יונתן אזר: "נדרשת העדפה מתקנת לאזורי הפריפריה, אחרת הם לנצח ישתרכו בשוליים"

יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מביא איתו עשר שנות ניסיון בתחום. הוא החל את דרכו בקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית וליווי דיירים, המשיך לפיתוח עסקי בהתחדשות עירונית בקבוצת אבני דרך וכיום מרכז את כל פעילות ההתחדשות העירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, שפועלת בתחום הייזום, הבנייה למגורים, פיתוח ותשתיות, התחדשות עירונית ונדל"ן מניב. את החברה הקימו דיין בר ויוסי ברזאני, והיא יוזמת ומקדמת היום פרויקטים בהיקף של כ-12,000 יח"ד בכל רחבי הארץ, כמחציתן בתהליכי התחדשות עירונית.

בראיון אישי לרגל החג, מספר אזר על השלכות המלחמה על היזמים, הרווח היזמי שנשחק והעלייה בעלויות הבנייה. לשאלה האם היזמים מגלים גישה שמרנית יותר כאשר הם ניגשים למכרזים, בעקבות השינויים שחלו בשוק, הוא משיב כי: "קיים הבדל גדול בין יזמים בינוניים-קטנים לבין יזמים גדולים. יזמים בינוניים-קטנים מתמודדים עם קושי בקבלת מימון מהבנקים, החוששים שלא יוכלו לשרת את החוב, עם ריבית גבוהה והם פועלים בסביבה של חוסר ודאות כלכלי, בטחוני ופוליטי, לכן הם נאלצים לחשוב פעמיים לפני שהם ניגשים למכרזים בהם הם נדרשים לשלם לרמ"י ולרשויות המס מיליונים רבים ויתרה מזו, לצאת למסע של כמה שנים אשר סופו אינו ודאי. לעומת זאת, היזמים הגדולים, מטבע הדברים, נגישים יותר למקורות מימון והם מתורגלים יותר בהתמודדות עם בירוקרטיה והליכי תכנון ארוכים, הללו נוקטים משנה זהירות ובעת הזו, מעדיפים לרכוש קרקעות מרוחקות יותר מאזורי הביקוש, במחירים אטרקטיביים יחסית בהנחה שהם יוכלו למכור אותן גם בתקופות של חוסר וודאות".

מה הם האתגרים המרכזיים במלחמה ואיך היזמים מתמודדים איתם?
"ענף הנדל"ן מתמודד מאז פרוץ המלחמה עם אתגר מורכב, שהתעורר עם העלייה בריבית והחריף בעקבות המחסור בעובדים, מה שנותן את אותותיו בשחיקה ברווחיות של חלק מהחברות. 

עליית הריבית והתייקרות המשכנתאות גרמו לרוכשי הדירות ולמשקיעים שהושפעו במיוחד מהריבית הגבוהה לקחת פסק זמן, בציפייה לירידה במחירי הדירות בהמשך. היזמים מצידם כדי 'לעורר את השוק' הגבירו את מבצעי השיווק, והעניקו לרוכשי הדירות הטבות מימון בדחיית תשלומים, כדוגמת 'הלוואות קבלן' וחתימת הסכם בתשלום 10% ממחיר הדירה מראש, והטבות נוספות החל משדרוג מפרט הדירה ועוד, המבצעים שחקו את הרווחיות, אבל בשיעורים קלים.

התמשכות המלחמה אף היא תרמה לכך, החל מהרחקת העובדים הפלסטינים, שגרמה למחסור חריף בכוח האדם; השיבושים שגרמו גיוסי המילואים והשבתת הפעילות באזורי הגבול; והתייקרות חומרי הבנייה, שפגעו בפעילות השוטפת וכתוצאה מכך גרמו בחלק מהפרויקטים לאיחורים בביצוע במיוחד בקרב יזמים שאין להם בבית סיווג קבלני. העיכובים גרמו לדחייה במסירת דירות, ואילצו קבלנים להתמודד עם דרישות לפיצוי". 

