אילוסטרציה // Depositphotos

התרגיל של עיריית ת"א כנגד פסיקות השמאים: מגישה עררים ביום האחרון

שנה לתוכנית הרובעים: העירייה נוקטת במדיניות גורפת ומגישה עררים על כל פסיקות השמאים המכריעים בתוכנית הרובעים. יותר מ-300 עררים הוגשו עד כה על-ידי העירייה ביום האחרון למועד ההגשה, כך שבעלי הנכסים עלולים להפסיד עשרות ומאות אלפי שקלים, מבלי יכולת להגן על כספם. עיריית תל אביב: "הסוגייה טרם הוכרעה, אף לא בערר אחד"

כרמלה קופר 09.12.2019

אילוסטרציה // Depositphotos

עיריית ת"א מגישה עררים לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה כנגד כל שומה של שמאים מכריעים בתוכניות הרובעים 3-4 בעיר, באופן גורף ובשיטה אשר עלולה לגרום לבעלי הנכסים הפסדים של עשרות ומאות אלפי שקלים, כך עולה מבדיקה שערך "מגדילים".  

על-פי הערכות, למעלה מ-300 פסיקות של שמאים יצאו עד כה ביחס להיטל ההשבחה שמחייבת העירייה את בעלי הנכסים ברובעים- כולן התגלגלו באופן גורף על ידי העירייה להליך משפטי בוועדת הערר. יש לציין כי כלל השומות שנפסקו על ידי שמאים מכריעים היו לטובת בעלי הנכסים. יחד עם זאת, מאז פרסום השומות הראשונות של שמאים מכריעים באוקטובר 2018, גם טרם התקבלה פסיקה אחת בנושא על ידי ועדת הערר. 

עו"ד אריאל קמנקוביץ, המייצג נישומים רבים בפני ועדות ערר להיטלי השבחה, ומומחה לתוכניות הרבעים, אומר כי: "עררים אלו מוגשים הן על הכרעות שמאים מכריעים שביטלו לחלוטין את שומות העירייה וקבעו שהיטל השבחה הוא 0, והן על הכרעות שמאים מכריעים שסבורים כי היטל השבחה חל ברמה העקרונית, אך מפחיתים באופן דראסטי את דרישות התשלום של העירייה, ומשיתים על מוכרי הדירות היטלי השבחה מופחתים. כלומר, על כל דירה שנמכרת ברובעים 3 ו-4, ומתקבלת בגינה פסיקה של שמאי מכריע, העירייה מגישה אוטומטית ערר לוועדת הערר המחוזית ולא משנה מה נקבע בה". 

עו"ד אריאל קמנקוביץ // צילום: סטודיו פרג'
עו"ד אריאל קמנקוביץ // צילום: סטודיו פרג'

כדי להבין את סדרי הגודל של הסכומים, קחו לדוגמא מכירת דירה באזור רחוב יהודה המכבי בצפון הישן של ת"א, העירייה חישבה את שומת השבחה מתוקף תכנית רובע 4 וקבעה כי על הנישום לשלם היטל השבחה של 304,000 שקל. שומה זו הופחתה משמעותית על ידי שמאי מכריע, שקבע את היטל ההשבחה על 52,000 שקל. גם במקרה נוסף, דרישת היטל השבחה של העירייה בעקבות מכירת דירה בשכונת בבלי בסך 580,000 שקל, הופחתה על-ידי שמאי מכריע ל-59,000 שקל. 

העירייה מגישה את העררים ביום האחרון ובעלי הנכסים עלולים להפסיד את כספם

מה שמטריד יותר במדיניות העירייה, היא הטענה שהעררים מוגשים בדקה ה-99, כך שבעלי הנכסים לא יכולים להגן על עצמם. 

"כיוון שבדרך כלל, ממועדי העררים שהוגשו עד כה, העירייה מגישה את הערר ביום האחרון מתוך ה-45 הימים שניתנו בחוק להגשת הערר, כאשר הערר של העירייה מתקבל ע"י בעל הנכס, המועד החוקי להגשת הערר מטעם בעל הנכס כבר עבר, ובהתאם לחוק הוא לא יכול להגיש ערר על החלק שנפסק ע"י שמאי מכריע", מסביר עו"ד קמנקוביץ, ומבהיר כי, "אי-הגשת ערר הינה כהסכמה לסכום החיוב שנקבע על ידי השמאי המכריע. במצב זה, וכיוון שבהליכי תכנון ובניה אין הליך של 'ערעור שכנגד' להבדיל מהמשפט האזרחי, בעל נכס שלא מגיש ערר מפסיד את הסכום שנקבע בשומת השמאי המכריע מצד אחד, ובמקביל חשוף לדרישת העירייה בנוגע למלוא הסכום המקורי שהושת עליו על-ידה מהצד השני". 

לדוגמא, עיריית ת"א הוציאה דרישת חיוב על 400,000 שקל. שמאי מכריע הפחית את הדרישה וקבע כי היטל השבחה הוא 50,000 שקל. במצב כזה בעל הנכס החליט שלא להגיש ערר על החלטת השמאי המכריע, משיקולים של זמן ועלות. הוא הולך לביתו שבע רצון ולא מודע לכך, שהעירייה תגיש ערר על היתרה של 350,000 שקל. הדבר ייוודע לו רק כאשר יקבל הודעה בדואר ויגלה שהוא החמיץ את מועד ההגשה ובכך, סיכוי סביר, שיפסיד עשרות ואלפי שקלים. 

קמנקוביץ: "עיריית ת"א נאבקת על כל שקל בהיטלי השבחה. מרגע שהעירייה מגישה ערר על החלטת שמאי מכריע, ולעומתה בעלי הנכסים אינם מגישים ערר מטעמם, נוצר מצב אבסורדי שבו לנישומים אין זכות זהה כמו של העירייה בערר שיידון בפני ועדת הערר ביחס למלוא סכומי החיוב שהוטלו עליהם על-ידי העירייה. במצב זה ייתכן מצב שבו בסופו של דבר ייקבע כי תכנית הרבעים אינה משביחה, אבל החיוב של שמאי מכריע יישאר בעינו. כלומר – במהות, הם יאלצו לשלם היטל השבחה שאינו מס אמת בהיעדר התעשרות אמיתית". 

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד "קמיל-טרשנסקי-רפאל", מסביר כי: "עיריית ת"א דבקה בפרשנותה לפיה תכניות הרובעים הן תכנית משביחות ולכן יש לגבות בגינן היטלי השבחה על מוכרי הדירות. זאת למרות שאותן תכניות מתבססות על עקרונות תמ"א 38, שכידוע פוטרות מתשלום היטל השבחה. אל מול פרשנותה של העירייה עומדות החלטות השמאים המכריעים, שכולם הפחיתו בצורה דרסטית את שומות העירייה ואף איפסו אותן, לאחר שהביאו בחשבון את ההשפעה על שווי המקרקעין מתוקף הזכויות הנובעות מתמ"א 38.השמאים המכריעים אף ביססו את החלטתם בטיעונים שאינם משתמעים לשתי פנים, כדוגמת קביעת השמאי המכריע אלי כהן, שהגדיר את תכניות הרובעים כ'ציר עוקף תמ"א', או ניתוח שווי הדירות שערך השמאי המכריע משה נדם בין דירות בתחום רובע 3 לבין דירות סמוכות שמחוץ לתחום הרובע. מהניתוח לא נמצא הבדל בין שווי הדירות, משמע – ההשבחה לא קיימת. ועדיין, עיריית ת"א, כמו במקרה של שימוש חורג מהיתר, תכנית 3700, הקלות במימוש זכויות בנייה ועוד, ממשיכה להילחם על הכסף וגוררת את תושביה להליך התכתשויות ממושך. ככל שהתושבים נדרשים להליך משפטי בוועדת ערר גם במקרה של תכניות הרובעים, הרי עומדת לזכותם החלטותיהם המנומקות והמפורטות של השמאים המכריעים ופסיקותיהם החד-משמעויות".

שמאי מקרקעין דני טרשנסקי // יח"צ
שמאי מקרקעין דני טרשנסקי // יח"צ

לטענת קמנקוביץ, "הדעת נותנת שהכרעתה העקרונית של ועדת הערר בדבר חלות הפטור מהיטל ההשבחה או התחשבות בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם, עת תינתן, תהיה רלוונטית לכל הנישומים בנוגע למלוא סכומי החיוב שהוטלו עליהם על ידי הוועדה המקומית. לכן, לאור הנסיבות המיוחדות של העררים על תכנית הרבעים, קיימת חשיבות עליונה לדון גם בעררים שמוגשים באיחור. יחד עם זאת, רצוי כי בעלי הנכסים לא ייקחו סיכון מיותר, וככל שהם מקבלים החלטת שמאי מכריע בה נותר חיוב היטל השבחה על כנו – גם אם הופחת משמעותית – יגישו תוך 45 ימים ערר על החלטה זו". 

מעיריית תל אביב, נמסר כי: "בניגוד לנטען, הסוגיה טרם הוכרעה, אף לא בערר אחד. מדובר בסוגיה משפטית, אשר סמכות ההכרעה בה נתונה לוועדת הערר ולבתי המשפט, ולא לשמאים מכריעים. בהתאם, מוגשים עררים על ידי הוועדה המקומית לוועדת הערר, לקבלת הכרעה משפטית לסוגיה עקרונית ורוחבית זאת. רבים מהשמאים המכריעים ממתינים אף הם להכרעה משפטית בסוגיות הנ"ל. יצויין כי שומות הוועדה המקומית עולות בקנה אחד עם הלכות של בית המשפט העליון, של פסקי דין של בתי משפט מחוזיים והחלטות של וועדות הערר השונות וזאת במטרה לגבות מס אמת. זאת ועוד, בחיוב בהיטל השבחה על תכניות הרובעים הועדה המקומית מסתמכת על הכרעות ועדות ערר ובתי המשפט, שקבעו שתמא 38 אינה זכות מוקנית, אלא מותנית בלבד, כאשר הפטור מהיטל השבחה על תמא 38 הינו על בניה מכוחה המגשימה את מטרותיה, ולא למימוש זכויות מכוחה בדרך אחרת".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות