שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה? כל מה שאתם צריכים לבדוק, ממה להיזהר ובמה תלויה הצלחתה של הקבוצה – במדריך המלא שלפניכם
מאת: עו"ד אמיר דרמר ועו"ד ספיר מזרחי, ממשרד צבי שוב עורכי דין
תופעת קבוצות הרכישה הלכה והתעצמה בשנים האחרונות ורכשה מקום של כבוד בשוק הנדל"ן. המחיר הנמוך בתחילת הדרך עונה על הצורך העיקרי: אותו מוצר, בזול יחסית למחיר השוק. ואולם, עדיין לא רווחת ההבנה כי מדובר בעסקה מורכבת וכי יש מקרים בהם המחיר הסופי יאמיר.
לאחרונה, מתגלים מקרים של קריסת חברות מוכרות בתחום, אשר לעיתים לוקחות איתן בדרך מטה את המשקיעים. תופעה זו חושפת את הצדדים הפחות זוהרים של קבוצות הרכישה.
ברכישת דירה מקבלן קיים מעין מנגנון בו האחריות לקבלת המוצר היא של הקבלן, בעוד בקבוצת רכישה, הקבוצה מהווה הן רוכשת והן מארגן.
מה חשוב לבדוק בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה?
ניהול חשבון נאמנות של הפרויקט ע"י עו"ד ודרישת בטוחות ממארגני הקבוצה: כשפרט מצטרף לקבוצת רכישה הוא רוכש זכות בקרקע ולא דירה מקבלן, כך שהוא איננו מוגן תחת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. על הרוכש לדרוש ממארגני הקבוצה להפקיד את הכספים שהוא משלם בחשבון נאמנות ולהעמיד לו בטוחות (למארגני הקבוצה אין חובה לעשות זאת שכן אינם כפופים לחוק המכר). נקיטת פעולות אלו יקטינו משמעותית את הסיכון שההשקעה תרד לטמיון והוא יאבד את כספו.
ניסיון מארגני הקבוצה: זהותם וניסיונם של מארגני הקבוצה מהווה בסיס להצלחת הפרויקט. באחריותם של המארגנים ישנם נושאים רבים ביניהם איתור קרקע לרכישה, איגוד חברי הקבוצה וארגונם, ניהול כספים, אחריות על ניהול הליכי תכנון והוצאת היתר, איתור יועצים וקבלן מבצע, ליווי הליך הבנייה ועוד.
מומלץ לוודא, כי המארגנים אינם פועלים מתוך אינטרסים אישיים אלא מתוך שיקולים רחבים וטובת הקבוצה. על הרוכש לוודא את נכונות הנתונים שמציג לו המארגן.
ריבוי חברים בקבוצה, עלול לגרום לריבוי וחילוקי דעות שיאט ואף עלול לתקוע את התקדמות הפרויקט. בנוסף, עלול הדבר להשפיע גם על ההתקשרות עם הגוף המממן שבוחן את היכולת הכלכלית של כל חבר בנפרד. חשוב לבחון את המנגנונים שנקבעו בהסכמים בין חברי הקבוצה ולוודא עם אנשי מקצוע מתאימים את השלכותיהם על הפרויקט. בהתחשב בעובדה שמועד מסירת הדירה אינו וודאי, על הרוכש בקבוצת רכישה לקחת בחשבון שבמקרה בו יופיעו סכסוכים פנימיים בין החברים יתכן והדבר יעכב אותו מלמכור את זכויותיו ולוודא כי קיימים מנגנונים מתאימים לצמצום נזקיו.
המצב התכנוני של הנכס: וודאו כי לקרקע הנרכשת יש תכנית מאושרת ואת הזכויות שניתן לקבל מכוחה. מקום בו הקרקע הינה בייעוד שונה או שעל הקבוצה לקדם תכנון, על הרוכש לקחת בחשבון כי תהליך זה עשוי לקחת שנים רבות ולעיתים אף איננו צולח. במקרה בו הרוכש מצטרף בטרם ניתן היתר בניה, עליו לוודא כי קיימים מנגנוני ומועדי יציאה מההסכם. כמו כן, מומלץ לא להסתמך על הקלות בנייה מבוקשות לא ריאליות ולוודא טרם ההתקשרות כי קיימים פתרונות של הקבוצה לכל מצב בו הן לא יאושרו.
המצב המשפטי של הנכס: כמו בכל עסקת מקרקעין מומלץ לשכור שירותי עו"ד שיבדוק את הנכס מבחינה משפטית, רישומית וקניינית. נכס לגביו רשומות הערות, עיקולים והגבלות עשוי לגרום לעיכובים, לתקלות ונזקים.
הצלחתה של קבוצת רכישה תלויה גם בבחירת אנשי המקצוע שילוו ויבצעו את הפרויקט: אומנם מטרת הקבוצה הינה הוזלת עלויות אך בדיקה מוקדמת ובחירה באנשי מקצוע מנוסים שביצעו פרויקטים דומים בעבר, יאפשרו התקדמות יעילה ומקצועית.
מתווה מס מושכל: רכיב המיסוי בעסקאות משמעותי וישנם פרמטרים העשויים להשפיע על המס שיחול. בדיקה ותכנון מוקדמים של מתווה ומסמכי העסקה עשויים להביא לחסכון מס משמעותי הן במע"מ והן במס הרכישה.
לסיכום, קבוצת רכישה היא עסקה מורכבת שרכיב הוודאות בה נמוך משמעותית מעסקת רכישה מקבלן והיא כוללת סיכונים רבים. על משתתף בקבוצת רכישה לבצע מכלול בדיקות, בין היתר, באמצעות יועצים שונים כדי להקטין את חוסר הוודאות ולהבטיח את כספיו.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