במקביל, מוסדות התכנון החלו בצמצום תקניי חנייה, שמקשים למכור דירות.
"לכאורה הפחתת תקן החניה תאפשר להגדיל את הכדאיות הכלכלית להתחדשות עירונית וצפויה להוריד את יוקר הדיור בערים המרכזיות בגוש דן, בשל העלויות הגבוהות להקמת חניה המגולמת במחיר הדירה והעלויות הגבוהות לתפעול ותחזוקת החניה המתווספת לעלויות תשלומי ועד הבית. אולם מאידך, הביקוש והערך של הפרויקטים יפחתו כל עוד מערכת הסעת ההמונים לא פועלת במלואה. היות, והרשויות  לא ערוכות עדיין להצגת פתרונות לנושא החניה כך, שיאפשרו להתאים את הדרשות החדשות למציאות הקיימת – בה עדיין לא מופעלים קווי הרכבת הקלה השונים, האדום וירוק וכן המטרו שנמצא בתחילת הדרך – רוכשי דירות יימנעו לרכוש דירה בפרויקטים ללא חניות". 

מה לדעתך צריך להיות המודל המותאם להתחדשות עירונית בפריפריה, שיאפשר את מימוש הפוטנציאל והצורך?
"ניתוח המצב והכלים הקיימים כיום מציג תמונה לא מעודדת בהקשר של מימוש יעד זה באזורי הפריפריה הגאוגרפית של ישראל. במשך השנים הועלו לא מעט הצעות בדבר הדרכים לממש התחדשות גם של אזורים עירוניים שבהם ערכי הקרקע נמוכים. הצעות אלו כללו, למשל, מענקים ייעודיים, מענקים מקרן התחדשות עירונית, הקצאת מגרשי השלמה, ניוד זכויות וכן שכלול מנגנוני מימון (למשל זיכויי מס), אך בפועל  כלים אלו כמעט שלא יושמו למעט מענקים שניתנו במספר פרויקטים ברחבי הארץ.

לכן מדינת ישראל חייבת ליישם מדיניות של 'העדפה מתקנת', שתתבסס על הקצאת משאבים ייחודיים ותמרוץ יזמים לבנות התחדשות עירונית בפריפריה החל מחקיקה ייעודית, תמרוץ הרשויות לקידום פרויקטים, קביעת אמות מידה ברורים לתמורות לכל הנוגעים בדבר ועד למתן פתרונות יצירתיים שיסייעו להתמודד עם ההתנגדויות שעולות. כדוגמת ייעול התכנון העירוני לתוספת יח"ד על חשבון שטחים ציבוריים וקרקעות מדינה ועוד.

אמנם תחום ההתחדשות העירונית החל כפתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים, אולם המלחמה הוכיחה לכולנו שהמדינה חייבת להקצות משאבים כספיים רבים בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות ומנהל התכנון, על מנת להאיץ את קידום תחום התחדשות עירונית באזורי הפריפריה. בכדי שגם תושבי אזורים אלה יזכו להגנה מיטבית. אחרת לנצח אזורי הפריפריה ישתרכו בשוליים".

כיצד מייצרים פתרונות להמשך בתקופה של חוסר וודאות?
"בתקופות של אי-וודאות בענף הנדל"ן יכולות של גמישות עסקית ויצירתיות הופכות מכריעות וכחלק מכך, חשוב להיות קשובים ולהבין את אתגרי וצרכי השוק.

בתחום התחדשות העירונית, אנו רואים הזדמנות לייצר ערך מוסף דווקא כאשר השוק מתמודד עם אתגרים, הפתרונות שלנו מתמקדים בשלושה עוגנים מרכזיים: הסתכלות ארוכת טווח על הפרויקטים, תוך בחינה מדוקדקת של כדאיות כלכלית; גמישות בתכנון ומימון, המאפשרת התאמה מהירה לשינויי שוק; חיזוק השותפויות עם בעלי דירות, רשויות מקומיות ומשקיעים. דווקא בתקופות של חוסר וודאות, היכולת להציע פתרונות יצירתיים ומותאמים אישית היא המפתח להצלחה בענף הנדל"ן, ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית". 

