חוק המכשולים: כך צפוי חוק ההסדרים להכשיל פרויקטים בהתחדשות עירונית

חוק המדיניות הכלכלית וחוק ההתייעלות הכלכלית לשנות התקציב 2023-2024, המוכרים יותר תחת השם "חוק ההסדרים", נמצאים בימים אלה בליבם של דיונים קדחתניים בוועדות הכנסת, בדרך לאישור תקציב המדינה שצפוי להיות מאושר בשבועות הקרובים. חוק ההסדרים נועד להיות בבסיסו מכשיר יעיל ומהיר יחסית לביצוע רפורמות כלכליות ולהתיר חסמים רגולטוריים שהממשלה מתקשה להעביר "בדרך המלך" באמצעות דיונים נפרדים בוועדות ובמליאת הכנסת. אלא שלפחות בכל הנוגע לשינויי החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית – השינויים שמתכננת הממשלה דווקא מציפים על-פני השטח "מכשולים" העלולים למנוע ולסכל קידום והוצאת פרויקטים חדשים בהתחדשות עירונית.

כך, למשל, לגבי שלילת פטור מס השבח בפינוי בינוי כאשר ניתנת לדייר תמורה במזומן שמבקשת הממשלה להעביר. לפי תזכיר החוק, ככל וישולם מזומן לדייר שאינו דייר קשיש (מעל גיל 70 ביום חתימת הבעלים הראשון) או בעל דירה יחידה, ישולם מס שבח בעת הפרויקט עצמו, בניגוד למצב כיום.

ככל שהוראה זו אכן תאושר, המשמעות עלולה להיות פגיעה באפשרות היזמים לכך שדיירים "ישנמכו" דירות גדולות (פוגע באטרקטיביות שכן יופחת המס מהמזומן), פגיעה בפן התכנוני (בקשיים תכנוניים היזם ייאלץ לשלם מס על תמורה במזומן עקב אי מתן הדירה המקורית) והוספת מכשול נוסף למציאת פתרונות עבור דיירים סרבנים, שלא לדבר על המענקים שניתנים כיום לדיירים בעת חתימה על הסכם.

הדבר נכון גם לגבי ההצעה הנוגעת למיסוי הסבת פרויקטים. בחוק ההסדרים מוצע לקבוע כי הסבת פרויקטים תהווה מכירת "זכות במקרקעין" וכפועל יוצא תגרור חיוב במס רכישה. שינוי כזה סותר את ההלכה הקיימת לפיה אין המדובר ב"זכות במקרקעין" (על אף גישת רשות המיסים אשר לא ערערה על 'הלכת איווגה' מועדת הערר וטוענת כי מדובר בזכות במקרקעין ולכן מחויב במס בגין התמורה וזוהי הפרקטיקה הקיימת כיום), ועשוי לגרום לכך שיבוצע סיווג לחברות כ"איגודי מקרקעין" למרות שמדובר בחברות יזמיות אשר מקדמות פרויקטים ואינן מהוות תמיד "איגוד מקרקעין" בהתאם להוראת הביצוע שפורסמה בנושא על ידי מיסוי מקרקעין.

נושא נוסף, הנוגע להתחדשות עירונית ומקודם במסגרת חוק ההסדרים הוא כי "פטור התחדשות עירונית" הקבוע בפרק חמישי 4 ו-5 לחוק מיסוי מקרקעין ביחס לפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, יינתן לכל דירת מגורים ולא לכל תא משפחתי המחזיק בדירת המגורים כפי שנהוג כיום. בכך, תבוטל האפשרות לתת לכל תא משפחתי תקרת פטור משלו, ובמקרה של ריבוי יורשים או שותפים המחזיקים בדירה, לא ניתן יהיה לקבל דירות נפרדות לאחר תיקון החוק.

למען הסר ספק יודגש כי חוק ההסדרים מביא עימו גם מספר בשורות טובות ומעודדות בתחום ההתחדשות העירונית, כמו החלת פטורים של "קשיש" על פרויקטים של תמ"א 38, פטור ל-2 דירות בבניין בפרויקטים של תמ"א  38 (הריסה ובנייה מחדש), החלת הטבות המס על מבנים טעוני חיזוק, שינוי הגדרת מתחם כך שיכלול גם צמודי קרקע, ועוד. 

אולם בכך לא די. אותם שינויים מתוכננים עליהם פירטתי מעלה עשויים להיות מכשול של ממש לפיתוח והתקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית, ולפיכך ראוי כי בשלב הדיונים בוועדות הכנסת על חוק ההסדרים ישולבו לתוך החקיקה גם פתרונות לקשיים המשמעותיים שעלולים לצוץ כתוצאה ממנה. אחרת, אנו עשויים למצוא עצמנו בתוך מציאות חדשה במסגרתה יופחתו הפרויקטים בתחום התחדשות עירונית ואיתן התחלות הבנייה, וזו כמובן תוצאה שאסור להשלים איתה.

*עו"ד ורו"ח דן טולדנו ממחלקת המסים במשרד ארנון, תדמור-לוי, מוביל תחום מיסוי הנדל"ן.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן