banner
מיכאל בניאן // יחצ
מיכאל בניאן // יחצ

מדריך לדיירים: דגשים לבחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית בתקופת הקורונה

לאילו דברים צריך לשים לב בתקופה הנוכחית, איזה שאלות חשוב לשאול וגם על מה חשוב להקפיד עוד מהרגע הראשון? כל התשובות והדגשים שיסיעו לכם בבחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית

מגדילים 09.12.2020

מאת: עו"ד מיכאל בנאין* 

הקורונה משפיעה על כל תחום בחיינו. בתוך זמן קצר כולם נאלצו להתאקלם למצב החדש – גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. למרות הקיפאון במשק, ענף הבניה הוחרג והוגדר כענף חיוני, ושוק הנדל"ן למגורים מגלה סימני יציבות. בפרויקטים של התחדשות עירונית, בהם הדיירים והיזמים משתפים פעולה במטרה משותפת לקדם את הפרויקט, יש כמה כללים חדשים שיש לשים עליהם דגש בתקופת הקורונה. להלן מספר נקודות שכל בעל דירה וגם בעלי המקצוע כדאי שיהיו מודעים אליהם בנושא. 

  1. לשים לב לטלטלות בענף הבניה ולחוסן הכלכלי של היזם. הקורונה הכלכלית פגעה גם בחברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית. ועל פי נתוני BDI, בחודשים הקרובים יותר מ-500 חברות עלולות למצוא עצמן על סף קריסה. חשוב לבדוק שליזם יש גב כלכלי וחוסן פיננסי, שיאפשר לו להמשיך ולפעול לאורך זמן ולהביא את הפרויקט לסיומו המוצלח. יש לבדוק מי הם בעלי החברה והמשקיעים בה, לבחון מה הניסיון הקודם שלהם בתחום, וגם לבקש מידע אודות פעילות קודמת מול גופים פיננסיים. 
  2. דרוש יזם שיודע לדרוש תשובות מהרשויות גם בזמן סגר. אחת מהשפעות הקורונה היא האטה משמעותית בעבודת גורמי התכנון. יזם שאינו מכיר לעומק את העבודה עם הרשויות ולא מסוגל להשיג בטלפון את הפקידים וגורמי המקצוע גם בזמן סגר, לא יוכל להתמודד עם חוסר הוודאות. הדבר נכון בימי שגרה, ועל אחת כמה וכמה בתקופת משבר. במקביל, יש לבחון את המקצועיות של היזם בפרויקטים קודמים ברשות המקומית גם לפני וגם במהלך הקורונה.   
  3. יכולת התאמה דיגיטלית של המפגשים למגבלות הקורונה. אחת האפליקציות המזוהות ביותר עם משבר הקורונה היא "זום", שהאיצה את שיחות הוידאו במקום מפגשים פרונטליים. דרך זו של פגישות והתכנסויות אומצה גם על ידי יזמים כדי לשמור על קשר ישיר עם הדיירים או בעלי הדירות.  אם בעבר כנסי הדיירים עם היזם היו רבי משתתפים שהפכו ל'הפנינג' של ממש, כיום בעקבות הנחיות משרד הבריאות הדבר לא אפשרי. חשוב לוודא שהיזם מחזיק ביכולת ובגמישות לקיים מפגשי זום או כל פלטפורמה דיגיטלית אחרת. חשוב במיוחד לשים דגש על כך שגם דיירים המתקשים עם הטכנולוגיה, כגון דיירים מבוגרים או אנשים עם מוגבלות, יזכו לתשומת לב הולמת. לחילופין, ישנה גם אפשרות לקיים סדרת מפגשים מצומצמים במקום פתוח (כאשר מזג האוויר נוח) שם ניתן לקיים מפגש פנים אל פנים, בהתאם להנחיות. 
  4. יכולת הצגה מדויקת, תמציתית וברורה של הדברים, גם במפגשים קצרים בקורונה. בעקבות חוסר היכולת לקיים כנסים גדולים עם כלל המשתתפים, ומעבר לפלטפורמות דיגיטליות או סדרת מפגשים מקוצרים, יש לדעת להעביר את המסרים, את התהליכים ובעיקר את השלבים הבאים לביצוע באופן ברור לכולם. על היזם שתבחרו לפרויקט לדעת לחדד את המסר כך שגם כאשר הקשב בשיחת וידאו או פגישה משרדית קצרה מוגבל– כולם ידעו בדיוק מהו סטטוס הפרויקט ומה יש לקדם עד למפגש הבא. במקביל יש לדאוג שהמידע יעבור באותה הצורה לכלל בעלי הדירות כמו גם יתועד כנדרש. 
  5. תכנון הדירה בהתאם לשינוי בצרכים בעקבות בקורונה.  שגרת הקורונה שינתה גם את גם סדרי העדיפויות בתכנון הדירה וגם המרחב הציבורי. לא מן הנמנע שהשפעותיה של המגפה ימשיכו ללוות אותנו עוד שנים קדימה. לדוגמא, המעבר לעבודה מהבית באופן מיידי בקנה מידה רחב דרש ועודנו דורש התאמות. גורמים שונים צופים כי חברות וארגונים יאמצו את העבודה מהבית, לפחות בחלק מהזמן, גם לאחר המגפה, וישלבו מודל היברידי של שילוב עבודה במשרד ומהבית. לכן, התעורר צורך בתכנון מרחב שישמש כחלל עבודה – מעין משרד ביתי. כמו כן, אנשים בוחרים להגדיל את החללים המשותפים שיגבירו את הנוחות של שהיה ממושכת בבית. המפתח לכך מתחיל בתכנון כבר מהתחלה ויש לתת על זה את הדגש בשיחות מול היזם. 
  6. שמירה על מרחבים ירוקים במרחק של פחות מ-500 מטר מהבית.  החשיבות למרחב אורבני, שכולל פארק ירוק במרחק הליכה קצר מהבית הוכיחה את חשיבתה במיוחד בתקופת הקורונה והגבלת התנועה במהלך הסגר. שמירה ופיתוח השטחים הירוקים תרמו רבות לדיירי הבניינים שבאפשרותם היה לצאת לנשום אוויר, לבצע פעילות גופנית ולא פחות חשוב – להוציא את הילדים לשחק בגני השעשועים. חשוב לוודא עם היזם שזו אחת מדרכי הפעולה שלו ואחד הדגשים שהוא שם לעצמו בפרויקטים אותם מבצע. 
  7. הקורונה הזכירה לנו את חשיבות המרפסת – אך חשוב לוודא שהבטחת גודל המרפסות ריאלית ותואמת את מדיניות רשויות התכנון. דייר בפרויקט פינוי בינוי משנה את איכות חייו מקצה לקצה. לרוב פרויקטים אילו מתקיימים בבניינים ישנים וקטנים וללא מרפסות או מרפסות קטנות. בדירות החדשות יש מרפסות כחלק מהתמורות שמציע היזם. אולם, חשוב לא להסתנוור מגודל המרפסת שמציע יזם, ולוודא כי הנתונים ההתחלתיים תואמים את המציאות בתוכנית כמו גם את מדיניות הרשות המקומית.

*עו"ד מיכאל בנאין, מנכ"ל משותף בחברת MYTOWN התחדשות עירונית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות