שנת 2023 מביאה איתה, כמו כל שנה, מגמות וטרנדים חדשים בתחומים שונים. מה צפוי לקרות בשנה הקרובה בתחום ההתחדשות העירונים? כדי לענות לשאלה זו, פנינו למומחי חברת ICR
בשיתוף חברת ICR
כבר כמה שנים טובות נושא ההתחדשות העירונית היא נמצא במרכז השיח עבור כל מי שיש לו נגיעה כלשהי לשוק הנדל"ן: יזמים, קבלנים, משקיעים וכמובן בעלי הנכסים. אין ספק כי אם לשפוט לאורך השנים, מדובר בהתפתחות מרשימה: היזמים צוברים ניסיון בשטח, גם החקיקה משתנה ומתאימה את עצמה למצב. ובכל זאת, מה עוד צפוי לקרות בשנת 2023 ומה הטרנדים והמגמות בתחום שאפשר לזהות כבר עכשיו? פנינו לחברת ICR שכבר הספיקה לצבור יותר מ-40 פרויקטים בתחום התחדשות עירונית ברחבי הארץ עם צפי לבניית כ 14,000 יחידות דיור חדשות.
ראשי ערים יהיו מעורבים עוד יותר בתחום ההתחדשות העירונית
"היום כולנו מבינים שכדי לקדם התחדשות עירונית בצורה יעילה, יש צורך בשיתוף פעולה בין הרשויות המוניציפליות ליזמים, במיוחד אם לקחת בחשבון את עבודות הרכבת הקלה והמטרו שמתקיימות עכשיו ברחבי גוש דן והשרון", טוענת דקלה פרסיקו, סמנכ"לית תכנון בחברה. "מי צריך עוד רחובות חסומים, שיבושי תנועה, רעשים והפרעות אחרות? זה יכול לעבוד כשהיזם קשוב ומבין לצרכי הישוב בו הולך להתבצע הפרויקט. ולא, לא מדובר רק בבתי ספר, גנים או מבני ציבור חדשים. לעתים שיתוף פעולה בין יזם לרשות מניב פתרונות יצירתיים במיוחד: למשל, בפרויקט שלנו ביהוד יחד עם התחדשות של מתחם שלם, הצענו להפוך מספר דרכים ורחובות ללא מוצא שהקשו על התנועה בשכונה לתכנון הכולל רצף של רחובות אורבניים עם חזית מסחרית, שבילי אופניים ואף מתוכנן פארק חדש. ראש עיר המעוניין שעיר שלו או שלה תמשיך לגדול ולהתפתח, עליו לעבוד בשיתוף פעולה עם יזמים העוסקים בהתחדשות עירונית".
יצירתיות גם בפתרונות לדיירים
יצירתיות במציאת פתרונות לרשויות זה דבר נהדר, אבל יצירתיות ותושייה חשובות במיוחד כשמדובר בעבודה מול בעלי הדירות במתחמי התחדשות עירונית. למשל, חברות גדולות שמבצעות מספר פרויקטים במקביל יכולות להציע לדיירים שמתמהמהים עם ההחלטה האם לחתום מאחר וחוששים מהמעבר לדירה שכורה, דירה באחד המתחמים האחרים. עשוי לחסוך דאגות רבות לדיירים שלא צריכים לתכנן מראש שני מעברי דירות וגם חיסכון בעלויות לחברה-יזמית עצמה.
פתרון כזה מתאים גם כשמדובר במקרים מיוחדים דוגמת דיירים קשישים או בעלי צרכים מיוחדים, הזקוקים לנכס נגיש לכיסא גלגלים או הליכון וכמובן מציע מגוון אופציות רחב יותר לדיירים שמעוניינים לצמצם או להרחיב את שטח הדירה (למשל, משפחה שגרה עד עכשיו בדירת 4 חדרים, אבל הילדים גדלו ויצאו מהבית, תעדיף דירה בשטח קטן יותר).
"אנחנו קשובים מאד לצרכים פרטניים של בעלי הדירות ומבינים בחששות שלהם", מדגישה עו"ד מיכל כהנא-לוי, סמנכ"לית ויועצת משפטית בחברת ICR. "בתור חברה גדולה שמבצעת עשרות פרויקטים באזורים שונים בארץ, יש לנו אפשרות להציע לדיירים מתחם שיתאים להם במיוחד – לא רק בגלל גודל הדירה, אלא גם בגלל המפרט של השטחים הציבוריים".
התחדשות עירונית לשכונות שלמות
לאחרונה יש יותר ויותר פרויקטים רחבי היקף שנותנים מענה התחדשות עירונית לשכונות שלמות. מחד, מדובר בקפיצת מדרגה משמעותית שיכולה לשנות חזות של עיר שלמה ולדאוג לפתרונות דיור למאות משפחות ואלפי אנשים ומאידך, ככל שמתחם ההתחדשות העירונית גדול יותר, כך יש יותר הפרעה לאזורים הסמוכים (פקקים, רעשים, אבק ומפגעים שונים). "התחדשות עירונית לשכונה דורשת לא רק היערכות מראש, אלא גם זיהוי צרכי האוכלוסייה בכל העיר", ממשיכה פרסיקו. "כך, לדוגמא, בפרויקט שכונת הגפן בהרצליה, אמנם התכנון המקורי היה לבצע התחדשות עירונית בשכונה בשני שלבים, הוחלט לעשות זאת במקביל, כדי לצמצם את משך הפרויקט וכך להקל על האנשים עד כמה שאפשר".
תחרות בריאה בין יזמים
יותר פרויקטים של התחדשות עירונית יעודדו את היזמים להציע לבעלי הדירות (הדיירים שחוזרים לביתם החדש ולרוכשים החדשים) מגורים ברמה גבוהה יותר: מעבר למפרט טכני עשיר אלה יכולים להיות חללים שיתופיים לשימוש כלל הדירים: חדרי כושר, בריכה על הגג עם מיטות שיזוף מסביב, לאונג' מפנק, חדר אירועים ועוד.
"אנחנו משתדלים להתאים את המפרט המתחמי לסוג הדיירים שהולכים לגור כאן", מדגישה עידית פראתי, סמנכ"לית השיווק של ICR. "אם מדובר במתחם שיש בו הרבה משפחות צעירות, כדוגמא AIR בגבעתיים ,נדאג לג'ימבורי מאובזר וכיפי ואם מדובר בקהל הסטודנטים או בני הגיל השלישי, נפזר בתוך המתחם פינות עבודה מאובזרות במלואן בסגנון WEWORK ודומיו או ספרייה".
"אנחנו מאמינים ביוקרה נגישה", ממשיכה פראתי. "כל מי שרוכש דירה או חוזר לגור אחרי פינוי-בינוי באחד המתחמים שלנו צריך להרגיש שחלומו התגשם. אנחנו מבינים שכל אחד מבעלי הדירות סומך עלינו ולכן עושים את המיטב כדי לעמוד בציפיות".
התחדשות עירונית סביב קהילה
יותר ויותר מתחמי מגורים מתאחדים סביב נושא מסוים. יש שכונות שלמות של אומנים, חובבי קולינריה ועוד. גם בשנת 2023 ימשיכו יזמי ההתחדשות העירונית שרוצים לבלוט בשוק הנדל"ן המאתגר לדאוג, בנוסף לבניינים לבנות גם קהילות: חזקות ומגוונות, שמאחדות אנשים שבנוסף לבניה איכותית חשובה להם שכנות טובה.
כדי לבנות קהילה חזקה, חשוב מאד לשמור על הצביון השכונתי. בניית המתחמים החדשים צריכה להשתלב עם השכונה בצורה אורגנית. "אנחנו בחברת ICR מקפידים ליצור מתחמי דיור מאוזנים מבחינה קהילתית, שמצד אחד שומרת על צביון מסוים ומצד שני נשארת מספיק מגוונת כדי לתת מקום לכל אחד", מוסיפה פרסיקו. "אחת הדוגמאות הבולטות היא הפרויקט שלנו בקטמונים בירושלים. כשתכננו מתחם בשכונת קטמונים הצפופה בירושלים, בנוסף לגני ילדים ובית כנסת, אבל הרגשנו שזה לא יהיה מספיק. יחד עם העירייה מצאנו פתרון: נרחיב שטח ציבורי קיים באמצעות בניה של 4 קומות ציבוריות המחוברות לשטח הציבורי הקיים, ומעליהם יוקם אחד ממגדלי המגורים. בנוסף, יצרנו סביבם רחבה עירונית ששומרת על העצים הקיימים היפים שנמצאים שם, כך גם אחרי שיוקם המתחם החדש, יוכלו הדיירים ליהנות בצל העצים היפים".
"האינטגרציה בין התושבים הוותיקים של השכונות שעוברות התחדשות עירונית לתושבי החדשים שרוכשים דירות בפרויקט חשובה מאד ועל היזמים לקחת בזה חלק פעיל. כמו כן, חיזוק האיתנות הכלכלית והחברתית של השכונה וסביבת הפרויקט מקפיצה את שווי הנדל"ן בפרויקט ובאזור בכלל – דבר חיוני לכל השותפים בפרויקט. אנחנו, לדוגמא, פיתונו לצורך זה תוכנית חברתיות מיוחדת שמיושמת בהצלחה בכל אחד ואחד מהפרויקטים שלנו", מסביר מורדי שבת, מנכ"ל ICR. "אין ספק, גם בשנת 2023 תחום ההתחדשות העירונית ימשיך לאתגר אותנו" ממשיך שבת. "עם זאת, כבר עכשיו ניתן להסיק מסקנה: הדרך הכי נכונה ויעילה לקדם פרויקטים בתחום זה היא לייצר שיתופי פעולה פוריים בין הצדדים המעורבים, לשמור על גמישות ולהפגין יצירתיות לאורך כל הדרך, כדי לאפשר ליותר אנשים לעבור לגור בבית החלומות החדש שלהם בשנה הקרובה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
