בלעדי: הוטבה הצעת חוק הקצאת שטחי ציבור: לא יותר מ-20% במקום 25%

תמונה: ח"כ יואב קיש // צילום: פוטו מרסלו

"קומה ציבורית תהיה רק בתוכניות שבהן ניתנו זכויות עודפות", כך קבע יו"ר ועדת הפנים ח"כ יואב קיש, בדיון על פרק ט' של חוק התכנון והבניה, שמטרתו להסדיר הקצאת קומה במבנה מגורים או מסחר לטובת צרכי ציבור, "אם מדובר בזכויות מכוח תמ"א – 2 קומות, לא תהיה שם קומה ציבורית  אלא אם כן אותו מגרש יקבל עוד קומות".

הדברים נאמרו בדיון שהתקיים בוועדת הפנים של הכנסת השבוע, אשר דנה בנוסח החדש לתיקון חוק תכנון ובניה, שמחייב יזמים, בנוסח המקורי שעבר בקריאה ראשונה בתחילת החודש, להקצות עד 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית, לטובת שטחי ציבור. במהלך הדיון אמר בני ארביב, מהלשכה המשפטית של מינהל התכנון כי: "הוועדות המקומיות לא יקדמו בכלל תוכניות של תמ"א 38. המחסור בגני ילדים הוא אמיתי. אם החוק לא יאפשר קומה ציבורית, לא יתנו היתרים".

יו"ר הוועדה קיבל את הערת עו"ד אהוד נדב מהתאחדות בוני הארץ, לפיה לא ייתכן שהבעלות על הקומה הציבורית תעבור לרשות המקומית בטרם זו שילמה ליזם מחצית מעלות הקמת המעטפת של אותה קומה: "בסוף צריך לשלם. היזם לא צריך לתת בעלות בלי ששולם. בלי שמשלמים הבעלות לא תעבור. אם תהיה מחלוקת בין הצדדים על גובה התשלום, הרשות המקומית תשלם תחת מחאה. ערעור לא מעכב מסירה. משלמים והולכים להליך משפטי".

בשלב מסוים בדיון, אמר יו"ר הוועדה, יואב קיש, לחברי הוועדה: "יש לי רצון עז להפסיק את הדיונים בהצעת החוק ולהסיר אותה מסדר היום. אם אתם מקבלים את הכיוון שלי, נמשיך. אם לא, אני לא הולך להכריח אף אחד. שיישאר המצב הקיים".

ח"כ יואב קיש, הסביר ל"מגדילים", כי הוא רואה לנגד עיניו את איזון כלל הצרכים של כל השותפים לתהליכי ההתחדשות העירונית: "לטובת הקבלנים אמרנו לא יותר מ- 20 אחוז. לא נגענו בהשבחה אלא קבענו שהחלק הציבורי לא יהיה יותר מ-20 אחוז. שינוי משמעותי נוסף שקבענו הוא  שבפרויקט תמ"א לא תהיה קומה ציבורית אלא אם יהיו זכויות עודפות".

לשאלה מה הביא את קיש לרצות להפסיק את הדיון, הוא מסביר: "כל אחד מושך לצד שלו וחושב שהצרכים שלו הם היחידים הרלוונטיים. לא מבינים שצריכים ללמוד פה כולם יחד, רשויות, ממשלה ויזמים. יש מציאות חדשה. לא יכול להיות שהעיריה רוצה הכל וגם הקבלנים לא יכולים להמשיך להתנהל כאילו כלום לא השתנה".

כאמור, על פי הנוסח החדש שנקבע בדיון להצעת החוק שעומדת בפני קריאה שניה ושלישית, שטח החלק הציבורי שמוקנה לרשות המקומית לא יעלה על שיעורים אלה: בתכנית הקובעת שטח בנייה נוסף, כ –20% משטח הבנייה הנוסף ובתכנית הקובעת שינוי ייעוד ואינה קובעת שטח בנייה נוסף, בהיקף שלא יעלה על 15% מהשטח שייעודו שונה.

