banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

"לכל פרויקט יש לתפור את החליפה המשפטית המתאימה עבורו"

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה בימים האחרונים הסכמי מדף חדשים לשימוש בעלי הדירות. הסכם מדף אחד המתייחס להתקשרות בעלי הנכסים עם עו"ד והסכם נוסף המתייחס להתקשרות עם יזם בפרויקט תמ"א 38/1. בענף מברכים על היוזמה אבל גם לא חוסכים בביקורת // תגובות

אורי חודי 08.02.2021

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה שני הסכמי מדף חדשים לשימוש בעלי הדירות והנכסים המקדמים פרויקט. הסכם ראשון הוא הסכם מדף להתקשרות בעלי הנכסים עם עו"ד המייצג אותם והסכם מדף שני מתייחס לעסקת חיזוק (תמ"א 38/1) ולהסכם שנחתם בין בעלי הנכסים ליזם הנבחר. זו לא הפעם הראשונה שהרשות הממשלתית מפרסמת הסכמי מדף, וכמו בפעמים הקודמות גם הפעם יש לגורמים העוסקים בתחום לא מעט מה להגיד בנושא.

עו"ד רותם ורטנפלד // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד רותם ורטנפלד // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד רותם ורטנפלד ממשרד שבלת סבורה שייתכן ומדובר בהתערבות גדולה מידיי בשוק החופשי: "כוונת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בפיתוח כלים עבור בעלי דירות אשר יעניקו וודאות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא ראויה וחשובה, יחד עם זאת, בעלי הדירות כיום ובוודאי חברי הנציגות אשר נבחרים על ידי בעלי הדירות להוביל את התהליך מטעמם של בעלי הדירות, הינם בעלי הבנה וידע בתחום ההתחדשות העירונית, הם בודקים, משווים, מבררים ומשתתפים בכנסים והרצאות, במיוחד בתקופה זו כאשר כל המידע נגיש יותר באמצעות הזום, וובינרים וכלים טכנולוגים אחרים כך שכל אחד יכול להשתתף מסלון ביתו. לכן, במקום להתייחס אליהם באופן פטרנליסטי, אשר אינו קיים באף תחום אחר, יש להותיר את ההתקשרות למתן שירותים משפטיים לרבות לעניין קביעת שכר טרחת עורך הדין לשיקול הדעת של בעלי הדירות עצמם בהתאם למורכבות הפרויקט".

עוד סבורה ורטנפלד כי: "פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי, שונים זה מזה ועל כן לכל פרויקט יש לתפור את החליפה המשפטית המתאימה עבורו. כך למשל משרדנו מלווה פרויקט פינוי בינוי בירושלים בו 138 יחידות אשר כולל 2 טיפוסים של דירות בסך הכל ורוב הזכויות בו רשומות בלשכת רישום המקרקעין, לעומת פרויקט פינוי ובינוי אחר המלווה על ידי משרדנו במרכז הארץ ובו 112 יחידות חלקן מסחר וחלקן מגורים והכולל טיפוסים שונים רבים של יחידות לרבות בניה ללא היתר בהיקף משמעותי של היחידות, פלישות לרכוש משותף וזכויות שחלקן אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, קרקעות רשות מקרקעי ישראל ועוד. אומנם מספר היחידות בין שני הפרויקטים הנ"ל יחסית דומה אולם היקף הליווי המשפטי והפעולות הנדרשות שונה לאין שיעור. תמחור זהה לשניהם היה פוגע משמעותית באינטרסים של בעלי הדירות עד כדי אי יכולת להוציא את הפרויקט אל הפועל. מעבר לסוגיית הגבלת שכר הטירחה, הסכם המדף אינו נותן פיתרון לסוגיית רמת הסיכון היות וחלק מהפרויקטים לא יוצאים אל הפועל, למשל לאור אילוצי תכנון, נושא זה אינו מתומחר ויש ליתן עליו את הדעת. בנוסף שוק ההתחדשות העירונית הינו שוק דינאמי המשתכלל כל הזמן וכפועל יוצא יהיה צורך לעדכן את הסכם המדף בהתאם ובאופן תדיר אחרת הוא עלול לאבד מהרלוונטיות או גרוע מכך, אף לפגוע באינטרסים של בעלי הדירות. כאמור, יוזמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ליצירת וודאות בשוק ההתחדשות העירונית מבורכת, אולם דווקא בתחום הליווי המשפטי אנו סבורים כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית צריכה להוביל מגמה של אי אחידות או הגבלה להסכם מסוים, שלכל פרויקט בהתאם למורכבתו, משכו הצפוי, מצב הסדרת הזכויות בקרקע ויתר המשתנים הייחודיים לו יהיה הסכם אחר ותמחור מתאים. דווקא הרצון לקבוע פרמטרים אחידים לאופן קביעת את שכר הטירחה של עורך הדין, הוא שפוגע בבעלי הדירות משום שבשכר טרחה נמוך ביחס לעבודה הנדרשת היקף השירות יהיה מצומצם. דוגמא של הסכם יכולה לשמש כלי עזר אבל אינה מהווה תחליף היות שלכל פרויקט יש להתאים את ההסכם שלו, כאמור. הדברים נכונים במיוחד לגבי פרויקטים של פינוי בינוי בהם יש שוני רב בין מתחמים לעומת פרויקטים לפי תמ"א 38 שהם דומים יחסית".

עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד אלעד אריאל ממשרד נעמה אריאל ושות התייחס אף הוא להסכמי המדף ואמר: "השבוע פרסמה הרשות להתחדשות עירונית הסכם מדף להתקשרות עם עו"ד מייצג בעסקאות התחדשות עירונית. מהות הסכם ההתקשרות בין עוה"ד לדיירים נועד לעגן את התחייבויותיו ואת חובתיו של עורך הדין כלפי בעלי הדירות. בהסכם המדף שפורסם ישנם אלמנטים רבים חשובים אשר חשוב שיהיו בכל הסכם מסוג זה- אופן חישוב שכה"ט של העו"ד, למי מופנת חובת הנאמנות, היקף הייצוג וכו'. עם זאת חשוב לזכור שזהו הסכם מוצע ואיננו הסכם מחייב. כל פרויקט קצת שונה מאחר ולעיתים העו"ד נדרש להיקף עבודה נוסף מעבר לאמור בהסכם המוצע ולכן אני מציע לקחת את ההסכם הנ"ל כבסיס אבל להתאימו לכל פרויקט בהתאם למאפייניו המיוחדים של כל פרויקט, ככל וישנם".

עו"ד ירון שלומוביץ // צילום: ירון גרזון
עו"ד ירון שלומוביץ // צילום: ירון גרזון

עו"ד ירון שלומוביץ, ממשרד עו"ד שלומוביץ סורקין ושות', סבור שפרסום הסכם המדף הוא מהלך חיובי: "כמשרד שבחר מתחילת הדרך לייצג אך ורק בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כדי למנוע מצבים של ניגוד עניינים ועל מנת שבעלי הדירות אותם אנו מייצגים יידעו כי חובת הנאמנות שלנו היא כלפיהם וכלפיהם בלבד, אנו מברכים על המהלך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. פרסום ההסכם המנחה הוא צעד חשוב בכיוון הנכון להגברת האמון בין עורכי הדין לבעלי הדירות. כמו כן, פרסום ההסכם המנחה יכול להיות כלי חשוב מאוד עבור בעלי דירות, כלי שביכולתו לעזור להם לדעת מה הם הסטנדרטים המצופים מעורך הדין המייצג אותם ומהו השירות שמצופה ממנו להעניק להם".

עו"ד יאיר שליו // מגדילים
עו"ד יאיר שליו // מגדילים

עו"ד יאיר שלו ממשרד עו"ד שלו: "קביעת קרטריונים ברורים לעריכת הסכם בין עורכי הדין לדיירים היא מבורכת ונכונה, זאת על מנת למנוע מתן סמכויות לעורכי הדין לביצוע פעילויות אשר אינן עולות בקנה אחד במסגרת יחסי עורך דין-לקוח. הטיפול בנושא על ידי הרשות נכון ומוצדק ואני מברך את הרשות על התייחסותה בנושא כחלק מהשמירה על התנהלות אתית הדרושה וההכרחית בליווי פרויקטים״.

עו"ד ירון טיקוצקי // סיגל סבן
עו"ד ירון טיקוצקי // סיגל סבן

עו"ד ורו"ח ירון טיקוצקי ,שותף מייסד משרד עו"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות', התייחס אף הוא לפרסום הסכמי המדף ומסר: "באופן כללי, הגישה של הכנת הסכמי מדף היא שגויה לטעמי. זאת, משום שכל פרויקט שונה בגודלו והיקפו, כמו גם באופי בעלי הדירות שיש במתחם ומבחינות רבות אחרות. הסכם מדף עשוי לדעתי ליצור רושם שגוי לחלוטין שגורם לבעלי הדירות לחשוב שניתן להסתמך עליו ואין צורך בקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין. מצב זה, בעיני, אפילו מסוכן. חוזה מדף להתקשרות בין הדיירים לבין עורך הדין שאמור לייצג אותם הוא עוד יותר בעייתי משום שהוא יעצים את מידת החשדנות שממילא קיימת אצל דיירים בכל הנוגע לתהליך התחדשות עירונית. אני חושב שהתערבות כזו במערכת יחסים שאמורה להיות מושתתת על אמון, לא תועיל ולא תסייע לקידום תהליכי התחדשות עירונית בארץ ובמובן הזה עומדת בנגוד למטרתה של הרשות להתחדשות".

הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות