למשתכן" בעיר רחובות, המשקף הנחה משמעותית במחיר בהשוואה לדירות בעלות מאפיינים דומים בעיר רחובות (יודגש כי מבצע מכירות זה הינו בשוק החופשי). "בהקשר זה נציין כי בעיר רחובות עצמה התפרסם עד כה רק מכרז אחד בהיקף מצומצם במסגרת "מחיר למשתכן", עובדה שעשויה להסביר ולו באופן חלקי את היענות ציבור הזכאים למבצע המכירות הנ"ל. הסבר נוסף טמון ברמות השכר הגבוהות של רוכשים אלו", אומרים באוצר, "כך, מניתוח שערכנו עולה כי הן השכר הממוצע והן השכר החציוני של ציבור הזכאים שרכש דירה ברחובות במבצע המכירות המוזכר לעיל, גבוהים משמעותית מאלו המאפיינים את הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", בכלל זה אלו שרכשו דירה מסובסדת בעיר ראשון לציון, כאשר פערי השכר הממוצע ביניהם עומדים על 25%. על רקע ניתוח זה, המתבסס על נתונים מנהליים (הן הנתונים אודות הרוכשים והן רמות השכר שלהם) זה המקום לציין כי בניגוד לטענות שהושמעו לאחרונה, לפיהן לכאורה אין מעקב של גופים ממשלתיים על מאפייני הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", אגף הכלכלן הראשי מפרסם ניתוחים של מאפייני אוכלוסייה זו באופן רציף, במסגרת הסקירות התקופתיות על שוק הנדל"ן".
עוד אומרים באוצר כי: "על רקע מבצע המכירות בעיר רחובות, אשר מצא ביטוי כאמור בעליה משמעותית במכירות הקבלנים באזור, לא מן הנמנע כי מבצע מכירות זה שנערך דווקא באזור רחובות, מבטא את הקושי של הקבלנים למכור דירות "במחירי שוק" בפרט באזור זה והצורך לייצר תזרים מזומנים. כפי שצויין בסקירה הרבעונית האחרונה, בניתוח של פרק הזמן בין מועד חתימת החוזה לרכישת דירה חדשה (בשוק החופשי) לבין מועד קבלת הדירה, בולט אזור רחובות עם תקופות המתנה קצרות יחסית לקבלת הדירה, בפרט בולטת באזור זה שכיחות גבוהה יחסית של דירות חדשות עם מסירה מיידית או לכל היותר עם המתנה של עד 3 חודשים. כך, אם ברמה הארצית רק 11% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בשנת 2018 היו עם המתנה של עד 3 חודשים לקבלת הדירה, באזור רחובות מגיע שיעור זה ל-17% מכלל הדירות החדשות שנמכרו. ממצא זה עשוי לרמז על שיעור גבוה יחסית של מלאי לא מכור של דירות שבנייתן הסתיימה באזור רחובות".
באופן כללי, כאשר בוחנים ברמה הארצית את התפלגות פרק הזמן עד לקבלת הדירה, ברכישות של דירות חדשות בשוק החופשי ניתן להבחין בעליה בפרק זמן זה בקצה העליון של ההתפלגות. כך למשל, אם בחודש ינואר השנה, רק 12% מהדירות שנמכרו היו עם תקפת המתנה של למעלה משנתיים, בחודש אוקטובר האחרון עמד משקלן של דירות אלו על 40%. ממצאים אלו עשויים להעיד על גידול במשקלן של מכירות "פריסייל" מסך מכירות הקבלנים.
תזרים הקבלנים הגיע ל- 4.6 מיליארד שקל
עוד עולה מהסקירה כי תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) בחודש אוקטובר הגיע בחודש אוקטובר ל-4.6 מיליארד ₪, רמתו הגבוהה ביותר מאז דצמבר אשתקד ועליה ריאלית של 45% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. עם זאת, בממוצע דו-חודשי של חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר) מצטמצם שיעור גידול זה ל-10%. כרבע מסך תזרים המזומנים של הקבלנים באוקטובר נובע ממכירות "מחיר למשתכן", זאת לעומת שיעור של 13% בלבד באוקטובר אשתקד.
גידול של 5% ברכישות משקיעים או ירידה של 24%?
בחודש אוקטובר נרכשו קרוב ל-1.1 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 5% לעומת אוקטובר אשתקד (במונחים כמותיים זוהי תוספת רכישות של חמישים דירות). עם זאת, בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר), נרשמה ירידה חדה של 24% ברכישות המשקיעים בחודשיים אלו. כשיעור מסך העסקאות נותר משקל רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר על רמה נמוכה של 12.9%, בדומה לרמתו בשלושת החודשים הקודמים ונמוך בארבע נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בשני אזורים בלבד – אזור ב"ש ואזור טבריה, נרשם גידול ברכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אם כי גם בהם מדובר בגידול תוספתי נמוך. באזור ב"ש למשל, בו נרשם גידול של 4% ברכישות המשקיעים בחודשיים אלו, מדובר בתוספת רכישות של עשר דירות בלבד.
מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1.5 אלף דירות, עליה של 23% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. עם זאת, בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) נרשמה ירידה של 7% במכירות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. "סביר להניח כי המשך המגמה של ירידה חדה ברכישת דירות ע"י משקיעים, מסבירה ולו באופן חלקי את הירידה במכירות המשקיעים. זאת לאור העובדה שבאזורים מסוימים מאפייני הדירות המוחזקות ע"י משקיעים אינן עונות על צרכי הזוגות הצעירים ו/או משפרי הדיור", אומרים באוצר.
"מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת גם בחודש אוקטובר, במהלכו נגרעו ממלאי זה כארבע מאות דירות. כפליים מהכמות שנגרעה ממלאי זה באוקטובר אשתקד. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אוקטובר האחרון כ-14 אלף דירות.
עלייה ברכישות זוגות צעירים
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש אוקטובר ב-4.3 אלף דירות. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן", הסתכמו רכישות אלו ב-3.5 אלף דירות, עליה של 46% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בחישוב דו-חודשי (ספטמבר-אוקטובר) מצטמצם גידול זה ל-11%. את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הוביל אזור רחובות (גידול של 36% בחישוב דו-חודשי). מנגד, באזור חיפה ובאזור המרכז הוסיפו לרדת רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודשיים האחרונים.
רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-3 אלף דירות, עליה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לאחר ירידה בשיעור דומה בחודש הקודם. בסיכום דו חודשי של חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר) נותרו ללא שינוי רכישות משפרי הדיור בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת הוסיף לעלות בחודש אוקטובר, כאשר נדרשו למשפרי הדיור כ-15 חודשים בממוצע כדי למכור את דירתם הישנה, זאת לעומת עשרה חודשים בחודש ינואר. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי משך ההמתנה הארוך ביותר בחודש אוקטובר הינו באזור נתניה (17 חודשים) ובאזור נצרת (16 חודשים). מנגד, באזור ת"א נמצא משך ההמתנה הנמוך ביותר, אם כי לא בפער משמעותי בהשוואה לממוצע הארצי (13 חודשים).
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
