איך בוחרים יזם, למה התמורה לדיירים היא רק של 12 מ"ר ומדוע צריך עורך דין? מומחים מהענף עונים לשאלות בעלי הנכסים בהתחדשות עירונית
כנס הדיירים השנתי של אתר "מגדילים", התקיים השנה בנתניה, בהשתתפות של כאלף תושבים ובעלי נכסים, המקדמים פרויקטים להתחדשות עירונית בעיר. במהלך הכנס התקיימו פאנלים, בליווי שאלות מהקהל, כאשר המומחים של הפאנל, מבכירי ענף הנדל"ן, הציגו מידע חשוב וענו על שאלותיהם.
עו"ד זיו גרומן, מייסד ובעלים גרומן ושות' חברת עורכי דין, המשמש כעורך דין שמייצג דיירים, ציין כי: "הטיפ הראשון שלי לבעלי הדירות זה לא לרוץ עם היזם הראשון שהגיש לכם הצעה בתיבת דואר את בחירת היזם יש לעשות בצורה מסודרת, דבר ראשון יש לבחור נציגות, והנציגים צריכים להיות לא רק כאלו שמוכנים לתת מהזמן שלהם אלא שהם באמת ייצגו את הדיירים, אם יש שטחי מסחר בפרויקט אז צריך לפחות נציג אחד שייצג את שטחי המסחר. טיפ שני, אל תיתנו ליזם לבחור את עורך הדין שייצג אתכם, את המפקח, עורכי דין, שמאי יועצים וכן הלאה, אף אחד לא צריך לבחור עבורכם אתם היחידים שבוחרים. הטיפ השלישי הוא לבדוק את החברות יזמיות, לבדוק איפה הם מסרו דירות, לברר עם הדיירים שמסרו להם דירות איך הם היו כמה זמן לקחת להם הדברים האלו הם החשובים ביותר".
אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan ציין בפאנל שנתניה נוסדה ב -1929 כמעט מאה שנה: "התהליך שערי שרון עוברות כמו כל מדינת ישראל זה תהליך של התיישנות עירונית ולא התחדשות, תושבי נתניה זכיתם יש לכם חוף ים מושלם, אוכלוסייה הטרגונית שכוללת גם ביקושים מחוץ לישראל, הנכסים שווים יותר גם בישראל וגם בעולם, בבריטניה בצרפת ארה"ב. זכיתם ויש ערך לנכסים שלכם, ויש כדאיות להתחדשות עירונית. הטיפ שלי בבחירת יזם, חוכמת המונים הכי חזקה מכולם. הרכיב הכי חשוב בבחירת יזם זה היכולת שלו להכיל את השותפים החדשים שלו, יש פה מהפכה אתם השותפים של היזם, אם פעם היה קבלן שאמר לכם מה לקנות וכמה תשלמו אז עכשיו אתם בעלי הבית והיזמים שאתם מחפשים הם לא אולד סקול אלא יודעים להכיל אנשים ולהקשיב לכם ולהבין אותכם. אתם צריכים לצאת לדרך עם אנשים טובים".
קארן חרס ברנזון, מנכ"ל ובעלים משרד ברנזון, מארגנת דיירים כבר 15 שנים. התייחסה לנושא בעלי דירות בגיל השלישי: "כשאני מגיעה לפרויקטים שיש בהם בעלי דירות מעל גיל 70 יש חשדנות, יש חשש שלהם שאולי הולכים לגרש אותם מהדירה, או לפנות אותם בכפייה, וצריך לפתור את כל החששות והשאלות שלהם ולהקשיב להם. דבר ראשון, צריך שאחד מהקשישים או מישהו מבני המשפחה יהיה בנציגות הדיירים וייצג את בני הגיל השלישי. התהליך אורך זמן לכן לא צריך להלחיץ אותם, צריך להקשיב ולשתף אותם לכל אורך הדרך, שאני מגיעה לבניינים אני בודקת קודם כל האם יש בשלות האם יש דיירים שמעוניינים בתהליך ולא מתחילה פרויקטים שיש בהם לפחות 70 אחוז הסכמה עקרונית, אחרי שיש הסכמה אנחנו מתחילים תהליך ומה שמאוד חשוב לאורך הדרך לשתף ולהקשיב לקשישים לדאוג שכל אנשי המקצוע, היזם, עו"ד, שמאי, מפקח יגיעו לאותו קשיש ויענו על שאלות, ולמעשה אני מעל 15 שנה לא פגשתי קשיש שבסוף אומר לי לא אחרי ששמע את כל ההטבות שיש היום בחוק הקשיש".