האם זה הזמן לרכוש דירה?
"בתקופה מורכבת זו, השאלה 'האם זה הזמן לרכוש דירה' אינה פשוטה. למרות המלחמה, הגזירות הכלכליות, הריבית הגבוהה ויוקר המחייה, שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להפגין חוסן. קיימות הזדמנויות לרוכשים מושכלים – מי שמסתכל רחוק, מבצע בדיקות מעמיקות ויודע לנתח את השוק. המפתח הוא תכנון פיננסי מדויק, בחינת חלופות מימון והתאמה אישית לצרכים. אין תשובה אחידה לכולם. הרכישה צריכה להיות מבוססת על ראייה ארוכת טווח, הבנת השוק וליווי של יועצים מקצועיים. בנוסף, מי שרואה בנדל"ן השקעה אסטרטגית – יכול למצוא הזדמנויות משמעותיות גם בתקופות אתגריות."

מה התחזית שלך לשנים הקרובות?
"השנים 2025-2026 צפויות להיות תקופה מאתגרת ומורכבת בענף הנדל"ן. הריבית הגבוהה, יחד עם חוסר וודאות כלכלית המושפעת מהמצב הביטחוני, יוצרים סביבה מורכבת.

במקביל להאטה משמעותית בהתחלות בנייה חדשות מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית רק ילך ויגדל. התחדשות העירונית זה לא רק עניין של שדרוג – זה עניין של הבטחת חיי אדם. כל מבנה שאנו מחזקים, כל תשתית שאנו משדרגים, הוא צעד קדימה בהגנה על הקהילה.

המלחמה הוכיחה שהבטיחות האמיתית של תושבי המדינה נמצאת בליבו של תהליך ההתחדשות העירונית. כ-60% מהמבנים בישראל שנבנו לפני 1980 חשופים לסיכונים קריטיים – החל מחולשה קונסטרוקטיבית וכלה בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה או אירוע ביטחוני. ולכן, ההתחדשות העירונית אינה רק מהלך נדל"ני, אלא מהלך הצלת חיים מתוכנן ומובנה. מדובר בפתרון הנדסי וחברתי שמטרתו להגן על התושבים, לחזק תשתיות, ולהבטיח סביבת מגורים בטוחה יותר.

מעבר לכך, התחדשות עירונית מאפשרת מיצוי פוטנציאל קרקעי בערים הגדולות, חידוש שכונות ותיקות ומתן מענה למחסור בדיור איכותי. מדובר בהזדמנות לחולל שינוי משמעותי – הן ברמה הכלכלית והן ברמה החברתית.

"בענף הנדל"ן, ההתאוששות תתבסס על שלושה עוגנים מרכזיים: התחדשות עירונית כמנוע צמיחה משמעותי; השקעה בפרויקטים לאומיים של דיור ותשתיות; חדשנות טכנולוגית בבנייה וייעול תהליכים. אנחנו לא רק בונים מבנים, אנו בונים עתיד. וההזדמנות הגדולה ביותר שלנו טמונה ביכולת להפוך את המשבר למנוף של צמיחה ותקווה."

מהי חירות עבורך בעת הזו?
"החירות בתקופה זו אינה מובנת מאליה. היא אינה רק מושג מופשט, אלא מהות קיומית שאנו נלחמים עליה. כאשר חטופים מוחזקים בשבי, כאשר משפחות שלמות מתמודדות עם המציאות הקשה, החירות הופכת למאבק יומיומי – להיות חופשי, לחיות בביטחון, לשמור על כבוד האדם.

במלחמה הזו, החירות נמדדת לא רק בגבולות גיאוגרפיים, אלא בכוח הרוח האנושית. היא מתבטאת באחדות, בסולידריות, ביכולת להמשיך ולהאמין למרות הכאב והקושי. כל יום שאנו שומרים על ערכינו, על הומניות, על תקווה – הוא יום של חירות אמיתית.

החירות שלנו היא לא רק החירות מפחד, אלא החירות לחיים בכבוד, החירות לחלום, החירות להמשיך ולבנות את ארץ ישראל גם בצל האתגרים הקשים ביותר."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן