המשנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשטרום מגורים: "שיעור הרווח אינו מתאים למציאות הכלכלית של היום"
ההתחדשות העירונית היא מנוע צמיחה קריטי לשוק הדיור בישראל. אך בזמן שהמדינה מבקשת לעודד פינוי-בינוי, הכללים המחייבים את היזמים נותרו מקובעים בעשור הקודם. תקן 21, שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים בשנת 2012 ותוקן בשנת 2022, נועד לאזן בין האינטרסים השונים במיזמי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית, ומטרתו לאפשר תכנון עירוני מיטבי תוך איזון בין צורכי היזמים, בעלי הדירות, הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון. ע"פ התקן, יש לבחון תוכניות פינוי-בינוי ולוודא שמימוש הפרויקט מאפשר שיעור רווח מינימלי ליזם של כ-15% באזורי הביקוש. בעבר, כששוק הנדל"ן היה יציב, ההתחדשות העירונית הייתה בתחילת דרכה, עם מעט פרויקטים בהתהוות והצמיחה הכלכלית הייתה ברורה, שיעור זה נחשב מספק. היום, לנוכח תנאי השוק המורכבים: עליית מחירי חומרי הגלם, שכר העבודה והריבית הגבוהה – התקן הזה לא רלוונטי יותר, שכן שינוי לרעה של התנאים הכלכליים בין המועד בו נערך התחשיב (לפני הפקדת התוכנית להתנגדויות) לבין המועד בו ימומש הפרויקט בפועל (לאחר שהתוכנית תקבל תוקף, תאושר תוכנית עיצוב ופתוח, יוגש ויתקבל היתר בנייה ותושג הסכמה של כלל בעלי הדירות הישנות) יביא לכך שהפרויקט לא ימומש. אם לא יתבצע עדכון דחוף, ההתחדשות העירונית עלולה להיעצר ביחס לציפיות, ופוטנציאל הוספת אלפי יחידות דיור בשנה יישאר על הנייר בלבד.
כדי להבין את הבעיה, צריך להסתכל על השינויים שהתרחשו בעשור האחרון. אם בעבר עלויות הבנייה היו יציבות יחסית, הרי שבשנים האחרונות הן רשמו עלייה חדה. המלחמה האחרונה ואי הודאות הפוליטית רק החריפו את המצב. מחירי חומרי הגלם עלו בעשרות אחוזים, כוח העבודה הפך יקר יותר, והריבית הגבוהה מקשה על מימון הפרויקטים.
במצב כזה, שיעור רווח מינימלי של 15% שנבחן לפני מספר שנים כבר אינו משקף את המציאות. פרויקטים רבים, שהיו כלכליים לפני שנים ספורות, הופכים היום ללא-כדאיים, מה שעלול להוביל לאורך זמן לירידה בכמות ההיתרים ולהאטה משמעותית בהתחלות הבנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי. פרויקטים, שהרווחיות שלהם במועד בו יבשילו התנאים למימושם לא תעמוד במינימום שנדרש על ידי המוסדות הפיננסיים המלווים, בתנאי מימון רגילים, יוקפאו או שהיזמים שלהם יזנחו אותם לחלוטין – והתוצאה היא פגיעה ישירה בהיצע הדירות ובפתרונות הדיור בישראל.
אם לא יתבצע עדכון מהיר של התקן, ורשויות התכנון תמשכנה לאשר תוכניות מבלי להעריך שינויים עתידיים לרעה בכלכליות הפרויקטים היזמים ייאלצו לזנוח פרויקטים רבים, מה שיצמצם את היצע הדיור החדש, יפגע בבעלי דירות הממתינים לפינוי-בינוי, ויעכב את התחדשות המרחב האורבני.
כדי למנוע את ההאטה בענף והקטנת היצע הדירות, יש לעדכן מיידית את הרף המינימאלי הנבחן במסגרת התקן כך שישקף את המציאות הכלכלית המשתנה. המטרה אינה רק להבטיח ליזמים רווחיות גבוהה יותר, אלא להגן על המשך ההתחדשות העירונית בישראל, להגדיל את היצע הדירות, וליצור ודאות כלכלית שתאפשר לפרויקטים לצאת לפועל.
חשוב להבהיר
תיקון התקן אינו רק אינטרס של היזמים. ללא התייחסות למציאות כלכלית משתנה, פרויקטים של התחדשות עירונית ייתקעו, והנפגעים הראשונים יהיו בעלי הדירות שגרים במבנים ישנים, הציבור הרחב שזקוק לדיור, והרשויות המקומיות שזקוקות להתחדשות התשתיות.
על המדינה לפעול כעת כדי לעדכן את הרף המינימאלי הנבחן במסגרת תקן 21 ולמנוע האטה מסוכנת בענף. רף רווחיות הלוקח בחשבון הרעה עתידית תנאי השוק יבטיח המשך קידום פרויקטים ויאפשר לתהליך ההתחדשות העירונית להמשיך לספק פתרונות דיור חיוניים לכלל הציבור.
*כותב המאמר, עומר גוגנהיים, מכהן כמשנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, בחברת אשטרום מגורים
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
