הגזימו עם הפיתוח על חשבון שטחים חקלאיים: התכנית תחזור לדיון נוסף בוותמ"ל, לאחר שחרגה ממתחם הסבירות
כרטיס צהוב לוותמ"ל: בית המשפט העליון החזיר לדיון נוסף את תכנית תמ"ל 1025 "קריית אתא צפון", לאחר שקבע כי הוראותיה פוגעות בצורה קשה במושב כפר ביאליק, וכן כי הוועדה חרגה מסמכותה לאחר שכללה בתכנית שטח לבית חולים ושטח לתכנון עתידי. עם זאת, בית המשפט דחה את הבקשה לבטל את התכנית, ואף קבע כי אין מקום להתערב בהיקפי הבינוי שהתכנית מציעה.
ההחלטה התקבלה אתמול (ג') בפסק דין בערעורים שהגישו מרכז השלטון האזורי ועותרים נוספים, ביניהם כפר ביאליק, קיבוץ שער העמקים וקיבוץ רמת יוחנן, נגד פסיקת בית הדין המחוזי שאישרר את החלטת ותמ"ל לתת תוקף לתכנית.
תמ"ל 1025 היא תכנית ותמ"לית המציעה הקמת שכונת מגורים חדשה בת כ-10,952 יחידות דיור הכוללת מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, מסחר, משרדים ותעסוקה, 1,400 יח"ד דיור מוגן, בית חולים אזורי כ-2200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, שטחים ציבוריים פתוחים ופארק. התכנית שמשתרעת על שטח של כ-6,372 דונם צפונית ומערבית לקריית אתא, כוללת שלושה מתחמים: המתחם המערבי – מיועד להקמת שכונת מגורים וכן פארק מטרופוליני שמשתרע על שטח של כ-1,200 דונם ושטח המיועד לתכנון בעתיד. המתחם המזרחי – הכולל בית חולים אזורי בן 2,200 מיטות ששטחו 180 דונם; המתחם הדרומי – שייעודו מסחר, תעסוקה, תעשייה ואחסנה.
התכנית חלה בעיקרה על שטחים חקלאיים, המעובדים על ידי הישובים החקלאיים בסביבת התכנית. המושב כפר ביאליק, המחזיק בשטח משבצת של 2,004 דונם, עתיד להשיב כ-1,428 דונם (סך של כ-71 אחוז משטח המשבצת); שער העמקים, המחזיק בשטח של כ-5,644 דונם, עתיד להשיב שטח של כ-522 דונם; רמת יוחנן, המחזיק בשטח של כ-5,410 דונם, עתיד להשיב 329 דונם; וקיבוץ אושה, המחזיק בשטח משבצת של 2,570, עתיד להשיב כ-15 דונם.
התכנית קיבלה תוקף בשנת 2019, ובעקבות זאת הוגשו נגדה עתירות לבית המשפט המחוזי בחיפה. בית המשפט דחה את העתירות, ועל רקע זה הוגשו הערעורים לבית המשפט העליון. לטענת העותרים, ההחלטה לקדם את התכנון במסלול של ותמ"ל ולא במסלול התכנוני הרגיל, חורגת ממתחם הסבירות. זאת מאחר שמדובר בתכנית מורכבת ורחבת היקף שמשך הביצוע הצפוי לה, לשיטת המרכז, ממושך ועומד על כעשרות שנים. עוד נטען כי כ התכנית פוגעת פגיעה בלתי מידתית בחקלאים בסביבת התכנית, ובפרט בכפר ביאליק ובקיבוץ אושה, שבעקבות אישורה של התכנית, יחדלו מלהיות ישובים חקלאיים.
טענה נוספת שהועלתה בערעור הייתה, כי בית המשפט המחוזי טעה בקביעתו כי ניתן לכלול את בית החולים ואת המוסד להשכלה גבוהה במסגרת התכנית, זאת מאחר שמדובר בשימושים אשר לא יפותחו בעתיד הנראה לעין נוכח מורכבותם. עוד נטען בערעור של מרכז השלטון האזורי כי קביעת שטח שייעודו תכנון בעתיד במסגרת התכנית חורגת מסמכותה של הוותמ"ל.
המשנה לנשיאה, השופט עוזי פוגלמן, שכתב את פסק הדין הבהיר כי הגיע למסקנה שיש לקבל את הערעורים באופן חלקי, בכל הנוגע לסמכותה של הוותמ"ל לייעד שטח לתכנון לעתיד במסגרת התכנית; להכללת בית החולים; ולמידתיות הפגיעה בשטחי המשבצת של כפר ביאליק.
השופט קבע כי ותמ"ל הייתה מוסמכת לדון בתכנית, אם כי מתח ביקורת מרומזת על העובדה שלא התקיים דיון סדור בשאלת מועד הביצוע המשוער של התכנית בכללותה, וזאת על אף היקפה הנרחב. השופט דחה גם את הביקורת על הכללת הפארק המטרופוליני בתכנית.
עם זאת, בפסק הדין נקבע כי התכנית חרגה ממתחם הסבירות בכל הנוגע להיקף השטחים שכפר ביאליק נדרש להשיב. "כתוצאה משינויי היעוד, יהיה על כפר ביאליק להשיב קרקעות שהיקפן משתרע על כ-1,428 דונם, מתוך כ-2,004 דונם משטח המשבצת בו היישוב מחזיק. מדובר בכ-71 אחוזים מהשטחים בהם מחזיק כפר ביאליק. הווה אומר, אף בהשוואה ליתר היישובים החקלאים שהוזכרו לעיל, מדובר בהשבה של קרקעות שהיקפן ניכר ביותר – שכן הן הרוב המכריע של הקרקעות החקלאיות של היישוב. תוצאה מסתברת של השבת שטח חקלאי בסדר גודל מעין זה היא שכפר ביאליק ישנה מאופיו כיישוב כפרי-חקלאי". השופט פוגלמן מתח ביקורת על הוועדה וציין כי: "באיזון בין צרכי הבנייה והפיתוח של האזור, לבין שמירה על היישוב החקלאי בצביונו הנוכחי – מצאה הוותמ"ל שלא להקטין את היקפם של השטחים שנגרעים מהיישוב, אלא לדחות את המועד שבו יידרש היישוב להשיב את הקרקע הלכה למעשה".
השופט ציין כי על פי החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים היקף שטח המשבצת החקלאית של יישוב חקלאי שייכלל בהכרזה על קרקע כעל מתחם מועדף לדיור לא יעלה על 30 אחוזים מכלל שטח המשבצת. בהתייחסו לפגיעה בכפר ביאליק נכתב בפסק הדין: "במקרה דנן, כאמור, היקף שטח המשבצת שנגרע מכפר ביאליק עומד על כ-71 אחוז – היקף אשר עולה על מכפלת המגבלה שקבועה בחוק. דומני כי על הוותמ"ל לשוב וליתן את הדעת לעצמת הפגיעה ביישוב שעומדת בפני עצמה".
פסק הדין מתח ביקורת גם על ההחלטה לכלול את בית החולים בתכנית ותמ"לית ולא בתכנית רגילה. לטענת המערערים, בית חולים אינו נמנה על השימושים המותרים בתכנית ותמ"לית. על פי התכנית, בית החולים צפוי לכלול כ-2,200 מיטות על שטח של 180 דונם, ולהיות הגדול בארץ. מפסק הדין עולה כי פיתוחו של בית החולים צפוי להיות בשלב מאוחר יותר.
השופט כתב כי: "מכלול הדברים מעלה כי בית החולים הוכנס לנתיב המזורז של חוק הוותמ"ל, על לוחות הזמנים המקוצרים שנקבעו בו, וזאת על אף שפרקי הזמנים למועד ביצועו ממושכים ולא ניתנים להערכה, ושזיקתו העניינית לתכנית ובפרט לתכנונן של יחידות הדיור מוגבלת. עמדנו על כך שבמסגרת ביקורת על שיקול הדעת שהפעיל מוסד התכנון עלינו לבחון את האיזון שערכה הרשות המינהלית בין השיקולים השונים, בפרט בשים לב לחשש מפגיעה מיותרת באיכות התכנון ובאינטרסים ציבוריים שונים כתוצאה מהדיון במסלול המזורז. הבחירה להעדיף את המסלול המזורז על מסלול התכנון הרגיל, כאשר אין היתכנות ממשית לקידום הקמת בית החולים, אינה יכולה לעמוד".
בית המשפט הוסיף כי: "הכללתו של בית החולים במתכונתו הנוכחית ובנסיבות שעליהן עמדתי, חורגת ממתחם הסבירות ואינה יכולה לעמוד".
ביקורת נוספת שנמתחה על ותמ"ל הייתה בהחלטה לכלול בתכנית שטח של 870 לתכנון עתידי. "קביעת שטח המיועד לתכנון בעתיד חורגת מהסמכות שניתנה לוותמ"ל בסעיפי חוק הוותמ"ל", כתב השופט פוגלמן. "סעיפים אלה מתירים לכלול בתכנית שטחים נוספים מלבד שטחים שמיועדים למגורים, אך זאת בתנאי שהקרקע מיועדת לאחד מסוגי השימושים שמפורטים בהם… במצב שבו שאלת השימוש שייעשה בקרקע כלל לא הוכרעה, התנאי כי השטח דרוש ליחידות הדיור ולסביבת התכנית או לרשות המקומית לא מתקיים, ואף אין מדובר באחד מסוגי השימושים האחרים המותרים לפי החוק. משכך, סבורני כי קביעת שטח המיועד לתכנון בעתיד אינה עולה בקנה אחד עם סעיפים אלה".
השופט סיים את בקביעה כי אין מקום למתן סעד של ביטול התכנית כולה, אך בנסיבות המקרה הסעד המתאים הוא החזרת הדיון לוותמ"ל, על מנת שתורה על תיקון חלקים בתכנית בהתאם להכרעתנו, ותשקול מחדש את מידתיות הפגיעה בכפר ביאליק.
השופטים אלכס שטיין ויחיאל כשר הצטרפו לפסק הדין.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
