חוק פינו בינוי | חוק תמ"א 38 | עו"ד זיו גרומן | צילום: סיגל סבן

אחד על מאתיים: תכירו את איש הברזל של ההתחדשות העירונית

הוא מייצג למעלה מ-200 פרויקטים להתחדשות עירונית ברחבי הארץ, קם בארבע לפנות בוקר לאימונים והציב לעצמו את תחרות חצי איש הברזל באוסטריה כיעד הבא. עו"ד זיו גרומן רק בן 40 וכבר כבש את כל הפסגות שסימן לעצמו: "לא היה לי כסף ולא קשרים, היה לי מזל", הוא אומר בראיון בלעדי ל"מגדילים"

כרמלה קופר 09.12.2018

תמונה: עו"ד זיו גרומן // צילום: סיגל סבן

אי שם בשנת 2007 יוצא בגפו עו"ד צעיר חסר קשרים ופרוטה, אל הלא נודע. הוא בוחר ללכת בדרך עצמאית ומחפש את הנישה שלו, זו שבה הוא יוכל להיות הטוב מכולם, זו שתיתן לו את היתרון על פני מאות המתחרים הפועלים בזירה. בסופו של דבר, הוא מחליט לצלול היישר לתוך העולם הלא יציב של ההתחדשות העירונית, שנמצא אז פחות או יותר באזור הדמדומים של הלא נודע. "לא הגעתי ממשפחה עם קשרים או כסף ותחום הנדל"ן תמיד קסם לי", מספר עו"ד זיו גרומן (40), הבעלים של משרד גרומן ושות' חברת עו"ד ומי שמיצב את עצמו כאחד מעורכי הדין הבולטים בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית בארץ, "באותו זמן כל השוק עסק בעיקר בקבוצות רכישה, אולם אני בחרתי ללכת לכיוון של פינוי בינוי ותמ"א 38 שהיו ממש בחיתולים אז".

"היה לי יותר מזל משכל"

מאז הוא רץ דרך ארוכה, תרתי משמע. לצד קריירה, שהביאה אותו לייצג כיום למעלה מ-200 פרויקטים להתחדשות עירונית, הוא גם מנהל אורח חיים ספורטיבי תחרותי, קם בארבע לפנות בוקר לאימונים סיזיפיים לקראת תחרויות מרתון וטריאתלון, וזה ועוד לפני שדיברנו על   משפחה ושלושה ילדים שמחכים לו בבית. במבט לאחור, אומר עו"ד זיו גרומן בכנות, שהחיים פשוט האירו לו פנים: "למען האמת אני סבור שהיה לי הרבה יותר מזל משכל ולימים קבוצות הרכישה דעכו, בין היתר בגלל רגולציה ותחום ההתחדשות העירונית פרץ. כשהחברות הגדולות הבינו שאין עתודות קרקע ושאין ברירה אלא להיכנס לתחום זה אני כבר הייתי די משופשף בתחום, באופן יחסי לאותה תקופה כמובן".

היום, המשרד בבעלותו מעסיק  6 עורכי דין ושני מתמחים ונערך להוסיף לשורותיו עורך דין נוסף. כ- 65% מהפרויקטים של המשרד מייצגים את החברות היזמיות מהגדולות והמובילות בשוק ההתחדשות העירונית, ביניהן קבוצת גבאי, גרופית, קבוצת רייק, קבוצת יושפה, קבוצת רוזיו, אלמי, בוני בניין ועוד. בנוסף, המשרד מלווה לא מעט בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. בין לקוחותיו תמצאו גם גופים ציבוריים ומשקיעים בעסקאות מקרקעין מורכבות וחלק מההתמחויות שהוא חולש עליהן בשגרת המשרד, נוגעות למתן ייעוץ וטיפול משפטי בהסכמי מכר ורכישה, הסכמי קומבינציה, הסכמי מימון מול תאגידים בנקאיים וחוץ בנקאיים וטיפול משפטי בהסכמים בארה"ב.

קפיצה קטנה לאילת בדרך לחצי איש הברזל באוסטריה
לשאלה איך הוא מספיק לרוץ לכל הכיוונים ולכבוש כל פסגה בדרך, הוא עונה: "אני מתאמן כמעט כל יום, הבוקר שלי מתחיל בשעה 4:30 כאשר בשעה 5:30 אני כבר מתחיל אימון שחיה או אופניים או ריצה ובשעה 08:00 אני כבר במשרד אחרי אימון של שעה וחצי. הגעה בשלב מוקדם יחסית למשרד ולאחר פעילות ספורטיבית מאומצת מאפשרת לי להגיע לרמת ריכוז גבוהה וההספק שלי יחסית טוב".