בעקבות הצעת החוק, שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, התייחסה לסוגיה, ואמרה כי: "מדובר בהצעה מקוממת מאין כמוה ואני מקווה שתישאר כסיסמת בחירות ותו לא. אין שום הצדקה לכך שהציבור יידרש לתרום מכיסו 25% מהשטחים הנוספים שיתווספו לפרויקט. כבר כיום פרויקטים נאבקים כדי לשמור על רווחיות ולאפשר חיזוק והרחבת מבנים, ובמידה והחוק החדש יעבור הדבר יוריד פרויקטים רבים אל מתחת לסף הרווחיות הנדרש. מעבר לכך שימוש ציבורי בבניין מגורים לצרכי גן, תחנת משטרה או בית כנסת, עלול לפגוע משמעותית באיכות החיים, להביא לירידה בשווי הנכס וליצור קושי גדול לדיירים. מדובר בדבר שגוי גם מבחינה תכנונית – אם כל בניין יתרום כמה מאות מטרים הרשות תקבל שטח ציבורי קטן ומפוזר והמציאות תוביל את הצרכים במקום שהדבר יהיה הפוך והצרכים הם אלה שיובילו תכנון נכון ושימוש נכון. קראנו רק השבוע שהמדינה רוצה לתת הטבות ארנונה לחמש שנים כדי להקל על הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ביד אחת עוזרים וביד השנייה פוגעים, ללא שום היגיון או יד מכוונת".

עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה נדל"ן והתחדשות עירונית, אמר כי: "בשנים האחרונות, מאחר והקרקע בעיקר באזור המרכז הפכה להיות משאב מצומצם הרשויות לא רוצות לבזבז אותו אך ורק לצורכי ציבור. לדוגמא מגרש יוקרתי בלב ת"א שישמש לגן ילדים בבניה נמוכה יגרור בזבוז משאבים, הרי שהצורך הוא בראיה שכבתית של הקרקע והדבר דורש פתרונות יצירתיים יותר. לצורך כך, יש לבצע הפקעת קרקעות "בשכבות"- לא רק כמגרש אלא שכבה מתוך הקרקע. הבעיה היא שהחוק הקיים עדיין לא יודע להתמודד עם הנושא המורכב. מאחר ובסופו של דבר יש יזם שצריך גם לבנות את השטח ולמסור אותו לרשות, שלא לדבר על מערכת התובנות שיצטרכו להסדיר מולה לגבי השימוש העתידי במבנים הציבוריים שיוקמו. כל אלה צריכים עדכוני חקיקה לא פשוטים הכוללים גם את נושא רישום הזכויות הרב שכבתי. חשוב לזכור כי יש לשמור גם על מניעת הפגיעה בקניין כי עם כל הכבוד להפקעה למטרה ציבורית היזמים בסוף היום צריכים לייצר רווחיות בפרויקט".

יהודה כתב, יושב ראש ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת- ים: "אני מתנגד לקביעה של החוק כי היזם צריך להקצות עד 25% מהקרקע עליה הוא מתכנן פרויקט מגורים. אני מאמין שהחוק יגרום לירידה בהתחלות בניה, יצור חוסר כדאיות כלכלית שתביא לכך שפחות יזמים יקדמו פרויקטים, דבר שיקטין משמעותית את היקף יחידות הדיור החדשות. אין ספק שיש למצוא פתרון למחסור בשטחים ציבוריים במרכזי ערים ובאזורי מגורים חדשים כמו גם לפיתוח שאר התשתיות העירוניות הדרושות במסגרת תוכניות להגדלת יחידות הדיור וקליטה של תושבים חדשים. משרד האוצר רוצה לעשות שימוש יעיל בקרקע באמצעות שילוב מתחמי תעסוקה, מסחר, פנאי וחינוך בפרויקטים למגורים ואני מאמין בכך וחושב כי זו אחריותן של הרשויות המקומיות וזאת במסגרת אישור תכניות עם ערוב שימושים, הווה אומר מגורים, מסחר ותעסוקה במסגרת אותה תכנית".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן