הטבות מס, רמת סיכון נמוכה, תרבות מגורים משתנה ועליית מחירים שהופכת את רכישת הדירה למשימה בלתי אפשרית לדורות הבאים. התוצאה: שורה של עסקאות ענק בעשרות ומאות מיליוני שקלים בשוק הדיור להשכרה – מבט מבפנים על התחום הבוער של ענף הנדל"ן
מגינדי החזקות ועד חנן מור, ומאזורים ועד אמפא-יובלים – נראה שלאחרונה עוד ועוד יזמיות נדל"ן מבצעות רכישות מאסיביות של מתחמי מגורים, אותן הן מייעדות להשכרה ארוכת טווח. במהלך החודשים האחרונים נחתמו עסקאות שכאלה בחיפה, חולון, רחובות, צור יצחק, רמלה ועוד ובשנת 2021 כולה נרכשו על ידי יזמיות הנדל"ן, בשיתוף קרנות ההשקעות וחברות הביטוח אלפי דירות בייעוד זה. כל זאת, מלבד מכרזי חברת "דירה להשכיר", ששיווקה השנה קרקעות לבניית אלפי דירות נוספות.
למה גל העסקאות הזה מתרחש דווקא עכשיו? כידוע, זוכות היזמיות הפועלות בתחום בהטבות מס משמעותיות מכח חוק עידוד השקעות הון, אך ההטבות הללו כבר קיימות מספר שנים, מבלי שראינו היקפי עסקאות שכאלה. אם כן, מה השתנה כעת?
לדברי ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living, אחת הסיבות המרכזיות לשינוי היא מגפת הקורונה וחוסר הוודאות שיצרה בתחום הנדל"ן המניב: "בתקופה שקדמה לקורונה הסתכלו על שוק השכירות כשוק עם תשואה נמוכה, לעומת נכסים מניבים אחרים, אבל בקורונה החלו לשים לב שהסיכון נמוך יותר. כך, בשיא המגיפה, הנדל"ן למשרדים ומסחר יצר רמות ודאות נמוכה, לעומת שוק השכירות שבו רמת הוודאות הייתה גבוהה".
אזורים Living היא קרן ריט בתחום המגורים, אחת משתי היחידות שפועלות בישראל, כאשר השנייה היא מגוריט. פעילות החברה החלה ב-2016, וכיום היא מחזיקה בכ-2000 יח"ד בשלבים שונים של ייזום והקמה אשר מהן כ-620 דירות כבר מאוכלסות ומנוהלות על ידי הקרן. לדברי ענבים, "את הביקוש בתחום מעוררת שתי מגמות נוספות שבהן חזינו השנה. הראשונה היא משקיעים מוסדיים נכנסים לשוק, בין אם דרך מימון ובין אם בהשקעת אקוויטי, והשנייה היא עליית המחירים, שיוצרת צפי לעלייה נוספת, אשר דחפה עוד שחקנים לשוק הזה ב–2021".
מי שחש מקרוב את להיטות החברות היזמיות לרכוש עוד ועוד מקבצי מגורים להשכרה הוא רז שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, אשר לאחרונה תיווך בעסקה שכזו בין שתי יזמיות נדל"ן גדולות. גם לדבריו, העובדה כי דווקא בתקופה הזו נכנס סוג עסקאות זה להילוך גבוה אינה מקרית, וקשורה דווקא בתיקון שנעשה לאחרונה לחוק לעידוד השקעות הון: "התיקון שאושר לאחרונה במסגרת חוק ההסדרים יצר לחברות היזמיות חלון הזדמנויות רווחי במיוחד. אמנם, החוק החדש רווחי פחות ליזמים, שכן מאריך את תקופת השכירות המזכה בהטבות מס ל-15 שנים, לעומת 5 בלבד במסלול הישן. אך יחד עם זאת הוא מעניק חלון זמן ארוך במיוחד – עד סוף 2023, להמשיך לפעול לפי המסלול הישן והרווחי יותר.
"מעבר לכך, עסקאות ענק שכאלה עונות על צורך משמעותי בשני הצדדים. הצד הרוכש, בין אם זו חברה יזמית או קרן השקעות, נהנית מהטבות המס ושמה יד על נכסים בשווי עשרות או מאות מיליוני שקלים שצפויים רק להשביח. המוכר מצידו מקבל תמורה ראויה מלקוח עם גב כלכלי חזק, חוסך הוצאות פרסום ואף חוסך כסף בביצוע ובהתאמות שינויי דיירים".
גם בקבוצת הנדל"ן שפונדר-פדלון התקבלה לאחרונה החלטה לייעד כמה עשרות יחידות דיור מכלל הפרויקטים שבקידומה למגורים בשכירות ארוכת טווח. לדברי עידו בלושטיין, סמנכ"ל התפעול של הקבוצה: "כל הסימנים מצביעים על כך שעתיד שוק הנדל"ן למגורים הוא בשכירות ארוכת טווח, בשל עליית המחירים וכמות המשכורות העצומה הנדרשת כיום לרכישת דירה – אפשרות אשר הופכת ללא ריאלית עבור מספר הולך וגדל של משקי בית. שכירות ארוכת טווח לתקופה של 5 או 10 שנים מהווה חלופה ראויה לעומת מגורים בבעלות.
"מעבר לכך, התמריץ הגדול של היזמים להיכנס כיום לתחום הוא הטבות המס המשמעותיות שמעניקה המדינה באמצעות חוק עידוד השקעות הון. הנוסח החדש של החוק שאושר במסגרת חוק ההסדרים פחות רווחי אמנם, אך ישנן הוראות מעבר שמאפשרות לפעול בהתאם למסלול הישן עד סוף שנת 2023, כך שנוצר כאן חלון הזדמנויות שממנו כולם מרוויחים. היזמים – הטבות מס, והמדינה – מאגר של אלפי דירות להשכרה שהולך ונבנה".
לדברי שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, שמשרדו ליווה השנה עסקה לרכישת עשרות דירות להשכרה בירושלים, מדובר במגמה שאינה מפתיעה: "מצד אחד, התשואה על השקעה בדירות מגורים היא נמוכה למדי, במיוחד על רקע העלייה החדה במחירי הדירות, ועומדת על כ-3% בממוצע", הוא אומר, ומוסיף: "אך יחד עם זאת, העובדה שהכסף היום כל כך זול ויכולת המימון כה גבוהה, מאפשרת לחברות ולקרנות לבצע את העסקאות הללו כאשר התשואה ביחס להון העצמי עומדת על 6%-7%. מדובר בתשואה לא רעה בכלל בהתחשב בכך שרמת הסיכון בתחום המגורים היא נמוכה במיוחד. כבונוס, יוכלו אותן חברות למכור את הדירות בעוד 5 שנים וליהנות מעליית ערך נאה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