עו"ד דן הלפרט, מייסד ובעלים משרד עורכי דין דן הלפרט, ציין כי המשרד שלו מתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית: "אנחנו סיירת של התחדשות עירונית ואנחנו נמצאים היום ב- 450 פרויקטים בכל הארץ. אני חושב שקצת שכחו את בעלי הדירות, צריך להזכיר לכולם, ליזמים, לעיריות לרשות מיסים, לאדריכלים ולמהנדסים שבעלי דירות הם העיקר הם מי שחשובים בפרויקט. כל היתר בא אחר כך. התפקיד שלנו לשמור על בעלי דירות. אנחנו רואים מה קורה בשוק בזמן האחרון, מכירת הדירות עצרה, הריביות עולות מחירים נתקעו ויש בעיה קשה מאוד של חברות שיכול להיות שלא יסיימו את השנה הזו. חברת BDI פרסמו לפני חודשים הערכה שכ – 680 יזמים לא יסיימו את שנת 2023, ולכן צריך להיזהר ולקחת בעלי מקצוע טובים- עו"ד ומפקח. כדי לבחור יזם צריך לעשות מכרז יזמים להעביר אותם תחרות מסודרת, מקצועית, מפורטת אנחנו מוציאים שאלון של 150 שאלות ליזמים שמתחרים במכרז ובשאלון יש את כל פרמטרים הקריטיים של העסקה- חוסן כלכלי, ניסיון, תמורות, ערבויות, כל פרמטר כזה אנחנו שואלים את היזמים שאלות זהות ועושים תחרות ביניהם על כל אחד מהפרמטרים. בשיטה הזו שמגובה במסמכים ונתונים ואנחנו חוקרים בה את החוסן הכלכלי ומגיעים ליזם הטוב ביותר עבור בעלי הדירות, זו השיטה, זו הדרך לבחור יזם ולהישאר בחיים".
עו"ד רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל התחדשות עירונית ציינה: "אנחנו בחברת אפריקה ישראל מקדמים היום למעלה מ-45 פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ מתוכם 5 בנתניה, ואנחנו עושים את זה כי אנחנו מאמינים בעיר נתניה. הסיבה לכך היא שבנתניה יש מדיניות סדורה וזה יוצר וודאות ויש עירייה קואופרטיבית, אבל כמו שאמרו לפני, אתם צריכים להוביל את ההליך מתוך וודאות גבוהה, אתם יודעים מה אתם יכולים לקבל ואם מישהו מבטיח לכם תוספת של 20 מ"ר לדירה, העירייה תגיד רק 12 מ"ר כלומר כאן בנתניה , אתם יכולים לעשות תחרות של שווים בין שווים, להבין את הנתונים ואת העובדות ולממש פרויקטים כמה שיותר מהר בנתניה".
תושבת העיר מהקהל, ציינה כי המדיניות של העירייה לתת תוספת של 12 מ"ר בלבד פוגעת בזכויות הקניין שלנו כי היו פרויקטים שקיבלו 40 מ"ר. אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית, בחברת לוינשטין ענה לה כי: "זה לא נכון להסתכל היום על הדשא של השכן שקיבל 40 מ"ר, היום המדיניות בכל הערים היא תמורות נמוכות יותר, בתל אביב יש פרויקטים עם 0 מ"ר תוספת. לכם בנתניה יש 12 מטר תוספת , ואם היזמים יציעו יותר, יבואו הערים ויגידו אנחנו לא יכולים לסחוב את אותה תוספת של 25, 40 או 70 מ"ר.
בעיר רמת גן לדוגמא יש אלפי יחידות דיור חדשות שנבנו במסגרת התחדשות עירונית וראש העיר פשוט עצר את כל הפרויקטים, כי העומס על התשתיות העירוניות היה גדול מדי. צריך להבין שכאשר אני כחברה מתכנן פרויקט בנתניה על כל מטר שאני נותן לכם אני צריך לקבל פי שלוש עד פי חמש מהעירייה ( תלוי בשכונה ) אז אם נתתי 1000 מ"ר לדיירים אני צריך לקבל עד 5000 מ"ר מהעירייה והיא תגיד ובצדק שהמגרשים הקיימים לא יכולים לסחוב כזאת כמות של דירות, ואם הדיירים יחליט להילחם בעירייה, העירייה תסחוב אותם 8, 10, 15 שנים בלי פרויקט בסופו של דבר. לכן בשלב מסוים צריך להתיישר עם המדיניות של העיריה בעיקר כאשר מדובר במדיניות שקיימת היום בהרבה ערים נוספות".
מאיר ברון, מנהל פיתוח עסקי י.ח דמרי, התייחס גם לשאלה דומה מהקהל וציין כי: "כל האנשים שעובדים בתחום ההתחדשות העירונית אוהבים מאוד לעבוד בנתניה כי הסיכוי שהפרויקט יצא לדרך הוא גבוה בהרבה. בערים אחרות, יזמים מבטיחים לדיירים הבטחות על תמורות שהחברות לא יוכלו לקיים בעולם וזה מוריד את הסיכוי של הפרויקט לצאת לדרך, בנתניה הסיכוי של פרויקט לצאת לדרך הוא 90% ויש ערים אחרות שהוא פחות מ – 10%. ולכן אני מעדיף לעבוד בעיר עם כללים מאוד ברורים שעל חלקם אתה כועס אבל צריך להבין שיש מדיניות סדורה והם עברו נכון לכל אורך הדרך. גם לי יש פרויקט בנתניה שנמצא היום בהיתרים שהבטחנו בו לדיירים 18 מ"ר והייתי צריך להוריד להם ל – 12 מ"ר אז גם אני כעסתי אבל היום אני יודע שטעיתי".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