בכל שנה מציב לעצמו גרומן תחרות מטרה אחת ובין לבין "קופץ" לעוד כמה תחרויות, על הדרך. כך למשל, היעד שלו לשנת 2019 הוא לעשות את חצי איש הברזל בזלצבורג אוסטריה בקיץ אבל לא לפני שהוא יסמן וי קטן על היעד הראשון בדרך לשם- תחרות הישראמן באילת, הידועה כאחת מהתחרויות הקשות בעולם.

הצעת חוק "קומה ציבורית" היא הצעה רעה
לא ברור איך, אבל אחרי הכל נשארות לו עוד כמה שעות פנויות, בהן הוא מעביר הרצאות בפני פורומים שונים בנושא התחדשות עירונית ומימון נדל"ן ומשתתף בפאנל מומחים קבוע בתוכנית טלוויזיה העוסקת בנדל"ן. כך למשל, לאחרונה היה עו"ד גרומן מעורכי הדין הבודדים שהסכימו לצאת חוצץ נגד הצעת החוק להקצאת 25% מתוספת הבנייה לשטחי ציבור בפרויקטים של תמ"א 38, שהנוסח שלה תוקן בינתיים לקראת הצבעה בקריאה שניה ושלישית, כפי שנחשף ב"מגדילים".

לדעתו מדובר ב"הצעה רעה": "מטרת ההצעה הייתה לייצר תמריץ לרשויות המקומיות וזאת על ידי מתן מענה לצורך לייצר שטחים ציבוריים ברחבי העיר, בייחוד במקומות שבהם מתווספות יחידות דיור ואולם, ההצעה למעשה תוקעת מקל בגלגלי ההתחדשות העירונית, שכן היא מייצרת מצב בו פרויקטים של תמ"א 38 לא יהיו כדאיים.

"נניח שכיום קיים בניין בת"א בשטח בנוי של 1000 מ"ר, כאשר על פי תכנית תקפה (תב"ע ותמ"א 38) ניתן לבנות חלף הבניין הקיים בניין חדש בשטח בנוי של כ- 2,200 מ"ר. עסקת תמ"א 38 (הריסה ובנייה) בבניין היא במהותה עסקת קומבינציה בין בעלי הדירות לבין היזם באופן שבתמורה למכירת חלק משטח המגרש ליזם מעניק היזם שירותי בנייה לבעלי הדירות על יתרת המגרש שבבעלותם. בתל אביב עסקאות הקומבינציה נעות בתחום של כ- 50% קומבינציה לבעלים, דהיינו על כל 100 מ"ר בנייה -50 מ"ר מיועד לבעלים ו 50 מ"ר מיועד ליזם. במקרה של הבניין המתואר לעיל, 1,100 מ"ר (המהווים מחצית מסך זכויות הבנייה במגרש) ייבנה לבעלים ו – 1,100 מ"ר ייבנה ליזם ו/או לפקודתו.

היה והצעת החוק תאושר, יש להפחית כ- 300 מ"ר לטובת שטחי ציבור [לפי החישוב הבא: (2200-1000)* 25%] ועל כן סך המ"ר שניתן לנצל לטובת בנייה למגורים הנו 1,900 מ"ר [2,200-300]. במקרה של עסקת קומבינציה של 50% (שהיא כאמור עסקת קומבינציה באחוז גבוה לבעלים) ניתן לבנות לבעלים דירות חדשות בשטח כולל של 950 מ"ר, דהיינו שטחים קטנים יותר מהשטחים הקיימים כיום.

יתירה מזאת, כעת בעלי הדירות צריכים לחיות בדירות קטנות מאלה שקיימות להם כיום ועם שטחים ציבוריים (כגון גני ילדים וכיו"ב) אשר עלולים לפגוע באיכות חייהם ולפגוע בערך דירתם".

ניוד זכויות מהפריפריה למרכז הוא לא רעיון שאפשר ליישם
סוגיה נוספת אליה התייחס עו"ד גרומן בשנה החולפת היא ההצעה לנייד זכויות בנייה מהפריפריה למרכז הארץ, לצורך עידוד תמ"א 38 בפריפריה. על כך הוא אומר: "על אף שאני רואה את החשיבות בחיזוק הפריפריה, ההצעה הזו, לצערי, אינה ישימה וזאת ממספר טעמים עיקריים: ראשית, ראשי הערים במרכז הארץ מערימים ממילא קשיים ומעבירים יזמים שבעה מדורי גיהנום בדרך למתן היתרים לפרויקטים המתבצעים בתוך העיר (בין היתר בשל העדר תשתית ו/או שטחי ציבור ראויים המאפשרים לרשות המקומית להכיל את תוספת יחידות הדיור ולהעניק לתושבים שהתווספו שירות ראוי). משכך, קשה לי לראות שאותם ראשי רשויות במרכז יאפשרו בנייה נוספת שעה שהתושבים שלהם עצמם והרשות עצמה אינה יוצאת נשכרת מכך – אך ורק לשם חיזוק הפריפריה. לדעתי, ההצעה תציף התנגדויות נחרצות מצד ראשי הערים במרכז.

שנית, אני מוצא קושי מעשי לממש את הוראות ההצעה. כיצד יחושבו יחסי ההמרה בין מ"ר בדרום או צפון הארץ לבין מ"ר בגוש דן? אם חיזקתי בניין בדימונה כמה מ"ר אקבל ואיפה? אני צופה ויכוחים שמאיים רבים אשר ייצרו סחבת מהותית במימוש פרויקטים, בין היתר בשל העדר כוח אדם מספק מצד הרשויות הרלבנטיות. זאת ועוד, באיזו סמכות ניתן יהא לאשר את ניוד הזכויות? האם בסמכות מחוזית? שאז בסבירות גבוהה אנו תוקעים את הפרויקט לעוד שנים רבות?

שלישית, ממילא אין מספיק עתודות קרקע בגוש דן אשר יכולות להכיל, לדעתי, את תוספות הבנייה שינבעו, ככל שינבעו, מחיזוק הבניינים בפריפריה".

חוק פיצויים עלול לעצור פרויקטים
ביולי האחרון אושר בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק פינוי בינוי (פיצויים) שנועד להסדיר את היחסים שבין יזם לדיירים, מתוך מטרה להגביר את האמון ואת שיתוף הפעולה ביניהם. עיקר התיקון לחוק עוסק באוכלוסייה המבוגרת. עו"ד גרומן מסביר כי הכוונה טובה אולם התוצאה עלולה להיות קצת פחות טובה מכך: "התיקון לחוק נועד לתת פתרונות לאוכלוסייה המבוגרת בקשר להיבטים השונים של פרויקט "פינוי בינוי" ובחובת כינוס כל בעלי הדירות טרם חתימה על ההסכם. התיקון קובע כי בעל דירה שבמועד חתימת הסכם הפינוי בינוי ע"י ראשון הדיירים הינו מעל גיל 75 ומתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני מועד החתימה לא ייחשב כדייר סרבן ולא ניתן יהיה לתבוע אותו בגין כך, אלא אם היזם הציע לו במקום דירת התמורה החדשה את אחת מהחלופות הבאות, לפי שיקול דעתו של היזם:

  • שתי דירות קטנות בבניין החדש
  • דירה קטנה ותוספת מזומן (על מנת לאזן את התמורות המוצעות לכלל הדיירים בבניין).
  • רכישת הדירה הישנה של הדייר על ידי היזם בסכום השווה לדירה חדשה בבניין, פינוי הדייר לדיור מוגן על חשבון היזם או רכישת דירה חדשה עבורו בבניין אחר (באותו שווי כסף).

עוד ובנוסף התיקון לחוק קובע כי במקרה של בעלי דירות שגילם במועד חתימת הסכם הפינוי בינוי הינו מעל גיל 80, היזם יהיה מחויב להציע מימון למגורים בדיור מוגן באמצעות רכישת הדירה הישנה או מימון רכישת דירה חדשה עבור בעל הדירה במקום אחר. כמובן שלבעל הדירה יש את הזכות להחליט שהוא רוצה להישאר בבניין ולקבל שתי דירות קטנות או אחת וכסף מזומן.

ממעוף הציפור אני חייב להודות שמדובר בתיקון חשוב שבא לייצר פתרונות ראויים לציבור המבוגרים וליתן מענה יעיל לקידום והוצאה מן הכוח אל הפועל של פרויקטים רבים. ואולם, יש להבין כי התיקון מייצר הוצאה נוספת משמעותית ליזם והחשש הוא שמקום בו מתחם כלשהו המיועד לפינוי בינוי יכלול מס' לא קטן של בעלי דירות מבוגרים עלול לייצר העדר כדאיות כלכלית ליזם ופועל יוצא מכך – לא יאפשר את מימוש הפרויקט המבורך. לפיכך, לדעתי יש לתקן את החוק ולקבוע כי מקום שבו יוכח כי הצעות כאמור עלולות לייצר פרויקטים לא רווחים יהיו היזמים פטורים מהחובה להציע כאמור לבעלי הדירות המבוגרים".

ובמעבר חד מהריאיון למציאות וללו"ז העמוס, רגע לפני שנפרדים מעו"ד גרומן בתחושה שמדובר בסופרמן, הוא מסביר שלא תמיד אפשר להספיק הכל: "אני משתדל להגיע לארוחות ערב משפחתיות אבל לא תמיד מצליח. כשכולם במיטות אני מתחבר למיילים. את סופי השבוע אני מקדיש כול כולי למשפחה", לא לפני שהוא מספיק לתת עוד אימון בוקר של 3-4 שעות, בקטנה.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות